地產并購篇（八）：三種剝離方式的對比

在收并購中，經常會遇到一種情況：目標公司名下除了我們想要的土地資產外，可能還存在其它我們不想要的資產和業務。

如果直接采用資產收購，會面臨幾個問題：

1、面臨需要完成投資總額的25%的限制；2、轉讓階段需要繳納高額所得稅、土增稅、增值稅等稅費，造成前期現金流峰值較高。

如果直接股權收購顯然也不合適，畢竟公司名下有很多非目標資產和業務。

問題來了，有沒有一種收購方式，既能在交易前期如股權收購一樣不需要繳納各種稅費，又能實現只針對目標資產進行收購，且不受25%的投資額限制？

——有，這就是資產剝離，先將目標資產剝離至殼公司，然后再收購殼公司股權。

地產并購中的資產剝離方式主要包括：資產劃轉、公司分立、以土地或在建工程出資設立公司三種方式。

本文中，新芽將對從稅負和實操難易程度兩個維度，對三種剝離方式進行橫評，文章稍微有點長，可以收藏轉發，方便下次學習。

以土地或在建工程作價出資，主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。

從表來看，在投資新設模式下，新設的公司需承擔0.05%的印花稅，和3%~5%的契稅，計稅依據為投入資產的公允價值。

而原公司，除承擔0.05%的印花稅外，還有增值稅、土地增值稅和企業所得稅三項大稅，具體來說：

1、增值稅：

投資行為屬稅法上的視同銷售行為，應繳納增值稅，計稅依據為非貨幣性資產的公允價值與原始成本的差額，適用稅率9%。

2、土地增值稅：

房地產企業以土地使用權投資，應當繳納土地增值稅，根據增值的比例，承擔增值額30%~60%的土增稅。

3、企業所得稅：

企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。

主要過程包括，設立全資子公司，將目標資產作為出資投資到項目公司，待出資到位后，再受讓項目公司的股權。

從表可以看出，根據相應文件，企業分立時，新設立企業承受原公司的土地、房屋免征契稅和印花稅。

而原公司，在企業分立模式下，涉及三大稅種，具體來說：

1、增值稅：

根據相關文件，企業分立時，如果將實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他公司，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為不征收增值稅。但如果不滿足上述條件，依然需要征收增值稅。所以，我們在實操中，往往適當并入少量債務，以規避被認定為避稅。

2、土地增值稅：

根據財稅[2015]5號文，在企業重組中，房地產企業的分立不能免征土地增值稅，非房地產企業可以暫免土地增值稅。但部分地區的地稅局文件有所突破。比如青地稅函〔2009〕47號文件規定，房地產開發企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上的企業，對派生方、新設方承受原企業房地產的，不征收土地增值稅。

3、企業所得稅：

根據財稅[2009]59號文的規定，企業分立屬于企業重組業務的一種形式。在符合條件的情況下可采取特殊性稅務處理，此不詳述。

資產劃轉有多種形式，本文僅介紹一種形式：母公司向子公司劃轉資產，即設立全資子公司，母公司將標的資產劃轉至新設子公司。

從表可以看出，資產劃轉模式下，子公司只涉及印花稅，免征契稅。

而母公司，在資產劃轉模式下，除印花稅外，其它三大稅種，具體來說：

1、企業所得稅：

根據財稅〔2014〕109號文，母公司向子公司劃轉資產，凡具有合理商業目的、不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的，股權或資產劃轉后連續12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動，且劃出方企業和劃入方企業均未在會計上確認損益的，可以進行特殊性稅務處理：劃出方企業和劃入方企業均不確認所得。

2、土地增值稅：

在特殊性稅務處理下，由于劃入方企業取得被劃轉資產的計稅基礎，以被劃轉資產的原賬面凈值確定。因此不產生增值，進而不產生土地增值稅。

3、增值稅：

同樣，由于增值稅是按照差額征收，而特殊性稅務處理下不產生增值，差額為零。因而不產生增值稅問題。

通過上述分析可以看出：單從稅負孰重方面比較，三種方案稅負由輕到重的次序為：資產劃轉＜公司分立＜作價投資。

但是在選擇交易路徑時，應結合稅務和操作層面兩個角度共同進行論證，綜合比較，得出較優方案。

目前，國家對分立和劃轉是否需要滿足25%的投資總額沒有明文規定，部分地區認為分立和劃轉不屬于“轉讓”行為，不要求完成25%的投資總額。

而以土地或在建工程出資設立公司則各地普遍認為需滿足25%的投資總額要求。

根據<財稅法>的規定，企業所得稅若適用特殊性稅務處理，則要求企業在重組后連續12個月內不得轉讓新公司股權。

如果劃轉設立的子公司或分立的新公司，需要短期內將股份出售給并購方，則不符合稅法規定的企業所得稅“特殊性稅務處理”需滿足的持股12個月的要求。

此種情況下無法實現節稅稅務籌劃目標。

因此，收購方出于節約交易成本考慮，無法快速完成股權交割，只能退而通過股權代持等協議安排先行鎖定交易。

而另一方面，根據公司法的規定，公司分立需要通知債權人，并且有45天的公告期，完成分立最快也需要70天。

因此分立剝離的時間長、手續繁雜。因此在地產并購實務中，很少采用分立的方式進行資產剝離。

根據公司法規定，公司分立前的債務由分立后的公司承擔連帶責任。但是，公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協議另有約定的除外。

如果公司在分立前對債務清償事宜未與債權人達成書面協議，則收購方需要與被收購方就公司分立前的債務承擔連帶責任。

因此，交易雙方不僅需要確定資產剝離范圍，還需要確認公司分立中資產、負債、所有者權益的配比。

如果采用承債式收購的，則收購方需要確定承接債務的范圍，并根據雙方各自債務償還范圍，由目標公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協議。

但從債權人角度出發，由分立后的公司承擔連帶責任對債權人實現債權更為有利，因此與債權人達成書面協議存在較大談判難度。

正如上述分析，盡管分立模式稅費較輕，但因為流程復雜、稅負成本較高、不確定性因素較多，需對分立前的債務承擔連帶清償責任。導致該種剝離方式已成為房地產公司資產剝離的雞肋選擇。

而以土地或在建工程出資、資產劃轉的資產剝離方式，則目前的地產并購實務中主要的資產剝離模式。