觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
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對于體量數倍于自身的雪松物業板塊，合景悠活能否成功“吞下”？后續的運營管理是否足以應對？
觀點地產網 10月底成功登陸資本市場的合景悠活，已經準備大步擴張。
11月19日，一則內幕消息指，合景悠活有意收購雪松控股旗下物業板塊。
該報道援引接近雪松控股和合景泰富的知情人士稱，早在兩個月前，雪松物業板塊出售事宜已經落地，但買方遲遲沒有浮出水面，直到最近才爆出將由合景悠活接盤，然而依舊無法確認合景是否會全部接手雪松物業的整個盤子。
觀點地產新媒體就此向合景方面求證，截止發稿時未獲得回復。
該事項中引人關注的信息點在于雪松物業板塊“9億平方米”物管規模，如若消息屬實，且悉數收購，相比合景悠活目前僅2210萬平方米的體量來說，差距過于巨大。
一旦交易成功，這意味著合景悠活將快速躋身物管巨頭行列。
雪松物業版圖
收購事項涉及的雪松控股旗下物業板塊，并未在物管企業上市之列，其基本面情況僅能從較少的市場動態中尋找蹤跡。
資料顯示，雪松控股創立于1997年，位列世界500強第296位，被認為是廣東最大的民營企業，重點聚焦大宗商品資源、供應鏈服務等核心領域，旗下囊括供通云供應鏈集團、化工集團、雪松地產集團、文化旅游集團、社區生態運營集團和金融服務集團六大產業集團，擁有齊翔騰達、希努爾兩家A股上市公司。
其中產業投資集團是雪松旗下產業投資和運營的主要平臺，集產業投資及培育、城市綜合開發及配套服務、輕資產輸出等城市服務全產業鏈運營能力于一體，擁有超過20年的城市綜合體、文旅小鎮及全域旅游開發和運營經驗。
物業板塊歸入產業投資集團中，所涉及的智慧城市生活服務產業的公司主體為雪松智聯科技集團（簡稱“雪松智聯”）。據其官方微信介紹，該公司在全國范圍內服務面積近9億平方米，其中自營服務項目逾1300個，聯盟項目近8000個，擁有逾10家物業公司和物業聯盟“銀鑰匙聯盟”，并孵化出松云科技等智慧城市科技企業。
據觀點地產新媒體了解，雪松智聯旗下控股企業高達39家，擁有物業公司包括銀灣物業、慶德物業、華庭物業、家園物業等，業務涉及商住服務、學校服務、醫院服務及公建類項目等。
從城市布局和業務涵蓋面的廣度，可窺見雪松智聯的體量相對龐大，但“9億平方米”數據，相比萬科物業、碧桂園服務等一線物管巨頭3億多平方米的在管面積，還要多出兩三倍，不免令人存疑。
市場分析指，上述服務規模是其過往不斷在物業市場收并購的結果。對于物業市場的加速整合，雪松物業早有預判并在2013年就啟動全國多地的產業整合布局規劃，是行業內最早通過收并購進行產業整合的企業之一。
據了解，雪松控股的物業發展最早可追溯至2001年廣州市君華物業管理有限公司成立，最初主要為雪松控股旗下廣州區域自有住宅項目社區物業服務，逐步發展至為開發商服務的三級物業公司，并于2013年開始走出廣州，向外拓展。
經過持續幾年的行業整合，2018年底時雪松社區生態運營集團董事總裁周勤偉曾表示，雪松社區業務已涉足全國17省109座城市，覆蓋北上廣深一線城市及省內經濟領先城市，在管項目超過1300個，物業管理面積約1.2億平方米，其中開發商物業管理面積占比不超過3%。
實際上，雪松控股也曾將“上市”納入重點計劃。2016年，雪松控股集團董事會便對物業集團提出兩點期許和要求，指出“在兩年內必須完成物業集團的IPO工作，并將業績提升至全國前五之列”。
隨后君華物業加快在全國的產業整合步伐，并在2017年6月，將原本的“君華物業運營有限公司”更名為“雪松社區服務有限公司”，2018年底宣布再次迭代商業模式，戰略轉型為智慧城市運營商。
2019年6月，雪松物業平臺再度更名為“雪松智聯科技集團有限公司”，主營項目類別由“居民服務業”變為“軟件和信息技術服務業”。
只是至今，物管行業迎來上市潮之際，雪松物業上市消息遲遲未有坐實，直到今年年中傳出出售事宜。
此前強烈的上市意愿如今看來似乎已經偃旗息鼓，其中緣由無從得知。
合景以小博大
至于市場所指的收購事項，有業內人士向觀點地產新媒體表示：“此次收購更大可能是聯合，合景悠活并不一定全盤收購雪松物業，其物管業務也不一定全部由合景悠活代管。”
該人士分析指，雪松物業可利用合景上市平臺的資本優勢，同時合景悠活也可快速實現規模的躍升，而存量物業的整合講究規模經濟效應，品牌優勢越是在市場突出，利于更進一步降低收購和經營成本，盈利性更高。
可以肯定的是，合景悠活確有規模擴張的想法。
10月中旬召開IPO新聞發布會時，孔健楠等一眾管理層講話簡潔，但是共同透露出來一個信號：合景悠活要提高發展速度，增大市占率。執董兼財務管理中心總經理楊靜波亦稱，公司目前的目標重點就是如何提升未來的發展速度。
值得一提的是，此前合景悠活集團商業事業部總經理崔然接受觀點地產新媒體采訪時曾表示：“目前已有相對比較確定的收并購標的，且業務管理面積比較龐大，具體消息后續將陸續公布，期待給大家更多的驚喜”，并稱“我們希望能晉升或者靠近第一梯隊龐大的商業運營團隊里面去”。
數據顯示，截至2020年4月30日，合景悠活分別在中國38個城市以及自治縣管理109個住宅物業，以及在9個城市跟自治縣管理30個商業物業，總在管建筑面積為2210萬平方米。
相比較雪松物業擁有的豐富業態，合景悠活主要經營住宅及商業兩種業態。截至4月份，住宅與商業的占比為68:32，商業部分相對小很多，但實際上商業物業收入坪效明顯高出住宅物業不少，整體拉高了合景悠活的盈利水平。
值得注意的是，有業內人士分析指出：“雪松物業之所以有如此龐大的體量，其中應有不少是公建項目。”
另外，商住類項目體量同樣不小，其中專注于商住服務領域的銀灣物業，已深耕物業行業24年，業務遍布全國15省50城，服務項目近800個，具備全國領先的社區生活綜合服務運營能力。
現在看來，合景悠活似乎已經為實現規模跨步做好了前期準備。
據管理層此前介紹，自2019年開始，合景悠活加大對第三方項目的擴張力度，并且已經建立了完善的項目篩選。
觀點地產新媒體了解，合景悠活對于收并購標的有著包括盈利水平、管理團隊、區域覆蓋、業態互補、文化認同五個方面要求。
如區域覆蓋方面，“我們希望看中的收并購項目，是在已有的四大區域，且能跟我們形成良好的協同，并起到規模效應。同時，其提到在未來并購的市場上，會注重一定份額的公建項目。”
“收購雪松控股物業板塊”的消息尚未得到明確，不過值得探討的是，對于體量數倍于自身的雪松物業板塊，合景悠活能否成功“吞下”？后續的運營管理是否足以應對？
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