老庵筆記 作者：老庵
來源：老庵筆記（ID：gh_bd8f12fb8283）
一季度經濟增速斷崖式下滑，此情此景，中央今日重申“房住不炒”，如此定力，讓地方如坐針氈。一年半前所寫文章，舊文重發，個中滋味，冷暖自知。
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2018年8月，國土局土拍大廳。
“10億第一次！”
“10億…第二次！”
“10億……第三次！”
身材單薄的拍賣員面目有些猙獰，嘹亮的聲音中透露著些許無奈，路勁舉牌后再也沒有其他開發商報價。
正在進行的是一場平淡無奇的土地拍賣，大廳里冷冷清清，早已不是當年人聲鼎沸的場面。拍賣的土地在號稱天津第七區的海教園，參拍房企只有路勁一家。
“成交！”，拍賣落槌，路勁底價拿地，成交樓面價不到一萬，投資經理心里的石頭終于落地，今年的獎金算是有了著落。
事實上，即便是底價拿地，這個地塊的開發利潤也很微薄。
算上綜合開發成本、財務費用、期間費用、各項稅費，可售口徑的單方成本至少兩萬，目前天津市各區域嚴格執行限價政策，海教園的小高層最高限價兩萬一，洋房最高限價兩萬三，照此計算，整盤利潤率在5%—10%之間。
即便如此，如果不考慮去化因素，此次拿地，已經是近兩年來天津土地市場上最成功的投資案例之一，開發商最近的日子不太好過。
時間來到16年10月，依舊是國土局土拍大廳。
那是十一長假之后的第一周，開發商的投資經理們還沒來得及從假期的慵懶中恢復過來，就要迎來一場重磅土拍。
拍賣地塊在楊五莊地鐵站南側，起拍價36億，天津市數得上名的開發商基本都來了。
中冶、中海、中糧、中鐵建、華潤、保利、平安、恒大、萬科、金地、天一、金隅、龍湖、禹州、正榮、中駿。
彼時，不管大央企還是中型民企，大家手里都有點騷錢。
據說當時媒體也來了十幾家，大廳里人滿為患，一座難求，投資經理們摩拳擦掌，躍躍欲試。
數輪拼殺之后，萬科干掉了各路英豪，以溢價率107%、75億的代價拿了地，樓面價兩萬二，附近的商品房售價兩萬。
這種大體量的地塊，只能分期滾動開發，高額土地出讓金卻對資金占用極大，只有足夠高的利潤率才能滿足資本對收益率的要求。
楊五莊南地塊要想達到正常開發的股東收益率，必須依托房價暴漲，均價賣到三萬五甚至四萬以上。
當時的市場是自打新中國有商品房以來最火爆的時候，堪比股市6000點，一路上揚的房價給人們一種會一直漲的幻覺，人人都想買房賺錢，連萬科都信了。
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后來發生了什么，你我都知道。房住不炒，國家的調控大棒很快揮向天津，次年三月天津實行了限購，四季度政治嗅覺敏銳的天津政府又實行了限價，萬科傻了眼。
其實早就變天了，只是你我后知后覺。
開發商的暴利時代，可能再也回不去了。微薄的開發利潤，逼迫開發商做三個選擇：死扛、下沉三四線與高周轉。
不是所有開發商都有選擇死扛的資本。
選擇死扛，就放棄了規模，城市化日益飽和的一二線，拿地機會就那么多，放棄規模，意味著放棄行業排名。沒有行業排名，銀行不會吊你。
選擇死扛，意味著在一二線城市繼續搏殺，高價拿地高價賣房，趕鴨子上架，甭管市場接不接受，就是干。當市場觀望情緒濃厚，干到最后發現賣不動，那就挺著，因為老子不差錢。
個中滋味，誰有錢，誰知道。
下沉三四線，則是個技術活，需要審時度勢，如履薄冰，如臨深淵。
一二線城市只有30個，閉著眼挨個進，三四線城市有160個，如果算上縣級城市，有1400個，which one？這是個問題。所以一二線城市開發商扎堆，三四線城市諸侯割據一方。
早年國開行大肆放水，加之一二線城市行業調控，貨幣之水如滾滾洪流洶涌而下，三四線城市一片歌舞升平，好不快活。只是再過三年，國開行收了水，改善需求釋放完畢，投資需求回歸一二線，不知市場又是什么模樣。
按照杜邦原理，如果想博取更高的股東收益率，無外乎從三方面下功夫：利潤率、杠桿水平、資產周轉率。
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下沉三四線，其實是追求高利潤率，在一個非完全競爭的市場，相對壟斷可以提高利潤水平；而杠桿水平不是誰能可以加，必須規模足夠大，資質足夠好，目前國家主張去杠桿，這個時點增加債務規模客觀難度較大。
而高周轉，不需要什么資本，也不需要有進三四線的膽識，只需要設計好制度，然后push員工，性價比極高。
所以，幾乎所有房企都在追求高周轉。
設計方案全力沖刺，報批報建逐層壓縮，開工周期越縮越短，開盤時間一再提前，冰冷的數字背后是所有地產人緊繃的神經，無數熬夜加班，只為了高周轉三個字。
天地不仁，以萬物為芻狗。資本無情，只是行業形勢變幻莫測，畢竟你我只是時代洪流下的小人物，能走多遠，全看浪有多大。
英國小說家威廉·薩默賽特·毛姆在《月亮和六便士》里描述了一個讓人羨慕的場景：一個原本平凡的倫敦證券經紀人思特里克蘭德，突然著了藝術的魔，絕棄了旁人看來優裕美滿的生活，奔赴南太平洋的塔希提島，用筆譜寫出自己光輝燦爛的生命，把生命的價值全部注入絢爛的畫布。
也許，很多地產人同樣有一些內心的詩和遠方。無奈時代奔流，面對浪潮，向上不易，向下更難。
前途迷茫，不知何去何從？先來兩塊錢兒的高周轉吧。
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原標題： 生活不止茍且，還有高周轉
