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算賬拿地的時代已經過去了

陌爺地產圈 陌爺地產圈
2021-01-12 10:53 3567 0 0
隨著房地產市場的競爭白熱化,土地端的競爭也是十分激烈,快周轉思路導向下,在某種程度上,房地產已經成為了“制造業”。

作者:陌爺地產圈

來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

隨著房地產市場的競爭白熱化,土地端的競爭也是十分激烈,快周轉思路導向下,在某種程度上,房地產已經成為了“制造業”

十年前,房地產黃金時代到白銀時代的的說法成為行業議論的話題焦點,而現在房地產也已談不上白銀

01

拿地拼的是背后的“投資標準”

近些年,身邊的投資人員顯得格外焦慮,拿地成為了強KPI,但是卻越來越難

拿地獎金跟項目效益掛鉤,可是在拿地前就知道明顯不會達標,拿不拿地、拿什么地已經不是投資部甚至是城市公司可以決定的了

以浙江為例,杭州土拍20家+房企參拍已經成為標配,金華21年首拍27家房企競爭、臺州首拍32家房企,單純招拍掛市場已經不再適合利潤導向、經營穩健的公司了

5年前行業默認的投資標準還是凈利率10%左右,彼時拼的是產品和溢價

而近些年,房企能不能拿到地拼的是對利潤率的要求

不同房企一方面對規模和發展的訴求不同,另一方面也是對行業未來的發展趨勢的認知差異

在一部分的房企的趨勢判斷中,如果未來3%-5%的利潤率將成為行業標準,那何不現在就主動地降低投資標準,起碼規模上不會落隊

由此,在拍拍掛市場,一線投資人員很明顯地感受在于,拿不拿地拼的真不是算賬,而是集團背后地投資標準

02

單純靠拼的房企將難以為繼

產品、營銷、成本控制能力等固然會對拿地有很大的影響,但這都僅僅是后端的操盤能力上的體現

加強內功修煉僅僅是能力上的體現

真正決定房企投資發展能力的指標還是在于拿地模式上,以及房企是否有拿地的“抓手”

所謂“抓手”是指在土地市場上房企有擁有的區別于其他競爭對手的核心競爭力,說白了就是適合自身發展路徑的吃飯的家伙

簡單舉三個類型:

一、比如寶龍、新城、萬達房企

商住勾地模式是其能在土地市場上獲取優質土儲的關鍵,而核心還是在于強大的商業處理解決方案

二、比如復地、金地等房企

產業+住宅勾地模式是其發展的關鍵,同樣的,該模式成立的關鍵在于背后產業導入及資源整合的能力

房企需要改變一個觀念,通過忽悠政府,所謂的產業勾地將難以為繼,政府對該類項目的識別能力也越來也強

真正需要解決和加強的是自身產業導入和資源整合的能力

三、比如華夏幸福、中鐵建、金茂等房企

一二級聯動獨特的發展模式將會在后期的土地市場越來越具有競爭力

首先一二級聯動的參與門檻高,為防止國有資產流失,一般要求國有企業才能夠參與,即便參與進去,如何實現收益實現的路徑閉環也至關重要

中間的每一個環節不僅需要不斷地去試錯和實踐,對于也需要政策的配套

所以對于房企而言,一方面提高自身操盤能力和水平,做到軟實力上的提升

另一方面,在拿地端打造自身核心競爭力,以及跟發展模式相匹配的“抓手”等硬實力

而后者現在變得越來越重要!

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 算賬拿地的時代已經過去了

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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