地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
今天，又是許家印電話被打爆的一天。
恒大債務有多高？恒大什么時候破產？恒大房子什么時候能交付？恒大的理財、商票、貸款什么時候能兌付？
為了這些搞不清楚的問題，網民搞清楚了恒大老板的喜好、住所、家人、辦公室、電話，甚至是祖墳。
不止恒大，難，已經是房企必將面對的常態。
不過，炸天團今天要寫的，卻是那些因禍得福的房企。
01
兩年前，新城老板王振華因為眾所周知的丑聞鋃鐺入獄。
受此影響，新城系股價全線暴跌，信用評級被列入負面觀察名單，銀行全面停貸，各地停工、銷售停擺、業主退房。
在以高周轉、高負債、高杠桿為特征的行業，放在今天基本上就意味著新城快被宣判“死刑”了。
不過，極為幸運的是，新城的危機發生在兩年前，當時的房地產行業仍處在高歌猛進之中。
新城的黑天鵝事件反倒成了其他房企眼中撿漏的機會，新城的項目一擺上貨架，馬上成了其他房企你爭我搶的肥肉。
于是，我們看到了這樣一幕：新城盤點了下手中的庫存，將凈利率低于8%的項目全部擺上貨架，40個項目的全部或部分股權被一搶而空，很多項目新城不僅不用打折，甚至是溢價賣出的。
靠著這波賣項目的成功操作，新城迅速穩住了現金流，也“被動”完成了降杠桿，凈負債率竟然降到了16.36%。
沒多久，央行和住建部祭出三道紅線，房企驚慌失措，接下來的政策連環出擊，因禍得福的新城反倒是活成了同行羨慕的那類房企。
02
賣掉了文旅和酒店的1500多天，王健林成了同行最羨慕的人。
2017年6月，是王健林的分水嶺。
之前，他是蟬聯多年的中國首富，是“目標先掙它一個億”的段子手，是被全中國女孩追捧的國民公公和全中國男人羨慕的財富偶像。
彼時，萬達還是中國出手最闊綽的出海企業之一，與海航、安邦、復星并稱為“出海四杰”，其光是在英國、美國、澳大利亞的5處地產項目，其并購金額就達到2,500億元人民幣。
靠著大規模的收并購，到2016年底，萬達一舉成為了全球規模最大的不動產企業。
然而，福禍相依。
2017年6月，當時的中國銀監會約談了萬達、安邦、復星、海航，并要求各家銀行排查這幾家海外投資活躍民企的授信及風險。
而這次約談，直接導致萬達在資本市場遭遇了瘋狂的股債雙殺，負債4000億元的萬達即將倒在了現金流上。
而王健林“中國首富”的頭銜一夜間換成了“中國首負”。
對比后來的許家印，馬云，以及之前的黃光裕、榮智健等首富們，中國首富大概也是中國最高危的頭銜了。
或許是軍人出身，在萬達融資被掐斷、即將進入破產倒計時的時刻，王健林異常的果斷——斷臂求生。
一個月后，萬達旗下13個文旅項目以438.44億元打包價賣給了融創，萬達76家酒店以199.06億元的打包價賣給了富力。
在交易時還發生過一個小插曲，買家富力突然臨時壓價，氣的王健林當場摔杯子。
但摔歸摔，王健林還是忍辱把這個交易完成了，以此換得了喘息的救命錢。
當時看，王健林甩賣的是資產，而今天看來，王健林甩賣的其實是債務。
拿下萬達76家酒店后，富力一時風光，成為全球規模最大的酒店運營商。
也恰是這筆收購，直接拖垮了富力，每年酒店虧損都在吞噬著富力的利潤空間，以至于富力被看做是中國爆雷指數最高的幾家房企之一。
與之相反的是，完成世紀大交易后，萬達靠回收的680億元現金全面清償銀行貸款，將負債率降至極低的水平。
并且，賣掉文旅城、酒店等重資產后，萬達轉而成為一家靠租金和運營管理費為主要收入的輕資產公司。
無債一身輕的王健林體重也瘦下來了，看起來更健康，而在今年，王健林又將帶著萬達商管登陸港交所，上市融資總額據說接近60億美元。
一旦上市成功，王健林將成為中國地產圈最不差錢的金主之一。
03
對于宋衛平，他的下屬曾這般評價——他的血液中，連50%的商人都不是。
誠然，拋開宋衛平地產大佬身份，他還是教師、棋手、足球隊老板、“暴君”和“賭徒”等。
對產品和品質的近乎偏執，讓他一手創辦的綠城，幾乎收獲了作為一家開發商在產品上的最高美譽，也讓他多個場合多次語出驚人。
在公司內部，他敢直接說出“產品都做不好，可以去跳樓了”這樣的話，也曾炮轟過萬科：
要是我們的房子做成（萬科）這樣，產品經理會自殺N次！
他偏執的性格，成就了綠城，也把綠城多次推入絕境。用一句話概括老宋和綠城的那些年，是“一場又一場置之死地而后生的走鋼絲游戲”——
2005年政策調控，涉險過關；
2008年全球金融危機，命懸一線；
2009年，經濟刺激下滿世界買地找地；
2010年調控一來，再次倒在血泊之中……
2012年，深陷各種負面新聞，孤立無援的綠城，等來了 “白衣騎士”孫宏斌。
蜜月期，總是甜蜜的。很快老宋就發現自己和老孫的理念太不一致了，一個商人，一個文人，一個想著的是生意和利益賺錢，一個想的是產品和情懷。
奪權大戰一觸即發。
就在大家都以為融創要成為綠城的第一大股東時，宋衛平身上的擰巴勁兒又犯了，他寧愿毀掉自己的聲譽也要撕毀與融創的合作，轉而讓央企中交入主了綠城。
后來的故事，我們都知道了。
2019年宋衛平失去了對綠城的控制權，把精力都放在了藍城上面，而綠城在張亞東的執掌下，終于從特長生慢慢向全面發展的優等生轉變。
如今回看，絕境之中老宋的放手非常明智，既保住了綠城，又使綠城轉危為安，從而達到了一個新的高度。
當然，從老宋的視角來看，沒有二代接班的他，遲早是要把綠城交出去的，對比融創，穩健的，有政府背書的中交，明顯是更好的選擇。
04
2014年下半年，郭英成被曝卷入深圳某官員腐敗案。
該事件直接在佳兆業引發多米諾骨牌效應：千套房源被鎖定、深圳兩家子公司被限制轉讓股本權益、資質證書被暫停處理、深圳項目被房管部門凍結、管理層及大量員工離職……
當郭英成遠走香港，公司陷入經營困境時，又是我們的“老朋友”孫宏斌出現了。
2月1日，孫宏斌高調宣布，融創旗下天津騰耀將以23.74億元的價格收購佳兆業旗下上海新灣四家目標公司股權及債權各自訂立收購協議。
在收購上海資產的第4天，他又宣布，擬以45.25億港幣收購郭氏家族的佳兆業49.25%股權。
事后看來，孫宏斌就像是免費幫郭英成料理了公司三個月。
5月，待郭英成歸來，選擇自己解決境外債務重組時，其在潮汕幫三個大佬——蔡志明、劉鑾雄和楊受成三個大佬的幫助下，成功趕走了融創的人馬，實現了逆轉。
更神奇的是，佳兆業封盤的那兩年多時間，正遇著全國漲價去庫存，全國房價都出現不同程度的上漲，尤其是深圳，地價房價翻了不止一倍，各家開發商都在想盡辦法捂盤。
佳兆業因禍得福，其項目儲備和土地儲備成本遠低于其他房企，當樓盤解封的時候，被封的樓盤因為價格上漲，利潤率都超高，業績進入了快速釋放的周期。
這就是聞名于業內的“不死鳥”故事。
否極泰來。
接下來，就是佳兆業連續迎來重大利好的故事了，旁的不說，光是“舊改之王+大灣區地主”這個條件，就足以讓許多同行哭著嫉妒。
05
當然，因禍得福的，也不止這些房企。
比如三年前就高喊”活下去“的萬科，因為謹小慎微反倒是當下最安全的房企之一，到處去收購那些活不下的房企項目。
再比如賣不掉SOHO中國的潘石屹，一定是非常羨慕幾年前成功“逃跑”的李嘉誠，從商業上來講，李嘉誠的確是因禍得福，國內資產賣在了最高點，現在轉而回到國內開始撿便宜收購資產了。
在炸天團看來，新城、佳兆業、萬達真的算是運氣爆棚，而綠城、萬科以及李嘉誠則更多是主動的選擇。
若和當下暴雷的房企對比，剩下的感想也只有這四個字：
時也，命也！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 那些因禍得福的房企們
