觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
泛海控股“斷舍離”的背后卻折射出其地產業務的逐步縮小與盈利能力下降、負債壓力等難題。
觀點地產網 泛海控股還在繼續“斷舍離”。
1月5日晚間，泛海控股發布公告稱，公司控股子公司武漢中央商務區股份有限公司擬向武漢瑞坤房地產開發有限公司（買方）出售武漢中央商務區不動產權證號為“鄂（2019）武漢市江漢不動產權第0008198號”宗地的國有建設用地使用權。
資料顯示，上述地塊坐落于武漢市江漢區，為商服、住宅、公共設施、公共建筑，土地使用權面積8.37萬平方米。
上述地塊的轉讓總價為30.66億元，接盤方為綠城。經初步測算，本次交易預計產生資產處置收益約12.51億元。
這是繼去年出售北京、上海項目及美國舊金山資產后，泛海控股再度出售旗下地產項目，但在泛海控股“斷舍離”的背后卻折射出其地產業務的逐步縮小與盈利能力下降、負債壓力等難題。
被擺上貨架的CBD地塊
過往宣示要投資千億的武漢中央商務區，是泛海控股最為核心的地產項目。
觀點地產新媒體了解到，武漢中央商務項目于2001年立項，隔年，為開發上述項目，泛海控股等五家企業組建武漢中央商務區股份有限公司，來主導王家墩商務區投資、開發、建設和運營。
經過十余年的發展，武漢中央商務區項目至今仍未全部完工。據泛海控股2020年中報顯示，該項目的總建筑面積為414.29萬平方米，截至二季度末，項目剩余可開發建筑面積達到287.4萬平方米，占比接近七成。
項目開發進度漫長、投入巨大，武漢中央商務區頻頻傳出轉讓的消息。
最近一次源于2019年，彼時，泛海控股分階段合共以79.5億元的總價受讓杭州陸金汀持有的武漢公司9.7447%股份。同年11月24日，最后一次股權轉讓完成，杭州陸金汀將不再持有武漢公司股份，后者將全部歸入泛海控股麾下。
當時，分析人士就曾提到，武漢CBD項目體量大、開發運營時間長，收回項目全部股權后，泛海控股能夠更便利去進行一些融資的動作，包括后續引入戰略投資者共同開發項目。
如今，武漢中央商務區部分項目被正式擺上的貨架。
1月5日，泛海控股透露，該公司擬出售武漢中央商務區一宗國有建設用地的使用權，該地塊的面積8.37萬平方米，包括機動車停車場用地、商業用地及居住用地。
公告透露，上述地塊的使用權由泛海控股于2007年9月取得，截至目前，標的地塊尚未報建，未進行開發建設。
此次交易對手方為綠地旗下的武漢瑞坤房地產開發有限公司，暫定交易價款總額為30.66億元（含增值稅，稅率5%）。根據評估，擬轉讓資產市場價值評估結果為29.45億元，標的地塊的總計容建筑面積暫計17.52萬平方米，每平米評估價格約為1.68萬元/平方米。
事實上，在這樁買賣當中，交易雙方都有各自的算盤。對于綠城而言，確實能以較低的成本拓展了武漢的優質土地。
從近期房企在武漢的拿地情況來看，2020年11月中旬，華潤置地以總價65.7億元拿下武漢江岸區一宗地塊，溢價率約52%，成交樓面地價3.06萬元/平方米。而華發則以74.69億元硚口區一宗地塊，樓面地價1.12萬元/平方米。
對比來看，此次綠地拿下的地塊位于武漢的CBD，地理位置相對而言更優越，1.68萬元/平方米的樓面價的確并不算高。
熟悉武漢市場的分析人士提到，2020年，武漢江漢區的商品數均價大概在2萬元/平方米左右，中央商務區周邊價格在3-4萬元/平方米左右，從房價來倒推，綠城此次拿地算是撿漏了。
對于泛海控股而言，企業由資金需求，本次交易預計產生資產處置收益約12.51億元，能夠在一定程度上減輕泛海的債務壓力。此外，項目處于未開發狀態，此時出售無異于降低了泛海控股在資金投入及沉淀方面的壓力。
大船轉舵
從某種意義上來講，武漢中央商務區項目事關泛海控股轉型，更與其資金、財務局面密切相關。
2014年，泛海控股分別出資32.74億元、10億元收購民生證券約73%股權及民生信托25%股權，由此提出由單一的地產企業向涵蓋金融、房地產等業務的綜合性公司轉型。
隨后幾年，通過一系列的增資、收購動作，泛海控股已擁有民生證券、民生信托、亞太財險等核心金融平臺。
轉型金融業務的同時，這家企業亦不斷“去地產化”。
早在2018年，泛海控股擬通過實施重大資產重組，將境內外房地產業務整體剝離并置出上市公司，置入控股股東中國泛海及其下屬關聯方，同時將中國泛海及其下屬關聯方的金融資產置入上市公司。
按照當時的計劃，上述重組完成后，上市公司將不再經營房地產業務，同時受讓控股股東的優質金融資產以進一步完成轉型。但不久之后，重組計劃因資產規模大、業務結構復雜等原因遭到終止。
重組計劃未果，泛海控股欲通過出售地產項目來調整其業務結構。
據觀點地產新媒體獲悉，2019年1月，泛海控股以125.53億元的價格出售旗下北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100%權益予融創中國；隨后2020年3月，泛海控股再度轉讓美國舊金山First Street和Mission Street的相關境外資產，交易金額12億美元。
2020年，經過六年時間的調整，泛海控股的轉型效果已經初步顯現，年初，經監管層批準，泛海控股所處的行業分類正式由“房地產”行業變成了“金融業”。
與此同時，作為泛海控股的“傳統主業”，該公司的地產業務收入逐年下滑，2020 年上半年，泛海控股的金融板塊實現營業收入 51.60 億元，同比增長 25.55%，在公司營業收入中的比重接近 95%，同期，該公司房地產業務的收入僅為2.91億元，同比下降72.25%，占總營收的比例僅為5.33%。
在分析人士看來，與前幾次類似，泛海控股此次轉讓武漢中央商務區項目部分地塊同樣是為了轉型。
事實上，出售項目是企業回籠資金最便捷的一種方式，這種買與賣的操作也是企業優化投資組合、換倉布局更好的資產與項目方式。
此外，財報透露，泛海控股過去五年無新增土地儲備，此次出售武漢項目部分地塊后，公司目前的總土地儲備主要為武漢、北京、沈陽，以及境外美國、索諾馬地區的存量土儲，合計的總占地面積488.59萬平方米。
“不排除泛海控股后續會繼續出售旗下地產項目”，分析人士預計。
“地產”紓困
小船怕風浪，大船轉彎難。
武漢中央商務區是泛海控股的核心地產業務，雖然項目拿地之初地價及其便宜，但泛海控股的“一二級聯動”開發模式、耗資巨大的基建工程、體量超大綜合體項目，均導致企業資金沉淀過多、項目進展緩慢，從而為泛海帶來的極大的極大的資金壓力。
傳統業務進展緩慢，新業務亦發展的不溫不火。
據悉，在泛海控股大力轉型金融業務的那些年，正值中國房地產行業調控收緊之時，受房地產政策影響，泛海控股的地產業務收入大幅下降，而公司持續加碼的金融業務卻沒能及時為泛海控股“造血”，泛海控股唯有通過發債、融資來緩解其財務壓力。
資本雪球越滾越大，泛海控股終究遇上了杠桿高企的難題，而出售項目成為泛海控股紓困的重要方式。
據觀點地產新媒體獲悉，2019年，資產出售為泛海控股的債務帶來的直觀的改變，期末，泛海控股的有息負債合計為738.83億元，同比減少約33%，資產負債率亦從2018年底的86.60%降至81.39%。泛海控股在年報中也透露，資產負債率和負債規模的大幅下降源于年內出售北京、上海資產。
期內，泛海控股錄得短期借款166.67億元、一年內到期的非流動負債261.74億元、短期應付賬款為53.47億元，短期債項合計481.88億元，而該公司期末的貨幣資金僅為183.75億元。
也就是說，盡管通過出售資金回籠了一部分資金，但泛海控股期末的在手現金仍不足以覆蓋其短期負債。
2020年上半年，受新冠疫情影響，泛海控股的房地產銷售額大幅下滑，與此同時，因美國部門項目出售計提減值，該公司期內實現營業總收入 54.62 億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤-4.08 億元，較上年同期大幅下降123.50%。
期內，泛海控股的短期借款為159億元，?應付票據及應付賬款為52.83億元，一年內到期的非流動負債為323.4億元，而公司的貨幣資金僅為204.6億元，按此計算，截至2020年中期，泛海控股的貨幣資金與短期債項，存在330.63億元的缺口。
此次出售武漢中央商務區的部分地塊，或許能夠短暫的舒緩泛海控股的債務難題，但從長遠來看，如果泛海控股無法提振業績、改善其債務結構，或許整個武漢CBD項目都將易主。
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