商住項(xiàng)目提高容積率的技巧（二）

作者：我眼中的城市更新

來源：我眼中的城市更新

（一）知名設(shè)計(jì)院。

上述設(shè)計(jì)院排名不分先后，更多的設(shè)計(jì)院我就不一一列舉了。當(dāng)然，是否知名，很難量化。其實(shí)關(guān)鍵在于各地地方政府的認(rèn)可程度。

規(guī)劃（包括概念規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、片區(qū)規(guī)劃）做的好，都能為提高容積率增加一些理由，有些東西需要做在前頭。

（二）著名規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)專家。

如新加坡規(guī)劃之父劉太格、中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院朱榮遠(yuǎn)、共振城市規(guī)劃集團(tuán)戴帆、中國城市規(guī)劃協(xié)會副會長李曉江、同濟(jì)大學(xué)博士生導(dǎo)師孫施文、東南大學(xué)博士生導(dǎo)師王建國等等。

排名不分先后，也不局限于上述專家，只要當(dāng)?shù)卣J(rèn)可，相關(guān)的專家也具有較高的聲望和影響力，就足矣。有了業(yè)內(nèi)著名的規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)專家論證，有了他們的背書，提高容積率也是具有相當(dāng)?shù)目尚行浴Ｍ瑯樱麑＜液茈y量化，關(guān)鍵在于地方政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可。

（三）地標(biāo)建筑。

每個城市都有專屬且不止一處地標(biāo)建筑，一提到上海就想到東方明珠電視塔、金茂大廈。一提到深圳速度就想到深圳國貿(mào)大廈、深圳平安金融中心等等。地標(biāo)建筑是城市的象征和名片，基本各大城市都有自己的地標(biāo)建筑，一般來說作為地標(biāo)建筑，自然有充分的理由特事特辦一事一議了。當(dāng)然地標(biāo)建筑也意味著不能僅僅考慮經(jīng)濟(jì)利益，還要綜合考慮社會效益和公眾利益。有時候，地標(biāo)建筑未必容積率會很高。

（四）充分利用重大賽事會議時機(jī)。

一般來說，各地承辦重大賽事、重大會議都有以下幾種原因可以達(dá)到提升容積率的目的：

第一是承辦重大賽事、重大會議急需財(cái)政支持，而土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的主要來源之一。

第二，承辦重大賽事、重大會議，意味著八方來客，急需營造更好的市容市貌形象工程，通過提升容積率可以向營商城市大跨步發(fā)展的良好局面。

（五）提供更多公共基礎(chǔ)設(shè)施市政配套、更多保障房產(chǎn)業(yè)房或公共開放空間。

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各大城市基本都出現(xiàn)了城市病，各種公共配套匱乏，市政基礎(chǔ)設(shè)施不足，也出現(xiàn)了安全生產(chǎn)、消防、環(huán)保等等隱患。這些問題的解決，不能僅僅依賴政府，更多還是需要依賴民間資本社會力量投資。作為補(bǔ)償，政府可以獎勵一定的容積率以此鼓勵市場主體。

提高容積率主要論證方向是周邊的公共配套市政基礎(chǔ)設(shè)跟得上。換個角度。我們提供代建更多產(chǎn)權(quán)歸政府所有的公共配套市政基礎(chǔ)設(shè)施，是否可以以此換取地方政府給予更高的容積率？

（六）重大項(xiàng)目。

所謂重大項(xiàng)目，一般會分為國家級重大工程、地方重大工程。即便是地方重大工程，每個地方每個城市對重大項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)都有所不同，但是對納入重大項(xiàng)目的建設(shè)項(xiàng)目，都會扶持甚至特事特辦。一個建設(shè)項(xiàng)目要作為重大項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)門檻無非是納稅、產(chǎn)業(yè)落地、解決就業(yè)等等方面比一般的項(xiàng)目能產(chǎn)生更多的益處。對于一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，可以申請地方的重大項(xiàng)目。

重大建設(shè)項(xiàng)目，可以帶動引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟(jì)發(fā)展，當(dāng)?shù)卣m當(dāng)提高容積率支持完全具有可行性。如產(chǎn)業(yè)勾地，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，商住用地地方政府都可以定向招拍掛低價(jià)甚至返還土地出讓金，提高容積率自然更簡單。

（七）規(guī)劃編制或修改階段提前介入。

規(guī)劃編制不僅僅涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃，也涉及國土空間規(guī)劃，涉及十四五規(guī)劃等等上層次規(guī)劃。提前介入規(guī)劃編制或修編，涉及眾多層級政府、不同的職能部門，涉及多方利益的博弈。難度相對較大，但也不是不能實(shí)現(xiàn)。

綜上，中級技巧，簡單的說就是找專家找品牌背書，找名目尋求地方政府支持，提前介入做好相關(guān)工作。

（一）政府城市規(guī)劃定位、交通軌道路網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)定位、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)落地、人口大規(guī)模流入等等發(fā)生重大變化。

從一般的副中心變成城市中心；從郊區(qū)變成市中心；從一般的交通位置，變成交通樞紐；從舊工業(yè)區(qū)變成未來的CBD；從低端的產(chǎn)業(yè)升級改造成重點(diǎn)高科技園區(qū)；從一片空白到引進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地；當(dāng)然還有機(jī)場搬遷，限高的強(qiáng)制要求消失了。河流改道，原有的河道藍(lán)線周邊不再受限……

有些朋友覺得，這些都是政府規(guī)劃定位的事，市場主體開發(fā)商很難做的到，其實(shí)不然，關(guān)鍵要懂得借勢，尤其要與其他的市場主體開發(fā)商聯(lián)合團(tuán)結(jié)合作，與地鐵部門主動溝通協(xié)調(diào)，共同推動。比如地鐵規(guī)劃，相信政府也不愿意看到地鐵規(guī)劃在人煙稀少產(chǎn)業(yè)空白的郊區(qū)吧？如解決洪澇災(zāi)害，歷來洪澇災(zāi)害城市內(nèi)澇就是大難題，水利工程也不僅僅是政府的職責(zé)，我們開發(fā)商能否聯(lián)合起來一起出錢出力為政府解決這個難題，解決了洪澇災(zāi)害，河道沿線的地質(zhì)安全問題解決了一大半，提高容積率的條件起碼符合可實(shí)現(xiàn)的技術(shù)門檻，又為政府做貢獻(xiàn)消除洪澇災(zāi)害，相信地方政府也不會無視我們的付出，會給我們的建設(shè)項(xiàng)目提供一定的便利提高容積率。

政府的規(guī)劃發(fā)展定位也不是無的放矢，也需要民間資本和社會力量一同參與，才能多快好省共同推進(jìn)，否則也很難推進(jìn)。

（二）軍民融合概念，兩岸三地融合概念。

軍民融合，促進(jìn)科技成果轉(zhuǎn)化，提升科技進(jìn)步，這是政府和時代的需要，也是創(chuàng)造更多經(jīng)濟(jì)價(jià)值方式之一。如果我們的建設(shè)項(xiàng)目能夠促進(jìn)軍民融合，帶來更多的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，解決地方財(cái)政收入問題，地方政府給我們適當(dāng)提高容積率也是合情合理。

祖國尚未統(tǒng)一，不論地方政府還是中央政府，都是積極鼓勵兩岸三地加快融合。如果我們的建設(shè)項(xiàng)目能有利于兩岸三地加快融合，則是對和平統(tǒng)一大業(yè)作出貢獻(xiàn)。相關(guān)中央部委肯定大力支持我們，何愁容積率問題。關(guān)鍵是不能弄虛作假。

（三）重大科研創(chuàng)新、高尖端人才等。

隨著中美貿(mào)易沖突、疫情等種種原因，國家大力發(fā)展科技，急需自主可控的重大科技創(chuàng)新。如果市場主體發(fā)揮靈活性優(yōu)勢，協(xié)助國家引進(jìn)高尖端人才（必須相關(guān)政府部門認(rèn)可），如有院士或諾貝爾獎獲得者為我們站臺背書，推動某些領(lǐng)域重大科研創(chuàng)新，國家相關(guān)科技部委支持提高容積率，反哺推動高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展。事實(shí)上形成重大高科技產(chǎn)業(yè)與一般商住房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)動發(fā)展。想必，中央相關(guān)部委都會支持我們建設(shè)項(xiàng)目，對我們有所補(bǔ)償。

（四）解決政府其他重大訴求問題。

借勢的原則是天下沒有白吃的午餐，要想借政府的勢，獲得足夠的經(jīng)濟(jì)利益，就要把政府的利益捆綁到我們利益鏈條中。什么是政府的利益？一是政府的可以獲得經(jīng)濟(jì)利益。二是解決政府一時難以或者不方便解決的問題。比如現(xiàn)在政府希望加強(qiáng)科研創(chuàng)新，我們能否幫忙引進(jìn)高尖端人才？能否提供國家實(shí)驗(yàn)室？我們能否引進(jìn)重大高科技技術(shù)？等等

所謂高級技巧，在于互惠互利，在于格局，在于與地方政府的博弈。

（一）涉及安全隱患，地質(zhì)安全、機(jī)場軌道、橙線等等，就不要奢望了。安全無小事。在經(jīng)濟(jì)利益和安全問題面前，安全永遠(yuǎn)排第一位。

（二）人多力量大，盡量不要單獨(dú)找關(guān)系提高容積率，容易被社會輿論所關(guān)注，即便本身項(xiàng)目提高容積率合法合理，也難以被社會輿論所詬病。

（三）不要踩紅線不要做違法的事。常在河邊走總有濕腳的一天。

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