丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC租售
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
租賃市場正在成為調控的第二戰場。
大約1個月前，住建部發布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，其中明確，確保住房租賃市場供需平穩，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
隨后，北京出臺新規，將建立租金監測和發布機制。住房租金快速上漲時，主管部門可采取措施，調控住房租賃市場，必要時實行傭金或租金指導價。
2021年開年以來，全國重點城市房租均呈現連續上漲趨勢，平均漲幅接近10%，多地房租價格已經創下歷年來新高，其中成都租金價格較同期上漲了40%，北京、上海、杭州等的漲幅也超過了20%。
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租賃行業監管升級
繼去年9月住建部公開住房租賃條例后，近日，北京住建委發布了《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，成為國內首部公開的地方版住房租賃條例。
在這份意見稿中，北京首次提出租金上漲過快將進行一系列的調控措施。
具體而言，建立租金監測和發布機制，住房租金快速上漲時，主管部門可以采取限制住房租賃企業經營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導價。
圖片來源：北京住建委官網
近日，武漢近期針對保障性租賃住房租金進行規定，租金不高于同地段同品質市場租賃住房租金的85%。
實際上，去年9月，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》，這是屬于住房租賃端頂層監管文件。進入2021年，針對租賃端的監管不斷。
4月15日，住建部等6部門聯合印發《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》，明確長租公寓企業基本經營規范，規制“高收低租”“長收短付”等經營模式。
7月23日，住建部等8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》，住房租賃也是整治的重要領域之一。深圳、佛山等多個城市跟進了規范住房租賃經營行為管理。
從中央到地方，住房租賃監管不斷深化，面對長租公寓、租金貸等新業態、新模式，監管措施也在不斷跟上步伐。
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熱點城市房租大漲，租金及增速創歷年新高
實際上，租金過快上漲是觸發調控最主要的原因。
根據克而瑞數據統計顯示，2021年7月，全國55城個人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。在55個重點監測的城市排名中，北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津和成都十個城市位列租金漲幅前十名。
聚焦全國核心八城個人房源租金水平，平均租金達到73.08元/平米/月，和去年同期平均水平相比，大幅上漲24.55%。其中成都的租房平均價格比去年同期上漲了40%，北京、上海、杭州等租金漲幅也超過了20%。
8月，核心八城租金水平較7月有所下降，平均租金為71.4元/平米/月，環比微降2.3%，但相較于2020年同期仍有22%的漲幅，但各城市租金漲幅增速有所放緩，其中成都同比增長33%，較7月同比增速下降7個百分點。
圖：2021年8月核心八城個人房源租金及同比（單位：元/平方米/月）
資料來源：CRIC城市租售系統
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上海租金水平破百，創近兩年最高記錄
2021年以來，上海的個人房源平均租金整體呈現上升狀態，從去年同期的81.67元/平米/月上漲至2021年7月的100.04元/平米/月，租金水平打破近兩年記錄，并保持連續7個月上漲，同比上漲了22.49%。至8月，上海租金水平有所下降，但仍然保持99.34元/平米/月高位。
圖：2020年1月-2021年8月上海市個人房源平均租金走勢
資料來源：CRIC城市租售系統
分板塊來看，7月全市個人房源租金價格同比上漲16.45%，所有區域租金情況均為同比上升，多區域漲幅超過15%。其中徐匯區漲幅最高，達到22.99%，其次是青浦、閘北（新靜安）、楊浦，漲幅也在20%左右。漲幅最低的閔行區也同比上漲了9.85%。
全市有數據統計的108個板塊中，2021年7月個人房源平均價格上漲的板塊高達97個，其中漲幅超過30%的板塊達12個，多數位于中內環區域，漲幅10%-30%之間的板塊有75個
上海租賃市場熱度均呈現較高水平，增速創下近年來新高。
圖：上海市市個人房源租金價格及同比地圖
注：中心城區為黃浦、徐匯、長寧、楊浦、虹口、普陀、閘北、靜安區，其余為非中心城區
資料來源：CRIC城市租售系統
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供需失衡是租賃市場最大痛點
租房市場的房源供應量不足，直接導致了大量租賃需求得不到滿足，近兩年全國供應端房源一直呈現明顯下滑趨勢，不可避免的推動了租金價格的提升。
據克而瑞租售監測，2019年7月55城個人房源掛牌量合計約140.27萬間，2020年7月個人房源掛牌量合計約91.98萬間，但2021年7月，全國55城個人房源掛牌量合計僅57.17萬間，一年時間同比大幅下降59.24%。
以上海為例，2019年上海市個人房源掛牌量為147567間，2020年6月上海個人房源掛牌量下降為為113017間，但2021年7月，上海市個人房源掛牌量僅為73937間，兩年時間，掛牌房源量下降49.90%，減少了接近一半的數量。
租賃市場解決租金上漲問題，核心要解決供求失衡問題。
近年來，國家和地方也開始推動加大公共租賃住房供應力度，加強集體土地、租賃用地等供應，推出人才專項用地，增加供應主體的多樣性，增加住房供給。
從核心八城的租賃用地和自持用地成交總規模來看，在種種利好政策的加持下，2017年-2021年上半年核心八城共計出讓租賃用地及自持有達2604.09萬平方米，按照每套租賃住房約60平方米來算，核心八城未來共計可提供約43.40萬套租賃住房。
表：2017年-2021年上半年重點城市
租賃用地和自持用地成交規模情況
資料來源：CRIC城市租售系統、CRIC2020
租房已成為一個民生問題，2021年，作為十四五發展的元年，在國家大力倡導租賃住房的政策紅利下，租賃行業正踏上全新的征程。
受房價高企擠出效應影響，越來越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。未來，以租賃的方式解決長期居住需求，將成為建設和引導租賃市場發展的主要方向，隨著市場監管健全完善，以及多樣化的供應不斷增加，租賃市場租金整體回歸理性。
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