克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
雖然廈門本輪集中供地“誠意滿滿”，但并未出現預料之中的大熱之勢。
3月24日，廈門2022年首輪集中土拍落幕，10宗涉宅地除思明區湖濱四里（2022P04）地塊因規劃條件調整、提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓，其中6宗溢價成交、并且2宗地塊到達最高限價+搖號成交，整體溢價率升至7%，較去年第三輪熱度明顯上升。
01 首輪集中供地“誠意滿滿”思明、集美兩宗“回爐”地塊均下調起拍價
從土地供應規模上來看，廈門2022年首輪集中土拍供應涉及10宗宅地，用地面積24.25公頃，占全年總宅地供地計劃（266公頃）的比重僅有9%，從體量上看處于較低位。但值得注意的是，本輪廈門集中土拍掛牌的10宗涉宅地中，有5宗地塊處于島內（思明三宗、湖里2宗），土地質量之優在廈門土拍歷史實屬罕見。
規則上來看，本輪土拍規則基本保持不變，基本延續2021年“限地價、限房價、搖號”等方式出讓。其中2022P02、2022P05、2022P06、2022P03地塊采用“限房價、限地價、定配建、定品質+搖號”方式拍賣出，余下的6宗地均采用“限房價、限地價、定品質+搖號”方式拍賣出讓。
不過在開拍前一日，廈門自然資源和規劃局發布公告：終止了湖濱四里（2022P04）地塊的出讓，該地計價建筑面積13.9萬平方米，起始價40.4億元，起始樓面價4.04萬元/平方米，住宅銷售限價7.5萬元/平方米，是廈門首輪集中土拍10宗地塊起價最高的一宗。
值得注意的是，思明區2022P03(湖濱一里)和集美2022JP03（集美國際學校東側）2宗地均為去年廈門第三輪集中土拍流拍地塊，本次起拍樓面價均有所下調，以集美地塊為例，本次出讓將起拍價下調至21293元/平方米，即使按照最高限價64000萬元測算，樓面價最高也才24335元/平方米，比去年的起拍價26236元/平方米低了很多，按照新房銷售平均價格4萬元/平方米來測算的話，地房比也僅有61%，也可以實現盈利。
不僅如此，思明湖濱一里地塊在下調起拍價的同時，更是將限售期從原來的十年改為八年，加上其本身處于老城核心，具有不可復制的交通、景觀、商業等優勢，房企拿地的積極性將會明顯提升。
02 首輪土拍熱度較去年第三輪明顯回升 島內地塊均溢價成交、2宗觸頂搖號
對比2021年第三輪集中土拍，廈門2022年首輪集中土拍熱度明顯上漲，整體溢價率高達7%，較去年第三輪明顯提升。
具體來看，掛牌的10宗宅地成交了9宗（1宗提前一天撤牌），總成交建面61萬平方米，總成交金額達153.65億元，其中6宗地溢價成交，其中2宗觸及最高限價+搖號成交，分別位于思明區和集美區。相比之下，同安區熱度最低，3宗地塊中有2宗底價成交，另一宗溢價率僅有3%，市場熱度表現不一。
就底價地塊比重來看，本輪集中土拍底價成交地塊比重降至33%，較去年第三輪明顯下降（成交7幅地中僅有2宗溢價成交，底價成交地塊比重高達71%），企業拿地積極性有所提升。
就流拍率來看，除因出讓條件優化、提前撤牌的思明湖濱四里地塊外，其余地塊均成功出讓（島外地塊均成功出讓），整體流拍率僅有10%，較去年第三輪明顯好轉。
03 利潤空間保持相對充裕 但島外商品住宅市場存在去化隱憂
從新房銷售指導價方面來看，本輪延續了去年三輪限價寬松的趨勢，尤其是集美、同安5宗位于島外的地塊，即使均按最高限價封頂成交，地房比均不超61%，整體來看本輪土拍的盈利空間表現較佳。
進一步來看，即使是島內的4宗涉宅地塊，剔除掉配建之后測算出可售樓面價，并按照各自的商品住宅銷售指導均價來測算的話，地房比也維系在75%左右，房地差多在1.8萬元/平方米以上，也可實現一定的盈利；況且島內交通便利、風景優美，商品住宅去化速度明顯優于島外，土拍熱度也明顯高于島外。
就以島內唯一觸頂搖號地塊——思明嶺兜地塊（2022P02）為例，該地位于思明區環島干道與蔡嶺路交叉口西北側，毗鄰產業中心，北靠軟件園，東近會展CBD，西臨開元創新中心，一路之隔就是海峽國際社區，并且交通便利、商業配套成熟。不僅如此，該地面積相對較小，起拍價僅有12.7億元，是島內起拍總價最低的一宗地，對于目前現金流相對緊張的房企來說，不會占用太多的資金成本，房企參拍熱情高漲。
據統計，該地吸引了包括國貿、保利、招商、中海、華潤、中交、中駿、聯發、金地、華僑城、特房、住宅、匯成等多達15家房企參拍，經過26輪競拍，觸發最高限價14.6億元，最終被金地搖號競得，剔除到4000平方米的配建之后，可售樓面價達53676元/平方米，地房比為75%，房地差達18124元/平方米，項目實現盈利基本不成問題。
但是要注意的是，雖然盈利保持在較高的區間，但廈門去化速度卻面臨挑戰。尤其是進入四季度以來，商品住宅月均成交量僅有17萬平方米，較二、三季度月均成交量近乎腰斬。
受此影響，廈門商品住宅去化周期大幅拉長，截止2022年2月底，廈門商品住宅去化周期已超18個月，較去年同期拉長了39%，尤其是島外區域，成交量大幅萎縮，部分板塊去化周期已經超過40個月。
04 外來品牌房企參與度雖有提升 但八成地塊均依舊被本地房企競得
與去年三輪集中土拍大部分地塊被本土國企托底不同，由于本輪土拍島內優質地塊較多，外來品牌房企的參與度明顯提升，保利、招商、中海、金地、華潤、中交、華僑城等多家品牌房企均有參拍，并且金地和中海在思明區和集美區還分別搖得一子。
但就實際土拍結果來看，9宗成交地塊除了金地和中海搖號的兩宗地外，其余的7宗地均被本地房企競得，如建發、國貿、象嶼&同安、住宅&同安、萬泰等，拿占比接近八成。值得注意的是，建發成為此次土拍最大買家，其以94.4億元競得島內三宗優質宅地，成交金額占到本場土拍總金額的六成之多。
總體來看，雖然廈門本輪集中供地“誠意滿滿”，島內優質地塊就有5宗之多（其中一宗提前撤牌），并且兩宗“回爐”地塊起拍樓面價均有所下調，但就實際結果來看，雖然溢價率較去年三輪有一定程度地提升，但并未出現預料之中的大熱之勢。
究其原因，一方面，在于廈門商品住宅市場持續下行，尤其是島外區域，部分板塊去化周期已經超過40個月，另一方面，雖然國家金融專題會議定調，要慎重出臺收縮性政策，雖然對市場預期產生一定的積極影響，但由于詳細的利好細則并未出臺，當前房企的資金壓力并未根本改善，房企的現金流依舊緊張，尤其是民營房企仍處于償債高峰，拿地的積極性短期內并未有明顯的改善，這從本次廈門土拍中外來房企以保利、招商、中海、金地、華潤、中交等國企、央企為主即可得到驗證。只有在相應的金融利好細則落地，房企的現金流得到實質緩解之后，重點城市接下來的土拍熱度才有望進一步回暖。
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