觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點(ID:guandianweixin)
基金這一工具，便是普洛斯規模擴張的重要推動力。
“得普洛斯者，得物流天下。”這句話透露出業內對普洛斯江湖地位的肯定。
提到物流地產和物流產業投資，普洛斯是當之無愧的“霸主”。如今，它依舊在想方設法擴大資管規模。
10月20日，中國郵政與普洛斯正式宣布，雙方近日合資成立北京中郵鴻運管理咨詢有限公司，將通過合資公司發起設立以現代物流產業為核心的私募股權投資基金，目標投資規模為人民幣200億元。
這是普洛斯再一次使用私募股權基金。通過基金平臺，普洛斯能夠將現代倉儲物流設施的開發、運營及退出串聯成閉環，構建起以資本循環為核心的商業模式。
優勢也很顯著，相較于傳統的重資產運營模式，基金平臺的使用能夠顯著擴大公司的投資規模并提升收益率。
數據顯示，目前，普洛斯業務遍及巴西、中國、歐洲、印度、日本、美國及越南，資產管理規模超過1200億美元。
其中，普洛斯在中國68個地區市場，投資、開發和管理著400多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施，資產管理規模達720億美元。
資料顯示，雙方將通過合資公司發起設立以現代物流產業為核心的私募股權投資基金，目標投資規模為人民幣200億元。
合作基金將專注投資于一線城市、重要交通網絡節點及城市群落樞紐地區新開發的物流、倉儲、運營中心及城市配送園區，兼顧郵政體系內存量資產盤活和升級改造。
據悉，中國郵政與普洛斯設立的基金，將投資包括郵政快遞分揀中心、航側貨運中心、電商倉配中心、高端定制庫以及高標準冷庫等在內的多用途物流倉儲類基礎設施資產。
作為基金合作雙方，中國郵政將發揮資源稟賦優勢和基金杠桿優勢，通過建設布局更多物流高標倉，并依托基金投資形成的高標倉儲網絡，實現多元協同，并進一步構建物流和金融生態。
而具備資管能力的普洛斯，則將為項目提供專業的資產服務，提升資產運營效率和資產價值。
“這一合作基于雙方的戰略協同。郵政的本質是物流，代表的是基礎設施，而普洛斯是專注于供應鏈物流等基礎設施的投資管理公司，兩者契合度特別強。”
母基金周刊合伙人周瑞智在接受觀點地產新媒體采訪時指出，中國郵政所做的一些項目與普洛斯傾向投資的項目重合，兩者有共同的投資標的。
數據顯示，中國郵政擁有國內最大的普遍服務網絡（約5.7萬處），遍布城鄉、覆蓋全國、通達全球，涵蓋普遍服務、寄遞、金融、電商等業務。
在周瑞智看來，兩者共同投資物流基礎設施，郵政能夠提供國內產業的機會和資源，普洛斯則能夠提供物流投資管理能力。
他亦認同，這個合作對普洛斯加速擴張有很大的助推效應：一方面，普洛斯擁有了更多投資標的和投資機會；另一方面，有助于加強其對物流資產管理、甚至募資的能力。
不同于萬緯、京東等重資產模式，通過基金模式，普洛斯能夠實現輕資產、高周轉運營，并解決了長期持有物業過程中的資金占用難題，加速了自身的擴張。
數據來源：普洛斯官網
通俗來講，核心型基金旨在獲得長期穩定收益；增值型基金收購低估資產進行改造、運營；而機會型基金則是開發高質量物流設施獲得投資回報。
高收益往往伴隨著高風險，機會型項目正具備此類特點，多是新開發項目、無穩定物業收入、杠桿率較高、風險較大但同時具備較高的預期收益率。
數據來源：觀點指數整理
成立私募基金投資項目，普洛斯可謂是熟能生巧。
觀點地產新媒體了解到，目前普洛斯于中國持有中國物流基金I、中國物流基金II、隱山現代物流服務基金、中國收益增值基金I、中國收益增值基金II、中國收益基金I、普洛斯建發股權投資基金、岳陽市物流產業引導基金、中國收益增值基金III、中國收益基金II、中國收益基金III、中國物流基金III、以及普洛斯中國城市更新基金I等多支基金。
其中，中國收益增值基金II、中國收益基金I、中國收益基金II、中國收益基金III等便是投資于完工且穩定運營的項目，屬于核心型基金。
數據來源：普洛斯官網、觀點指數整理
21世紀初，普洛斯進入現代倉儲物流行業，現已發展為全球領先的現代倉儲物流設施開發商、運營商和投資管理人，初步構建起以現代倉儲物流設施開發及運營為核心的大物流生態體系。
數據顯示，目前，普洛斯業務遍及巴西、中國、歐洲、印度、日本、美國及越南，資產管理規模超過1200億美元。
其中，普洛斯在中國68個地區市場，投資、開發和管理著400多處物流倉儲、制造及研發、數據中心及新能源基礎設施，資產管理規模達720億美元。
普洛斯中國最新募集說明書顯示，截至2021年3月31日，普洛斯集團在中國境內所持有的倉儲物流等物業總建筑面積約4362萬平方米，持有已建成的倉儲面積超過3000萬平方米，位居中國境內現代倉儲行業第一。
而基金這一工具，便是普洛斯規模擴張的重要推動力。通過基金平臺，普洛斯能夠將現代倉儲物流設施的開發、運營及退出串聯成閉環。
中金公司于一份報告中詳解了普洛斯的基金模式。具體來看，普洛斯可通過資產負債表和基金平臺（以開發基金為主）從事現代倉儲物流設施的開發建設，項目建成后（通常歷時12-18個月）移交至運營部門進行培育。
而在項目成熟后，可以選擇兩種方式：一是維持表內運營（資產負債表模式），賺取租金收入；二是置入核心基金或REITs兌現開發利潤與資產增值收益（資產負債表和開發基金模式），并賺取基金管理費收入和投資收益（按普洛斯持有的份額計算）。
通過將資產注入基金平臺，普洛斯能夠提前回籠資金，并將其投入到下一輪項目的開發建設中。
眾所周知，通過基金平臺這一模式，能夠大幅提升投資規模、增強整體收益水平。
根據中金測算，假設普洛斯持有開發基金30%的份額并充當GP，投資規模可擴大至3倍以上；假設普洛斯分別以資產負債表模式和基金模式進行同一個項目的開發建設，基金模式可將IRR提升約500bps（不考慮債務杠桿）。
通過基金，普洛斯既可以在前端（項目建設）作為融資工具，也可以在后端（項目處置）作為資產退出平臺。
值得關注的是，倉儲物流已成為首批試點公募REITs的底層資產之一。
于2021年6月21日，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施投資基金在上海證券交易所上市交易，發行規模58.35億元，中金普洛斯REIT基礎設施資產由分布于京津冀、長三角及大灣區的7個倉儲物流園組成，建筑面積合計約70.5萬平米。
普洛斯有一段悠久的歷史。新加坡普洛斯集團（GLP）前身是美國普洛斯集團（ProLogis）的亞洲業務，次貸危機之時，由新加坡政府投資公司（GIC）以13億美元收購，并著手在新加坡資本市場的IPO籌備。
2010年10月19日，普洛斯在新交所主板掛牌上市，股票交易代碼“GLP”。資料顯示，普洛斯公司IPO籌資35億新元，當時市值高達88億新元，創下全球房地產業IPO規模最大的案例，普洛斯也由此成為在新交所上市的最大的房地產公司。
作為一家新加坡上市公司，彼時，普洛斯的第一大股東是GIC，第二大股東是美國銀行，第三大股東是高瓴資本，第四大股東是Elliot Capital，CEO梅志明本人持股尚不到2%，運營由GIC委托SMG管理。
在此之后，得益于基金模式，普洛斯發展速度逐漸加快，在物流地產領域尤其是在中國等地區一騎絕塵。
7年后，中國財團（萬科集團占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、普洛斯管理層占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%）以116億美元成功收購普洛斯。2018年1月22日，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進程正式完成。
不過，雖已是物流行業霸主，但這一賽道一直面臨著激烈競爭。
觀點地產新媒體了解到，安博、嘉民和ESR在管的倉儲物流設施面積均處于千萬平米級別，且布局范圍涵蓋多個國家/地區。
以安博為例，2020年末安博的倉儲物流設施主要位于美洲（北美和南美洲，70%）市場，同時對歐洲（20%）、亞洲（10%）和南美（7%）市場也有所涉足。ESR專注于亞太市場，而嘉民的全球布局則相對均衡。
數據來源：中金公司
在中國，也有越來越多資管公司關注到物流倉儲領域。
近期，凱德投資旗下的凱德中國信托CLCT亦宣布首個在國內的物流資產收購，擬收購位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產，總金額16.83億元。
目前來看，中國市場對物流資產需求強勁。
據CBRE世邦魏理仕《2021年三季度中國商業地產市場表現》統計，在今年前三季度，國內倉儲物流租賃需求創新高，倉儲物流當季凈吸納量同比增長68%。
從京津冀市場來看，未來6個月預計將迎來順義及大興京南兩個新增項目入市，帶來共計11.7萬平方米的可租面積，而環京的天津和廊坊市場共入市6個項目，其中天津新增30.3萬平方米，廊坊新增24.4萬平方米，致使兩地空置率皆有上升。天津新租需求尤為突出，其中87%來自電商及第三方物流，同時錄得冷鏈類運營商的租賃成交，使得凈吸納量達19.8萬平方米。
有分析指出，中國物流資產市場持續良好的供需態勢和強勁的凈吸納量，將維持優質物流資產的租金增長。
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原標題： 攜手中國郵政 普洛斯物流地產基金模式管窺
