北京租賃市場最嚴監管！“二房東”模式要涼？

長租公寓整體雖然才走過五六年的時間，但爆雷現象卻不少見。蛋殼、青客等大型長租企業頻發爆雷潮。如今，長租公寓迎來了“最強監管”。行業門檻成為了政策監管的重點方向。

在此之前，多個城市也對住房租賃市場有所監管。6月3日，《深圳市住房和建設局等部門關于開展住房租賃資金監管的通知》正式發布，多處內容直擊長租公寓的“痛點”。

租客角度：租購同權時代要來

條例著力規范出租行為，保障租購同權，具體體現在以下四個方面。

第一，依法簽訂合同，空氣質量不達標首度被明確列入禁止出租之列。

根據規定，租賃住房應當依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應當向承租人出示身份證明、不動產權證或其他證明不動產權利歸屬的合法憑證，配合承租人實地查看房屋，告知房屋裝修完成時間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居住：屬于違法建設的；經鑒定為危房的；室內裝修空氣質量不符合有關標準規范的；法律、法規、規章規定的其他情形。

值得注意的是，室內裝修空氣質量不達標首度被明確列入禁止出租之列。歷經疫情影響，租客對居住環境健康的期盼度有所提升。據了解，按照“誰主張誰舉證”的原則，若證實經紀機構確實將室內裝修空氣質量不達標的住房對外出租的，將被處1萬元以上5萬元以下罰款。

第二，針對租客的居住條件，做了明確規定。

尤其對困擾多年的城市頑疾群租房問題作出禁止規定，明確出租住房應按照規劃設計的套、間出租，人均使用面積和每個房間居住人數符合相關規定，且住宅的起居室、廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不得單獨出租用于居住。

其實，早在2013年，北京市就已經公布了居住管理規定，禁止群租房，每間房源最多住2人，房主違規出租可以罰款3萬。

雖然群租房產生的問題很多，比如消防安全、噪音擾民、環境衛生等問題，也成了居民群眾投訴的“熱點”問題。但仍屢禁不止的根本原因在于低收入人群對廉價住房有巨大需求。

而此次條例將群租房治理措施升格為地方性法規，為治理工作帶來利好。

第三，增加調控，租金上漲過快可采取相應措施。

此次條例對必要措施加以細化。條例提出，本市建立租金監測和發布機制。住房租金快速上漲時，住房城鄉建設等主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。

這可以理解為政府分區域規定租金上限或漲幅，區域可能是價格上漲過快的區域，也可能是全部范圍。

此規定針對租賃企業競價收房進行了約束，可以在一定程度上防止市場大幅波動。從限制租金漲幅到實行傭金指導價、租金指導價，這三條遞進式的措施是北京市首創，充分體現了北京市調控租賃市場、穩定租金水平的決心。

第四，建立住房租賃管理服務平臺，提供住房租賃合同、登記備案等服務。

承租人可以憑備案的租賃合同按照規定申領居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務教育入學、公積金提取等公共服務事項的憑證。

企業角度：多方面均納入監管范圍

二房東模式或將破產

條例對長租公寓全面規范，從準入、運營等一系列環節都進行了嚴格管理。

第一，準入門檻提高。

條例提出，從事住房租賃經營的企業，不僅應當依法辦理市場主體登記，取得營業執照，其名稱和經營范圍均應當包含“住房租賃”相關字樣，同時需具備相應的資金、專業人員和管理能力，與從業人員簽訂勞動合同，并經所在區住房城鄉建設主管部門備案。

日前廣東省公寓協會會長劉昕就曾提到，2016年以前，不能注冊公寓管理公司，只能注冊物業公司、投資公司、管理咨詢公司。2017年、2018年時，公寓行業出現爆雷潮，甚至還有一些“騙租金貸”的公司。

此外，還有一些個人二房東，整租一棟樓后，再進行散租的現象大量存在。

第二，實行租賃資金監管。

從租金收取看，押一付年、押一付三等租金和押金收取方式不同，不僅出現在大型中介機構，也出現在二房東模式、房東個人直租房源上。

條例對租金和押金做了明確規定。住房租賃企業向承租人單次收取租金的數額超過3個月租金總和或單次收取押金數額超過1個月租金的，對于超過部分的資金，按規定通過第三方專用賬戶托管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函擔保。

退還方面，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業應自承租人返還住房后3個工作日內向承租人退還押金和剩余租金。

有業內人士指出，此條例一出，高進低出”、“長收短付”等經營模式將被遏制，基本就宣告了二房東模式的徹底破產。

二房東模式的盈利依賴于租金差。而實際操作中，長租公寓先從業主端收房，適當進行裝修、家具裝飾，然后轉租給租客群體，通過提供房屋租賃產品和增值服務（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價。而條例明確指出業主端、租客端的身份規范、正規合同簽訂、租金、押金的時間規定，二房東或會因為沒有明確登記等無法通過租金差價賺取高額利潤。

第三是對貸款做了限定。

此前長租公寓+租金貸的商業模式，得到主流風險投資基金的認同。長租公寓具有金融產品屬性，相關公司通過租客的“租金貸”向銀行借到一大筆錢然后再去擴大市場，或被用作其他用途，才讓這個模式得以循環，租客成為承擔風險最大的一方。

以蛋殼為例，蛋殼公寓的收費模式分為兩種，一種是現金支付方式，另一種是“租金貸”支付方式。但不同的是，如果承租人選擇“租金貸”支付，蛋殼公寓會提供各種優惠及服務費減免，以吸引更多人加入“租金貸”支付的隊伍中，自己便可以從金融機構手中一次性拿到更多的錢，用以填補虧空和進一步擴大規模。據蛋殼公寓2019年年報顯示，2019年約6成的承租人選擇了“租金貸”支付方式。

經實際分析，可以看出，租金貸的問題不在于金融方式，而在于企業方對資金池的濫用、挪用，而監管部門缺乏有效監管。比如，在樂伽公寓事件中，有些承租人竟然發現租金收款方是對方員工的個人賬戶。

這一規定，明確了住房租賃企業和金融機構的法定義務，同時嚴格審查借貸各方資質，不失為一種好的解決方案。

此外，市和區住房建設部門、市和區社區網格管理部門、中國人民銀行駐深機構、國家銀行保險監管部門、市地方金融監管部門、市網信部門和公安機關等都將加強監督管理。

據北京晚報報道，自如租金貸占比一直遠低于政府部門要求的30%。2021年3月，自如通過北京房地產中介行業協會建立專用托管賬戶，成為北京市首批納入押金監管的企業之一。

第四，網絡平臺虛假信息發布納入法規監管。

中介機構將線上平臺作為房源展示的主要渠道，互聯網信息違規發布時有發生，也多次被相關部門整頓，但效果不理想。此次條例，將互聯網平臺的監管納入地方法規。

條例指出，互聯網平臺應依法對申請發布信息的單位、個人身份進行審查、登記、建立檔案。互聯網信息發布平臺一旦發現虛假材料及信息，應及時刪除、屏蔽相關信息，并向住房城鄉建設主管部門報告。若違反上述規定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網絡信息管理部門也將按照住房城鄉建設主管部門的意見暫停平臺發布展示推廣房源。

第五，一旦違規，將會受到相關處罰。

資本推動下，長租公寓亂象導致了租客維權事件大量發生。

此次條例的嚴管特點明顯。據北京晚報報道，條例發布后，長租企業北京自如相關負責人表示，此規定有利于指導行業長期穩定發展，維護清朗的住房租賃市場環境，進一步保障業主和租客的正當利益，也有利于企業自身穩健運營。

趨勢：培育、發展、

鼓勵集體建設用地建租賃房

行業發展始終參差不齊，進入2021年，為積極完善“租購并舉”的住房制度，層層調控和培育下，住房租賃市場局面稍有好轉，住房租賃市場也頻頻拋出利好消息。

8月18日，北京保障房中心簿記發行全國首單公共租賃住房類REITs產品——“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”。作為全國首單公租房類REITs的成功發行，對發展住房租賃REITs 有著重大意義。

7月2日，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。同時，國家發改委發布關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知。（下稱《通知》），首次將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目）納入到基礎設施REITs試點申報項目名單中，從資金端為加快發展保障性租賃住房提供助力。

6月18日，國務院常務會議的“租賃住房減稅”政策提出，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

租房有保障，增加供給是關鍵。條例也從增加市場供給、調節供應結構等方面，鼓勵合規發展。

但是，具體到真正改建過程并不容易。在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，多數商辦寫字樓是高房價時代，用“價高者得”的方式制造而來，改成租賃住房有很高的沉沒成本。基于商用樓的消防要求、煤氣等改造，成本也不低。巨大成本面前，市場主體參與改造的積極性并不高。

而對于改保障性租賃住房而言，政策會有更多支持，企業積極性也會提高。

長期來看，條例落地將有效盤活企事業單位各類閑置土地，打造“有效租賃產品”，有助于閑置資產去化，更多商辦、商業等企業主體將參與到租賃住房市場，和政府一道推動市場可持續發展。