地產三哥 作者：地產三哥
很多人被封了兩個月的上海人都說，像做了一場夢。
無論如何，失去了兩個月的時間是實打實的。
夢想時分，以上海徐家匯的港匯恒隆廣場為例，算個小賬。
一、上海港匯恒隆廣場歷年租金收入
根據恒隆地產、恒隆集團年報，2021年，上海港匯恒隆廣場租金收入下：
（說明：出租率不同，平均日均租金僅為推算結果。）
推算整個廣場2021年度租金收入15.50億元。
單純看商場版塊：港匯恒隆廣場歷年來租金穩步上升，2017-2020年，因為改造，關閉部分可租賃面積，因此整體租金下降。
股權穿透之后，上海港匯恒隆廣場的股東是三方：
恒隆集團持股69.3%。
希慎興業持股24.7%。
上海市徐匯區國資委持股6%。
希慎興業咱們以前討論，是銅鑼灣杠把子。
二、香港商業地產減值
希慎興業在上海的兩處商業地產：
一處是徐家匯的港匯廣場二股東；
第二處是2022年年初收購完成的：李嘉誠旗下的長實集團持有的世紀盛薈廣場，位于靜安區繁華地帶，該項目正在進行商鋪改造，預計于2023年年中完成。
除了這兩個位于上海的項目之外，希慎興業的主要商業地產在香港。
2019年以來，受多種因素影響，希慎興業、恒隆地產、新鴻基地產在香港的商業地產都減值了。
商業地產的估值是根據租金收入以及資本化利率兩者來確定的。
資本化利率越高，公平值越低。
單位租金越高，公平值越高。
簡而言之，預期商場經營的時間越長，租金水平越高，那么公平值就越高。
2020年、2021年希慎興業、恒隆地產、新鴻基地產都錄得了不同程度的公平值虧損：
減值的原因是租金水平下跌。
希慎興業年報顯示：
寫字樓、商鋪、住宅年內的平均租金水平都呈下跌趨勢。
恒隆地產2021年報中說：
“訪港旅客絕跡，令租金下調在所難免，促使銅鑼灣零售組合收入下跌14%。”
“銅鑼灣的辦公樓收入于2021年下跌21%。旺角辦公樓的租賃收入亦微跌1%。”
“由于中環一個主要租戶于2021年10月續租時縮減辦公室規模，導致中環辦公樓組合的收入減少4%，年底租出率為82%。”
三、香港旅游人數直線下跌
這幾年香港旅游人數直線式下跌：
是的，你沒看錯。
訪港游客人數從2018年的6500萬，2019年5600萬，到2020年350萬，到2021年9萬。
2021年，來自中國內地的游客從2018年的5100萬降低到7萬人不到。
如果不是香港本土消費潛力大、商業地產商們手段多，不然這樣的到訪游客人數下跌速度下，商業地產部減值幅度遠遠不止目前的幅度。
四、上海港匯恒隆廣場的價值
據公開資料，上海港匯恒隆廣場當初的總投資51億元。包括商場、寫字樓、住宅及公寓。
在使用中間也有改造、翻新、裝修等等。
它現在資產價值多少？
根據租金收入來看：包括商場、寫字樓、住宅及服務式公寓，整體租金收入人民幣15億元以上。
這個數字和希慎興業2021年年報中反映的基本一致：在希慎興業年報中，聯營公司港興公司營業額18.67億元港幣，折合人民幣15.8億元左右，上海港匯廣場是港興公司旗下唯一項目。
按照常識，資產價值等于租金收入20倍不算多，價值300億元以上。
從土地使用權時間來看，港匯廣場項目地契2043年到期，還有22年使用期間，打個折，也得200多億元。
這就是價值評估的簡單版，近年來因為租金水平穩步上升和商場改造，港匯廣場的公允值也穩步上升：
公平值收益，就是評估的價值增值。
此外，從1999年12月28日開業至今，港匯廣場還給股東很多分紅。
按照人民幣計算，每年5-6億元的分紅。
一邊分紅，一邊增值，這就是“一鋪養三代”。
最后
受疫情多方面因素影響，2019年以來，香港的商業地產價值穩步下跌。
今年，上海受疫情影響兩個多月，上海港匯恒隆廣場的租金收入一定會下跌。
疫情之后呢？明年呢？后年呢？
從香港到上海。
有時候考驗一段關系的不是變故和災難，而是面對變故和災難時，人們的態度和做法，以及背后的邏輯。
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原標題： 上海港匯恒隆廣場，今年能收多少租金？
