專注不良和法律顧問律師團 作者：王利平，華城律所
來源：專注不良和法律顧問律師團（ID：gh_c1d0498f9733）
居住權對不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的
影響和思考
前 言
“終身學習”是作為法官、檢察官、律師等法律人士必須應有的職業(yè)理念。作為法官、檢察官、紀檢人員等國家工作人員只有不斷的學習法理并與實踐相結(jié)合，才能防止冤假錯案的發(fā)生，維護好社會公平正義的最后一道防線。作為律師，只有不斷學習和充實自己，才能為委托人提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的法律服務，和法官、檢察官等一起為維護社會的公平正義最后一道防線共同努力。
《中華人民共和國民法典》自2021年1月1日開始施行，同時，《民法總則》、《民法通則》、《合同法》、《物權法》、《擔保法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律同時廢止，不再施行。民法典新增加的第14章“居住權”是第一次詳細明確規(guī)定了“居住權”與“土地承包經(jīng)營權”、“建設用地使用權”、“宅地基使用權”都屬于用益物權。同時，明確了居住權設立的條件和方式。筆者從不良資產(chǎn)處置和執(zhí)行案件的影響方面，為大家分享一下相應問題。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝。早晨6:30分）
一、居住權的立法目的
居住權是一種絕對權，可以對抗所有權人。居住權的立法目的是為了能夠使人民能夠正常居住生活，尤其要保護未成年子女、老人、殘疾人、精神病、喪失勞動能力人等特殊人群的權益。
對于不符合居住權的立法目的，應當不允許設立居住權，負責登記的國家管理部門應當嚴格審查后進行登記，人民法院在判決、調(diào)解設立居住權時，應當嚴格審查相應證據(jù)及查清相應事實。調(diào)查核實是否存在侵害第三方的合法權益是否利于社會發(fā)展？是否利于立法的目的？等等多方便進行考量，尤其防止在執(zhí)行程序中，利用“居住權”而惡意阻止執(zhí)行。
二、筆者認為，全國人大常委會、最高人民法院等應當盡快出臺新的規(guī)定，明確規(guī)定設立居住權的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動能力等特殊人群。如規(guī)定“居住權”必須登記設立的,則必然減少很多糾紛和提高效率。
1、就目前來說，被執(zhí)行人惡意設置障礙、阻擾執(zhí)行的情況經(jīng)常發(fā)生，嚴重影響申請執(zhí)行人的合法權益，損害司法的權威。如果不明確規(guī)定居住權的目的只是為了保護未成年子女、殘疾人、精神病人、喪失勞動能力等特殊人群，會導致被執(zhí)行人隨意為他人設立居住權。比如為優(yōu)秀的高級白領成年子女設定居住權，導致執(zhí)行時效率低下，糾紛不斷，申請執(zhí)行人的相應債權通過強制執(zhí)行也難以實現(xiàn)。
2、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設立居住權，會導致在經(jīng)濟活動中，增加各自成本。比如：原來只向房管局查詢相應資料即可進行融資和買賣。由于債權人擔心存在居住權的問題，則需要向其他部門調(diào)查是否有居住權，同時還要核實是否有遺囑設立居住權等等，甚至還要債務人的全部親屬為相應融資、買賣進行擔保等，才能進行相應融資、買賣活動，無形中增加了經(jīng)濟各方的成本。
3、隨意為有工作能力的親屬、共同生活的人設立居住權，會導致部分有勞動能力的人不積極上進，不努力工作。如果沒有明確規(guī)定居住權的目的是保護未成年子女、殘疾人等特殊人群的，則為有工作能力的人設立居住權，相應居住權人可以不用繳納相應租金而“正大光明”的居住在被執(zhí)行人標的房產(chǎn)中。于此同時，努力工作的部分債權人可能還居無定所，并且負擔高額的租金。這樣會敗壞社會風氣，不利于發(fā)揚“艱苦奮斗”、“幸福都是奮斗出來的”等社會美德，同時，違背“大眾創(chuàng)業(yè)、大眾創(chuàng)新”、“努力實現(xiàn)中國夢”等國家政策。
4、債務人隨意為有工作能力的親屬等設立居住權，會放任債務人惡意設立居住權。比如：債務人之前沒有設立居住權的意思，在債務發(fā)生危機后，為了阻礙債權人實現(xiàn)債權，惡意通過遺囑或簽訂合同進行登記或通過人民法院的調(diào)解書等方式設立居住權。這樣則間接鼓勵好人變壞人、誠信的人變不誠信。
5、筆者認為，如果能夠明確規(guī)定相應居住權的人僅僅是未成年子女、殘疾人、喪失勞動能力的人等特殊人群的，則實踐中程序簡單，并會減少很多糾紛。比如：要求相應未成年、殘疾人等在登記居住權時到現(xiàn)場由登記人員調(diào)查、詢問，減少惡意設立居住權侵害債權人利益，降低買賣、融資等成本，減少家庭內(nèi)部矛盾。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）
三、只能在不動產(chǎn)上設立“居住權”。
設立居住權的只能是合法的不動產(chǎn)，并且應當是滿足居住條件的不動產(chǎn)，對于屬于商鋪、違法建筑等無法滿足居住條件的，不得通過任何條件和方式設立居住權。
在處理居住權的案件中，防止對商鋪或者違法建筑等通過設立居住權而變相合法化。隨著社會的發(fā)展，存在可以居住的其他方式，比如：車輛改造的房屋（房車）、工業(yè)廠房改造的公寓房、可移動房屋、全部鋼架結(jié)構房屋、商務酒店等均不能通過設立居住權。
同時，筆者還認為，對于一些豪宅，不能輕易認定相應子女、親屬等享有居住權，對于大平米的住宅應當在設立居住權時進行限制。債權人可能因為相應債權無法收回而無家可歸，有工作能力的債務人的子女因享有居住權而高枕無憂，導致影響處置房產(chǎn)，嚴重違反債權人合法權益。
四、“居住權”的設立應當嚴格按照法律規(guī)定處理，不能隨意進行擴大。
根據(jù)“民法典”第367條、368條、369條、371條的規(guī)定，居住權的設立需要簽訂合同并進行登記或者遺囑，至于人民法院的判決能否設立居住權的問題，法律沒有明確的規(guī)定。筆者認為，人民法院通過判決設立居住權是符合法律的，符合人民法院維護相應當事人生存權的職責和依法審判的原則。人民法院早有類似判決或調(diào)解書。但是相應判決和調(diào)解書沒有相對嚴格的限制，尤其是調(diào)解書，存在侵害其他債權人的權益。
1、居住權應當書面約定并登記
《民法典》第366條規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”。第367條約定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同”。第368條規(guī)定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立”。
根據(jù)相應法律規(guī)定，根據(jù)合同的約定并登記設立居住權是一種方式。筆者認為，該規(guī)定應當在今后進行詳細規(guī)定，防止實踐中存在混亂。對于居住權的設立，應當進行實質(zhì)審查，不能形式審查。負責審查的相應部門，應當對當事人個人信息進行保護后，允許社會公眾對相應登記進行查詢、調(diào)查，并出具證明文件。
筆者建議，無論以任何方式設立的居住權都應當進行登記，并公開透明允許公眾查詢、調(diào)查，減少糾紛發(fā)生。同時，負責對居住權登記的部門應當是房屋管理部門（不動產(chǎn)登記中心），不應當是民政、公安、維穩(wěn)等其他部門。因為，目前相應的房屋管理部門（不動產(chǎn)登記中心）負責相應的買賣、抵押等登記，如果繼續(xù)由相應部門負責登記居住權，則效率較高，方便當事人和其他公眾辦理以及查詢、調(diào)查。
2、遺囑設立居住權。
民法典第371條規(guī)定：“以遺囑方式設立居住權的，參照使用本章的有關規(guī)定”。根據(jù)本條規(guī)定，遺囑方式可以設立居住權，但是本條只是規(guī)定參照登記執(zhí)行，并沒有要求必須登記。筆者認為應當按照第368條的規(guī)定進行登記，不能僅僅立遺囑而不登記就認定相應居住權。這樣會導致相應債權人無法得知居住權的具體存在情況，增加各種風險和經(jīng)濟成本。同時，還存在惡意立遺囑設立居住權阻礙執(zhí)行或者立遺囑惡意阻止房屋的買賣。筆者積極建議，無論以任何方式設立居住權的，都應當進行登記，這樣才可以減少和預防很多糾紛，減少經(jīng)濟成本，節(jié)約司法資源。
3、人民法院的民事判決書、調(diào)解書
民法典沒有規(guī)定人民法院的判決書和調(diào)解書可以設立居住權，但是實踐中，早已存在相應的判決書、調(diào)解書設立居住權的情況。筆者認為，即便有人民法院的調(diào)解書、判決書，也應當?shù)较鄳怯洸块T進行登記，否則也會存在本文的以上問題。
（注：本照片由團隊趙子民律師拍攝）
五、以虛假的“居住權”惡意對抗執(zhí)行的，應當加大懲罰力度。
“亂世用重典”出自《明大誥》，意思是對于混亂的社會狀態(tài)，應當采用比較嚴厲的處罰措施對相應違法行為進行懲罰。目前，對于被執(zhí)行人惡意利用各種手段阻止執(zhí)行非常普遍，而且有些被執(zhí)行人竟然以自己能夠設置障礙，阻止人民法院的執(zhí)行而“自豪”。雖然法律規(guī)定了對惡意被執(zhí)行人阻礙執(zhí)行的部分處罰措施，比如拘留、罰款、追究刑事責任，但是在實踐中實際運用較少，被執(zhí)行人違法陳本較小。現(xiàn)在如果不對惡意用“居住權”阻礙執(zhí)行進行懲罰的，將來會有更很多以自己享用“居住權”為由提出執(zhí)行異議的案件。
筆者建議，人民法院及其他相應機關，應當盡快發(fā)布公告或通知，明確告知利用“居住權”侵害債權人利益，尤其利用“居住權”惡意阻礙執(zhí)行的懲罰措施，從而避免被執(zhí)行人、案外人等惡意行為的發(fā)生。同時,在相應人員以“居住權”為由提出維權時，應書面承諾如果存在惡意的，應當承擔責任。更重要的是，相應機關在查清被執(zhí)行人或其他第三方確實存在利用“居住權”阻止執(zhí)行的，則應當拘留，構成犯罪的，應當追究刑事責任，絕不姑息。
本文是筆者個人意見，定有不足之處，請各位專業(yè)人士多提寶貴意見。對于本文涉及的相應問題的處理，從維護債權人、居住權人、被執(zhí)行人等各方利益，并考慮維護司法權威、提高司法效率、促進經(jīng)濟發(fā)展、促進社會和諧、公平正義等多方面考慮，向全國人民代表大會常務委員會、最高人民法院、最高人民檢察院、國家監(jiān)察委員會等部門提出相應寶貴建議，盡早出臺相應規(guī)定。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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