作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
十年后，萬科還是地產公司的話，那真的很慘，我現在在琢磨把‘地產’這幾個字都拿掉。
在2018年股東大會上，郁亮似乎對地產很失望。
截止2021年7月12日，萬科A市值2767.34億元。而2021年1-6月，萬科地產銷售3548億，這意味著：
萬科用不到半年的銷售額，就能買下整個萬科A。
對地產失望的，不止郁亮，還有萬科股民。
連日來，萬科股價徘徊在24元左右的低位，市盈率6.7。要知道，從今年3月份開始，萬科股價跌跌不休，已經從最高點下跌30%。
隨著7月中報季到來，股票市場的變動一定程度上反映了資金對中報的態度。
連分拆上市的碧桂園服務市值都快趕上萬科A了，他們之間的差距不到300個小目標而已，這讓昔日的地產一哥面子往哪擱？
乘著物管股的資本東風，碧桂園股價雖然被打趴在地，但整體估值依然能達到5000億體量。而萬科旗下業務板塊很多，且都不分拆上市，估值卻不到3000億，這實在有點拿不出手。萬科被低估了么？今天炸天團結合旗下各業務板塊來做個分析。
01
比如，Protech（不動產科技）領域的“獨角獸”，按照他的規劃，萬物云的各個板塊都是獨立的平臺，即可以整體上市，也可以獨立上市。因此，去年10月剛剛升級為“萬物云”的萬科物業一直被人看好，正逐步攀升成為萬科第二曲線。其實，早在1997年，萬科物業就曾掙扎過市場化獨立發展。遺憾的是，當年的萬科物業掌門人陳之平沒能做到讓王石相信：陳之平黯然出走。2011年，朱保全接過萬科物業，一并接過了老陳未竟的事業。郁亮并沒有像王石那么堅決地反對多元化，萬科物業得以在市場化的路上高歌猛進。2016年，物業管理面積拓展一倍。朱保全計劃收購物業管理五大行之首的仲量聯行，被美國總部否了，轉而收購戴德梁行中國區業務，合并成萬物梁行。
朱保全說，如果萬物云對標貝殼，萬科物業對標的就是鏈家：如今，碧桂園服務的市值超過2500億港元，市盈率達80.29。而去年10月剛更名為萬物云的萬科物業，在營收規模上毫不遜色于碧桂園服務，只是上市檔期卻遲遲未定。如果對標碧桂園服務預估萬物云的市值，大概在2500億至3000億的區間。萬科持股63%，估值約在1575億元。
02
物流板塊
物流行業需求大，但國內物流效率低、門檻高。而這，也代表著機會。2015年，萬科撤了設立沒幾個月的物流地產事業部，投靠黑石成立了萬緯物流，正式進軍物流行業。2017年7月，萬科出資168億參與收購新加坡物流巨頭普洛斯，占股21.4%，一躍成為國內物流地產巨頭。同年7月，萬科成立萬緯冷鏈平臺，又于下一年收購英國太古集團在中國所有冷庫。鋪了6年的路，如今郁亮左手普洛斯，右手萬緯，是中國唯二倉儲規模超1千萬平米的物流企業，兩者占據著全國物流市場的38%。普洛斯中國2020年營凈利潤12.53億美元；萬緯物流營收18.7億元：對標同體量、同類型REITs估值，同時參照雪球大神皮寧假定的30%資產負債率以及每平方米可租賃面積市值5000-7500元。可租賃面積達1062萬平方米的萬緯物流，估值區間在531億至767億。坐擁5100萬平方米基礎物流設施的老大哥普洛斯，萬科持有股權估值約為546億至819億。此外，物流地產板塊，萬科手里的項目少說也有1000億。
03
商業地產
郁亮押寶商業地產，思路是對的。但本該撐起萬科商業大旗的印力，卻沒有發揮出預期的作用。賺錢能力曾得到華潤、深國投蓋章的印力，2020年營收42.2億元，同比不增反降1.62%。new money龍湖已經把天街做得順風順水，住宅與購物中心形成良好的協同效應。底子更厚的華潤萬象城，也已經放下身段去城鄉接合部。萬科與印力幾乎不存在協同效應，印力人說起萬科人都是“他們萬科”與“我們印力”。據說是王海武主動請纓投身新賽道。從外部看來，這更像是臨危受命。根據年報，2020年萬科房地產開發及相關資產經營業務營業利潤率為22.6%，同比下降4.6個百分點。整個房地產市場利潤率都在下滑。商業地產利潤率遠高于開發業務，這也是郁亮急欲補上這塊短板的邏輯所在。對標香港的商業地產業務，萬科商業地產未來的市盈率在10倍以上。印力這塊板，如果能在王海武時代補上，商業地產估值可達千億元。
04
長租公寓
2018年，業績發布會。有媒體問郁亮，萬科的長租公寓賺到錢了嗎。郁亮回答：2019年，在萬科媒體交流會上，郁亮一席話暗示了萬科泊寓的現狀：根據克而瑞數據，萬科泊寓去年開業超14萬間，位居克而瑞2020年中國長租公寓規模榜榜首。另外年報顯示，萬科長租公寓2020年營收25.40億元，整體出租率超95%。數據好看，但作為萬科堅持了近15年的業務，長租公寓始終“養不肥”。毛利低、投資回報周期長、盈利模式受限，是長租公寓領域普遍的難題。在此大背景下，泊寓也沒能成為萬科在中長期資本回爐的“聚寶盆”，反倒更像一塊雞肋。綜上，基于保守考慮，萬科長租公寓板塊估值暫記為0。
05
度假及其他業務
萬科在東北有個滑雪場，當時吉林給了我們一塊地，第一年賣了20個億，我們覺得挺好的，但第二年只賣5個億。重資產、長周期，冰雪產業顯然不是小資產能做起來的，但萬科在冰雪業務上只能算是小打小鬧，并不足以支撐冰雪發展成一條新的第二曲線。本來，有2022年北京冬奧會加持，再加上“3億人上冰雪”的政策利好，原冰雪事業部與度假事業部合并成立的酒店與度假事業部似乎還有一些看頭。
但現在，參考同類冰雪產業概念股，保守估計萬科的冰雪度假產業估值區間在60億以上。至于萬科教育、萬科采筑、萬科養老等隱性業務板塊，雖然在總體中的體量微乎其微，但在各個領域至少也有百億級別的成長空間。
結語：
郁亮在內部轉型發展通氣會上說，“新時代的企業需要新時代的英雄”。因此，重新對萬科進行估值，最低值在5500億元，與碧桂園持平；最高估值超7000億。按照巴菲特的觀點，沒有成長性的藍籌就值8倍市盈率，目前的萬科的主營業務——房地產開發業務就屬此類。房地產開發，是強者恒強的，饒是如此，萬科依舊免不了俗，目前郁亮正帶領著萬科尋求利潤更確定的項目，這是萬科向新估值邏輯靠攏的方式之一。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“地產大爆炸”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
原標題：
萬科究竟該值多少錢
地產大爆炸 
