地產三哥 作者：地產三哥
前言
2019年年末，這家公司融資總額214億元，2020年末，融資總額455億元；2021年末，公司融資總額升至629億元。
“房住不炒”時代，這樣的擴張趨勢，除了國企背景的，還有誰？
中交地產股份有限公司，為中交房地產集團旗下上市企業，控股股東為中交集團。
截至2022年一季度，中交集團持股比例53.32%，公司實控人為國務院國資委。
一、中交地產的“三條紅線”狀況
“三條紅線”新政是2020年8月底出臺的。
對比從2019年末到2021年的數據，中交地產融資總額、凈借貸比率都呈現較快的上升趨勢，逆勢加杠桿，力度較大。
融資的上升，直接帶來了公司投資和銷售的增加。
二、中交地產的銷售及項目儲備
從2019年末到2021年末，公司的項目數量從55個增加到103個。
土地儲備從929萬平米增加到1788萬平米。
三、中交地產的合作開發股東有哪些？
2019年-2021年，公司的少數股東權益從35億元增加到147億元。
對比2019年和2021年公司合并報表子公司的情況，有以下現象：
1、公司合并報表子公司數量從46個增加到92個。
2、新增的子公司中，有中交地產獨資的，也有相當比例是公司和合作方共同投資的：
卓越、路勁、世茂、華潤、金科、中梁、碧桂園等。
3、公司披露的聯合營公司從2019年的16個，增加到2021年32個，其中的合作方：
花樣年、雅居樂、碧桂園、中南、萬科、融創、金茂、保利等。
四、小結與思考
小結：
1、中交地產近三年逆勢加杠桿，擴張速度明顯；
2、中交地產合作伙伴多是頭部地產企業，有國企，也有民企。
3、公司一季度報告顯示：2022年1-3月權益口徑簽約銷售金額 106.03 億元，較上年同期增長101.46%。
4、2022年3月18日，中交地產收盤價6.83元，2022年5月11日，漲停封盤，股價29.26元。
兩個月不到，股價漲幅328%。
這一漲幅數據的可比對象是：2017年高峰期，幾家頭部地產企業的年度漲幅。
思考：
1、受房地產行業整體形勢影響，公司與民營房地產企業的相關合作是否會對公司現金流造成影響？
2、公司加杠桿的邊界在哪里？已經接近？已經到了？或者已經過了？
3、三條紅線規定：有息借貸額增速分別不能超過15%、10%、5%，這個規定沒有也無法一視同仁，對部分國有企業太松，對民營企業則導致了擠兌的死亡螺旋。
最后
一邊，民營公司老板紛紛押上個人的資產、聲譽；另一邊，部分國企逆勢加杠桿、擴張進行時。
國企為國加杠桿、愿意挑擔子，這很好。
希望國有企業也能早日承擔起民營經濟的功能、挑起“五六七八”的擔子：
50%以上的稅收，60%以上的國內生產總值，70%以上的技術創新成果，80%以上的城鎮勞動就業。
幾十年前，國企100%都曾經承擔過，這沒啥。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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