張莉 作者：張莉 現任日華資產首席合伙人，曾擔任過某大型國企任集團總法律顧問、跨國公司法務總監，在主持重大資產收并購及商事案件訴訟及執行方面有超20年的工作經驗。
一、商辦進入養老是自愿還是被迫？
房地產行業目前的慘狀有目共睹，北京房地產市場2022年至今為止大宗成交量為210億左右，較去年同期下降了57%，較最高成交量的2019年下降達72%，即使一線城市商業和辦公（以下簡稱“商辦”）也改變不了經濟下行期流動性差的命運。通常不良資產機構手中的商辦資產主要通過轉讓變現，現在也不得不面臨盤活的方案。而在商辦資產方面商業地產與電商對沖，辦公地產與目前疫情及遠程辦公對沖。而保障性住房和養老產業是國家十四五大力支持產業，因此對一線商辦資產作為保障性住房和保險企業的養老產品進行盤活不失為一個好選擇。今天我們首先通過案例來了解下養老地產情況。
二、時下養老地產的現狀
第一部分，中國已進入老齡化社會
2000年后中國已正式進入人口老齡化社會，到2021年中國老年人口已達2.67億，根據聯合國預測顯示到2050年中國老年人口占總人口比例將上升至36.55%，中國將進入嚴重老齡化社會，由于中國人口基數大，養老需求的層次也不相同，解決養老服務問題已是迫在眉睫，這些迫使養老服務發展進入一個新階段。
老齡化社會問題越來越突出，而解決這個社會問題的一個有效途徑是通過政府和社會各方的努力來滿足老年人的養老服務需求。目前養老服務已得到全社會的重視，有關部門及各地優惠政策頻出，例如2015年1月1日起執行的財政部、發改委聯合發布的《關于減免養老和醫療機構行政事業性收費的有關通知》，2019年11月廣東省辦公廳《廣東省加快養老服務若干措施》，2021年9月北京市民政局出臺了《北京市養老服務專項規劃》。
經過30年的探索，中國初步建立了“以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐”的中國養老服務體系，養老消費市場初步形成。國內目前的養老模式主要以家庭養老、社區養老、機構養老為主，其中機構養老的類型有公辦養老院、民辦養老院、公建民營養老院等，都對養老服務事業做出了不同的貢獻。但是無論哪種養老方式，都存在現有的養老服務床位供給遠不能滿足社會需求的問題，增加養老服務床位是一個急待解決的現實。
第二部分，保險企業養老地產分類
目前從事養老地產的保險公司多為國有企業，業務板塊大多于2015年左右成立養老地產板塊，該板塊通常布局三大類養老產品，分別是“城郊養老”、“城心養老”、“居家養老”，產品介紹如下：
保險企業在養老產業中的投資模式多為“輕重結合”，即重資產自建模式和輕資產合作模式相結合。“城中養老”作為核心發力產品，采用“租賃-改造-運營”的輕資產模式，該模式也是行業內開展城市核心區養老業務的通行做法。
城中養老產品為養老產業中的核心業務，該產品目標物業以位于城市核心區、生活氛圍濃厚、緊鄰優質醫療資源、交通條件優越為必要條件，針對自理、半自理、不能自理和需要特殊照護的老年人群。
二、具體看事實——“酒店改造養老社區”項目案例
（一）項目背景
2017年中國誠通其以100億元的資本注冊成立了中國康養集團，正式將發展健康養老作為履行國有資本運營公司職責的重點領域，探索多層次養老產業發展模式。2018年，中國康養集團完成了對首厚康健(北京)資本投資有限公司(簡稱首厚康健)的注資，并與首旅集團下屬的首旅置業以及厚樸投資合資成立了服務運營公司。其中，首厚康健由首旅置業提供優質物業；厚樸投資以雄厚的資本實力注入企業，同時為企業帶來更加市場化的管理與運營模式；而中國健康養老集團則帶來良好信用背書與優質產業資源。三方共同開發北京新北緯飯店開發為養老產品。
本案例項目即為北京新北緯飯店，該酒店位于北京市南二環內的，于1990年開業，地上13層、地下2層，是一家集住宿、餐飲、會議、娛樂于一體的四星級主題文化酒店，隨著時代的發展，該酒店的定位不再符合時代要求，2005年不得不加盟如家，即使如此，2017年不得不再次面臨轉型。2018年該物業裝入首厚康健，后首厚康健就該項目與大家保險深度合作，經過改造，該項目成功打造為養老地產項目。
（二）項目基本情況
1、項目區位
新北緯飯店位于北京二環以內，在方圓三公里內由五家三甲醫院，方圓兩公里之內由三座公園、兩座博物館和一座話劇院。
2、項目規模
項目占地面積11余畝，地上一獨棟建筑物，地上13層、2層，總建筑面積2.9445萬平方米，公共活動區域0.8萬多平方米；房間數量386個，分為單人間和雙人套間，房間套內面積在25平米至37平米之間；還設置有醫療中心、餐廳、文化活動中心。
3、開發、運營重要節點
（1） 2017年5月，改造工程項目取得施工許可；
（2） 2018年12月，改造工程竣工驗收；
（3） 2019年初，養老社區開業運營；
4、項目定位
為自理、半自理和不能自理的老人提供全日集中住宿和照料服務的高端養老社區。
5、運營團隊
物業管理，由險企全資控股的養老服務公司負責；
醫療服務，具有醫療機構執業許可，可開展全科醫療科、內科、中醫科診療；
臨床照護服務，由海外照護服務公司提供專業服務。
6、收費模式
目前主要采取“保險費+月費”的收費模式，即，通過購買相應壽險獲取入住資格，按月繳納服務費購買入住服務，依據保險投保額度會得到相應月費折扣，基礎月費為9000-16000元/房。另外有，醫療保證金5萬元，餐費1800元/月，護理費1800-9000元/月，一對一護理15000元/月。
7、項目特點
1、 國有保險機構的信用加持對招徠客戶有強增益效果。
2、 輕資產模式下有效縮短收支平衡到達年限，保證項目良性可持續運營。
3、 形成了從前期設計、改造到后期運營的完整服務鏈條，改造團隊、投拓團隊、運營團隊均已成熟。
（三）項目的運營結果
目前項目據相關人士介紹入住率達90%，除經營收益外還有政府補助。具體運營數據未獲得，但是根據售價、入住率對比酒店及寫字樓可以感受到收益具有明顯的比較優勢。
三、結論
國家近年來多次提到盤活閑置資產，在目前的市場環境下，手握大量不動產的不良資產從業者，如果依然被動等待市場，也許等到的就是市場的淘汰，因為城市化帶來由房地產驅動發展的時代已經漸行漸遠。只有擁有膽識、眼光才可以活下來，只有適應市場的變化才能發展，將閑置資產改造為養老地產項目，會成為一個穿越低谷的好選擇嗎？結論不言而喻。更多干貨文章，請關注資產界，助您搞定資金、搞定資產、搞定運營。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 養老地產會是不良處置的好選擇嗎？
