租住不動產(chǎn)經(jīng)營團隊要建立現(xiàn)金流量表思維

2022年，我國應屆高校畢業(yè)生首次突破千萬，對城市租賃住房的需求也擴大到新高度，并將持續(xù)增加。按現(xiàn)今2億租房人口推算，中國的租賃住房市場規(guī)模達2萬億元，預計中長期將會達到4-5萬億元的規(guī)模。龐大的市場規(guī)模下，租住行業(yè)的發(fā)展將會走向新的階段，作為一個微觀卻又對宏觀整體有影響的行業(yè)，機構(gòu)化運營或?qū)⒊蔀橹匾较颉?/p>

保障性租賃住房作為長租公寓行業(yè)的重要構(gòu)成，目前從北京、上海、廣州等一線城市落地開始鋪向全國。其中，中海長租在租賃住房供給端的發(fā)力舉足輕重，且已在上海打造一系列成熟項目。

2017年7月，上海首次推出租賃住房用地；2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地，其保障屬性更清晰，全年保障性租賃住房用地供給15宗，面積占租賃住房總供給的28%；2022年1月，上海出臺《保障性租賃住房租賃管理辦法和項目認定辦法》。

對于上海市的保租房，可以從準入條件、配租方式、租金價格、租期管理四個方面進行解讀。

供應對象為住房困難在職人員

上海市保租房的供應對象是在本市合法就業(yè)且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難的認定標準是，在本市一定區(qū)域范圍內(nèi)人均住房建筑面積低于15平方米；家庭人均住房面積根據(jù)本人和配偶、子女擁有產(chǎn)權(quán)住房和承租公有住房情況核定。

對于過渡期客群和差旅客群來說，需要市場化租賃住房項目覆蓋。以蘇州工業(yè)園區(qū)中海海堂服務公寓為例，抓取的是蘇州工業(yè)園產(chǎn)業(yè)客群，以長短租結(jié)合模式，契合不同的租賃期限需求，滿足園區(qū)跨域客戶的租住需求。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

配租方式三步走

上海保租房的配租方式分為先集中、常態(tài)化、輪候配租三步走。（1）集中配租：項目達到供應條件后，出租單位發(fā)布公告啟動集中配租；集中配租期間應優(yōu)先保障本市無房對象；（2）常態(tài)化配租：集中配租后的剩余房源，實行常態(tài)化配租，符合條件的對象“先到先租，隨到隨租”；（3）輪候配租：項目全部或部分戶型房源滿租后，實行輪候配租，按戶型建立輪候名冊，并優(yōu)先保障本市無房對象。

租賃價格九折

保障性租賃住房租賃價格（一房一價）由出租單位制定，初次定價和調(diào)價應報項目所在地的去房屋管理部門備案，并向社會公布。租賃價格應在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的九折以下，調(diào)價時，不高于同地段市場租賃住房租金同期增幅，且年增幅應不高于5%。

租期管理與租金支付

保障性租賃住房租金通常按照押一付一或者押一付三支付，租期在1-3年。租賃合同到期后，仍符合準入條件的租客可以續(xù)租，不再符合準入條件的租客需退出。此項措施的出臺是為了避免租賃時間太長，防止以租代售，擾亂市場秩序。

由此來看，保障性租賃住房的公共產(chǎn)品屬性決定了其在目標客群、租金定價、租金漲幅等方面的特殊要求。因此，如何在兼顧保障性的同時又兼顧市場與收益回報，將是行業(yè)參與者共同面對的問題。

截至目前，中海長租公寓已布局全國4大核心城市群、13大經(jīng)濟發(fā)展樞紐城市，管理面積超50萬平方米，開業(yè)6個月以上項目平均出租率95%。中海海堂和中海友里是其聚焦不同客戶的兩大產(chǎn)品線。

作為中海商業(yè)下屬的租賃住房專業(yè)資管平臺，中海長租公寓從城市進入選擇、項目投資決策到產(chǎn)品、客戶和服務的三維體系打造都圍繞其全資管鏈條展開，中海長租公寓更注重做有質(zhì)量的資產(chǎn)、實現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模。

圖片來源：中海長租公寓

投資端：如何解決回報不高與規(guī)模增量的問題

資產(chǎn)收益率不高是目前發(fā)展租賃住房市場在投資端面臨的主要問題，任何商業(yè)模式都需要以合理的回報來支持長期發(fā)展和持續(xù)投入。近幾年，隨著R4租賃租房用地、村集體建設用地的入市，緩解了租賃住房回報受制約的成本問題，但對于激發(fā)更大規(guī)模的市場增量還尚顯不足。尤其對于重資產(chǎn)模式的長租公寓發(fā)展主體來說，多層次、相對合理的土地或資產(chǎn)供應是解決回報優(yōu)化的重要路徑。

融資端：體系建設，資金引導

租賃住房建設資金需求量大，投資回收期長，相比債務融資，更需要權(quán)益融資。當下融資主要依靠銀行貸款、專項債、住房公積金等短期債務融資，CMBS、類REITs實質(zhì)也是債務融資，難以滿足各類參與主體的多次層融資需求。

目前，進入租賃住房領域的長期資金比以前多，但還需要針對各類租賃住房企業(yè)運營模式，構(gòu)建多層次的融資體系，引導保險、社保、公積金等長期資金投資租賃住房。

運營端：好產(chǎn)品、好服務、好資產(chǎn)

（1）保障性不等同于低品質(zhì)

保租房雖然具有保障屬性，但是作為滿足生活最基礎需求的居住產(chǎn)品，其屬性不能直接與產(chǎn)品體驗做切割。無論是市場化租賃住房還是保障性租賃租房，首先要滿足的是以人為本的新型城鎮(zhèn)化需求，只有產(chǎn)品與需求做好搭建，才能真正服務好城市的年輕群體、跨域生活群體等客群，讓城市的幸福感觸手可及。

回顧我國城鎮(zhèn)居民的居住模式，從單位分房時代到商品房時代，再到如今租售并舉的長效住房機制構(gòu)建階段，背后折射出國內(nèi)城鎮(zhèn)化的不同階段下，國內(nèi)人口趨勢、家庭結(jié)構(gòu)、城市空間的不斷演化，推動居住業(yè)態(tài)的空間進化和生活配套供給方式的重構(gòu)。租房從租一張床，到體驗一種生活方式，挖掘客群在生活空間的多元需求也為行業(yè)的生態(tài)進化和商業(yè)模式優(yōu)化指引了方向。

中海長租公寓秉承“經(jīng)營幸福、共創(chuàng)美好”的使命，始終以提供一方生活空間為己任，圍繞“好產(chǎn)品”、“好服務”，創(chuàng)造“好空間”、“好資產(chǎn)”。在產(chǎn)品打造上，在空間模塊設計、全屋收納體系研究、公共空間使用效率與尺度比例等設計上，都搭接了中海43年的住宅開發(fā)深厚積淀。

圖片來源：中海長租公寓

在產(chǎn)品運營場景的打造上也同樣如此，例如上海浦東航頭友里項目，以“友里安家”計劃體現(xiàn)央企社會責任的實踐，為上海動遷安置過渡客群提供一站式解決方案，為城市更新提供新的安置閉環(huán)選擇。而且，考慮到動遷過渡客群以長者群體居多，中海友里特別結(jié)合中海康養(yǎng)的運營服務機制和產(chǎn)品理念，針對長者制訂了一套生活服務關(guān)懷體系，增加適老化設施，打通年輕群體與長者群體的生活邊界，增添更多的生活樂趣和全齡社區(qū)氛圍。

圖片來源：中海長租公寓

（2）好服務是正向循環(huán)的發(fā)動機

與酒店及服務式公寓不同，租賃住房作為更加生活化的場景，服務密度及頻次有不同的需求，且業(yè)務模型對于人員配置有比較集約的管理訴求。如何在集約管理訴求之下，洞察服務界面的關(guān)系，讓服務和住戶體驗形成良性互動，構(gòu)建一種新的根植于居住之上的“以人為本”的精細化運營管理服務體系，是實現(xiàn)租賃住房資產(chǎn)管理表現(xiàn)正向提升的重要內(nèi)生動力。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國家庭戶4.9億戶，相比2010年增長近23%，戶均人口則從2010年的3.1人下降至2.6人，家庭型小型化趨勢較為明顯，年輕人中獨身比例增高。家庭的裂變一方面促進了住房需求，另一方面年輕群體和小家庭也是租賃住房市場的重要客戶，這部分客群與精致生活、斜杠身份、跨界社區(qū)等關(guān)鍵詞緊密相連，對好產(chǎn)品和好服務的訴求將更加明顯。

例如中海友里公寓杭州濱江店，作為寵物主題型公寓，為滿足年輕租客“新剛需”，以寵物為紐帶，對標參考北歐跑酷設施，自主研發(fā)設計寵物跑酷樂園，讓居住在公寓內(nèi)的養(yǎng)寵人群能夠有更多的高質(zhì)量空間來陪伴寵物玩耍。寵物友好主題公寓的推出即廣受市場歡迎，目前該項目基本處于排隊租賃狀態(tài)。此外中海友里北京房山店結(jié)合了項目主要客群Z世代年輕、逐新的特點，與百萬粉IP“三尺童子”品牌跨界聯(lián)動，打造二次元沉浸式人居新場景，使項目持續(xù)保持吸引力，從而進一步增強客戶粘性。

圖片來源：中海長租公寓

（3）好資產(chǎn)：資管通路與復合型人才支持

以資管理念打造好資產(chǎn)還有一個重要的方面：資管人才的培育和經(jīng)營動作的資管理念融合。不論從提升資產(chǎn)自身的回報還是未來通過公募REITs退出，既懂投資者需求、又懂經(jīng)營管理的業(yè)務團隊是十分重要的。尤其是國內(nèi)首個保障性租賃住房REITs項目的報送，傳遞出一個信號：市場各方的專業(yè)能力結(jié)合與優(yōu)勢互補，才能在產(chǎn)品的經(jīng)營和投資人之間實現(xiàn)良性的對話，進而吸引長線資金進入，更有利于促進經(jīng)營穩(wěn)定與產(chǎn)品收益的實現(xiàn)。

這也是中海長租公寓一直提到的，在建立標準化的運營管理體系之上，租賃住房經(jīng)營團隊要建立現(xiàn)金流量表思維；在好產(chǎn)品和好服務之上，增強資產(chǎn)管理的好意識，打造一支理解投資人訴求、服務好客戶需求的精益管理團隊，提升投資端收益，為公募REITs時代的到來儲備技能。

未來，中海長租公寓將繼續(xù)堅持以資管推動發(fā)展的路徑，通過UROOM管理服務體系打造長租公寓資產(chǎn)管理全鏈條能力，并形成系統(tǒng)化的品牌輸出能力，推動業(yè)務規(guī)模繼續(xù)實現(xiàn)有質(zhì)量的增長；通過全域資管生態(tài)化、全流程標準化、全過程方案化等能力形成具備中海商業(yè)特色、服務國家新型城鎮(zhèn)化的能力價值。