起底“世茂96套房”：一場賣房引發的空頭危機

12月14日，世茂集團旗下上海世茂房地產有限公司（下稱“上海世茂”）發布公告稱，將終止上海浦城路580弄浦城小區的房源銷售，并將啟動善后程序，為客戶辦理解除房屋買賣合同。

據鳳凰網風財訊了解，目前世茂方給到的賠償思路是，購房者提交材料后的30個工作日內會收到退款，所退款項包括購房款及10%的賠償款。

10月份，房產稅試點消息后一天，上海世茂曾因轟轟烈烈拋售96套房，被稱為“上海房叔”刷上頭條。據了解，這96套房源，在10月16日當天全部賣完。

時隔近兩個月，這批房子卻以“退房”收尾。

不同尋常的結果，讓這場賣房渲染了更多信號和情緒，甚至引發市場對世茂資金狀況的猜測。

瑞銀認為“這可能會影響世茂的形象和未來的合同銷售，尤其是在疲軟的房地產市場中。”

那么通過起底上海世茂96套房“售房事件”的前因后果，或能看清世茂的真實處境。

01 世茂出售浦城96套房 一波三折

處于風口上的浦城小區，已經沒有了往日的熱鬧。為賣出這個小區的房子，很多中介前后忙活了幾個月，如今，可能一切歸零。

一位浦城小區附近門店的中介告訴鳳凰網風財訊，世茂賣浦城小區的房子，可以說是一波三折。

世茂集團在2014年就收購了浦城小區的110套房子，至今六七年間，光是拆和賣都想過了幾次。

“世茂的總部就在旁邊，最早世茂是打算收下浦城小區拆改成它們商業的一部分，在拆遷過程中，有業主坐地起價，雙方最后沒談攏，所以才買了部分房源。當時是高于當時周邊價格買的，大概6萬元/㎡，所以世茂很早就想賣出去，但早期和原業主、和居委會還有很多問題沒落實，要溝通，才沒賣成。”

有附近中介告訴鳳凰網風財訊，這幾年房價很快漲上去了，世茂就開始找中介分銷想賣。

今年9月下旬，世茂蘇滬是招標到了“上海寶灃”，把浦城小區的96套房源打包委托銷售，雙方還簽了團購協議。之后，上海寶灃又委托給了上海慶曌二次分銷。

“那時候，全城的中介都可以賣這批（浦城小區）的房子。傭金不低，賣掉一套提點有好幾萬，很多人去賣。”

中介告訴鳳凰網風財訊，這可能也是為什么，浦城小區賣房，給人一下子“爆”了的感覺。

剛好沒幾天，房地產稅試點的消息就出來了，亂傳就傳成了“上海房叔逃避房產稅拋售96套房”，出了圈。

上海世茂也告訴鳳凰網風財訊，這批房源銷售的確和房地產稅無關，也不是世茂缺錢了。公司一直想賣，只是認為這個時機比較合適。

02 網簽風波后 為何賠償也要退房？

鳳凰網風財訊獲取了一批浦城小區售房現場散發的資料，資料顯示，這批房源的均價在8.5萬-8.6萬/㎡，是按照“一手流程、二手交易”來買賣。

所以，雖然這批房源的價格，與浦城小區近一年內的二手房成交單價（6萬-8.4萬/㎡）相比，并不便宜，但可以省下二手房交易的中介費、增值稅等大筆費用，只需付1%-3%的契稅，并且不需要積分。

這樣的話，合計下來和二手房交易相比，買世茂這批房源每平方米能便宜1萬左右。

“一手流程、二手交易”在上海市場實屬罕見，為何采用這種方式，世茂對此三緘其口，中介則表示不清楚詳情。

購房者熱情很高，買到的人，是從三萬人全款買房的“對手”中搶到的，所以一心想快點網簽，沒想到會遇到意外。

第一個意外是，部分16日及以后簽合同的房源，網簽被暫停。

鳳凰網風財訊從上海世茂方面了解到，這批房源里39套完成了網簽，還有一部分只做了草簽，就被要求暫時中斷網簽，進行自查。因為房源銷售過熱，引發了一系列不好的反應。

自查期為“三個月”，也即是到2022年1月底。

但此時第二個意外出現——12月14日，上海世茂發布公告稱，將全部終止銷售和退房。

購房者不樂意了，有買房人向鳳凰網風財訊反映道“他們憑什么說退就退。五六百萬全款打過去的，損失很大，必須賠錢！”

另有匿名人士則指出，世茂浦城這批房子，8.5萬/㎡左右的賣價低于銀行估價，造成賣房的房款，比抵押額差出好多錢，所以銀行不愿意了，信托公司也沒辦法。

上述的“信托公司”指的是陸家嘴信托。

據購房者提供的抵押合同復印件顯示，世茂和陸家嘴國際信托簽訂了一份債權數額9.5億元的房地產抵押合同，債務履行期限為2020年1月21日到2022年1月20日。

也就是說，世茂浦城這批房源在銷售前已經抵押給了陸家嘴信托，用以融資。

但浦城小區這批房源銷售的總價325萬-680萬元，即使110套全部出售，總銷售額最高7.48億元，也遠低于陸家嘴國際信托抵押評估價9.5億元。

巧合的是，抵押的到期時間，和這批房源網簽“自查”結束的時間，都是道2022年1月，剛好重疊。

由此，市場此前猜測，世茂在拖時間，以便流轉資金。

但最終世茂決定了“退房”，并許諾退款和賠償，似乎資金流轉意義不大，因為它面臨不小的金錢損失和時間成本。

世茂方面表示，該批房源自從銷售，在網上出現各種傳言，并影響到了后續流程，經過公司多方溝通并慎重決策，將不得不停止銷售。但更多具體緣由，截止發稿時間，世茂尚未給予風財訊回復。

03 風口上的世茂

浦城小區售房事件，只是世茂近期各種消息中的一個，并且是距離“融資層面”最遠的一個消息，但得到了最廣泛的關注。

不少人將目光聚焦在世茂的合作方，陸家嘴信托身上。因為11月5日，市場有傳聞稱，世茂正在與陸家嘴信托就30億元信托談展期。當天，世茂股債因此雙殺。

但隨后，世茂和陸家嘴國際信托方面，雙雙否認了這一傳聞。

可見，當前針對房地產企業的“消息面刺激”仍是異常敏感的。

客觀盤點目前世茂的各種消息：

利空消息有，世茂與國通信托、民生信托談展期；世茂系評級下調；世茂股份與世茂服務交易被上交所問詢；債價和股價大跌…

上海世茂大廈被質押則為正常融資操作，世茂商票問題已被回應為第三方問題。

瑞銀最新報告估計，世茂集團明年全年將有價值44億美元(約280億元)的境內、境外債券以及境外銀團貸款到期。

利好消息有，世茂申程02優ABS產品，資金已全額打款；境內債18滬世茂MTN003資金已經準備好；“中山證券-濟南世茂廣場資產支持專項計劃”已完成付息；世茂大股東增持公司股份…

目前，世茂并未在公開債市場出現違約和逾期，也未有理財暴雷、裁員和壓扣工資等情況。

世茂，就像房企敏感期一個“被消息左右”的企業縮影。

“風口”下世茂真實情況到底如何？鳳凰網風財訊將持續跟蹤報道。