杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
行業寒冬之下，沒有一家房企可以獨善其身，大佬也不例外。
12月1日，第一財經從多個信源處獲悉，前20強房企新城控股旗下住宅開發事業部和商業開發事業部突然宣布進行大區合并，同時事業部總部開啟縮編、轉崗和分流。
對于調整中的人員，部分員工向澎湃新聞表示，擔憂調整過程中會被裁員，新城控股回復稱，會優先讓員工轉崗，如無法達成一致將會按照“N+1”的標準對相關員工進行賠償。
在架構大調整的差不多同一時間，新城控股發布了其2021年11月份的經營簡報。
11月，新城控股實現合同銷售金額約200.56億元，同比下降30.99%；銷售面積約213.33萬平米，同比下降15.35%。
1-11月，新城控股累計合同銷售金額約2129.67億元，同比下降3.16%；累計銷售面積約2096.32萬平米，同比增長3.32%。
2020年基數已經較低，銷售額同比還在降。再來看看新城控股這兩年的一系列動作，已經很能說明問題。
就從銷售額說起。
根據最新發布的克而瑞“2021年1-11月中國房地產企業銷售榜TOP100”名單，杠桿地產看到新城控股的全口徑銷售額排名16，權益銷售額以1580億元排名13。權益占比大概在74%。
更早的2019年，新城控股的銷售額排名是更靠前的。比如2019年上半年排名第8，2021上半年就降到16位，2021年前11個月依然是16位，名次下滑幅度還是比較大的。
當然，下滑的金額并不是很大。雖然大環境受影響，但是其他20強房企大都在增長，你不增長，別人不會等你。
此外，新城控股的銷售均價同比也在下降。10月，其合同銷售金額約221.02億元，銷售面積約248.99萬平方米，單月銷售均價為8877元/平米，同比下滑14.2%；
11月銷售均價環比10月略有上升，大概為9401元/平米，但但依舊在萬元以下，比去年同期的11532元/平米低了23%左右。
今年前11個月，新城控股完成全年2600億元銷售目標的81.91%，還有18.1%需要寄托在12月，是否能圓滿完成，存在較大不確定性。
其他數據來看，新城控股有喜有憂。
上個月發布的2021三季報顯示，新城控股期內營收300.17億元，同比下降7.22%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤15.78億元，同比微增3.01%。
這個增速和新城控股2021半年報的數據差距有點大。2021上半年，新城控股營收791.05億元，同比大增109.63%，但歸屬凈利潤增速就要低很多，為34.4%。
三季度的新城控股營收反倒下滑，凈利雖然增長了但還抵不上今年上半年數據的零頭。從其中也可以感到，三季度我國樓市深深的涼意。
第三季度，新城控股的經營活動產生的現金流量凈額繼續為負，-8.36億元，但同比2020年的-142.03億元有了大幅縮窄，是個好消息。
投資活動的現金流量凈額則流出擴大了，從2020年同期的-33.19億元，擴大至今年第三季度的-142.89億元。杠桿地產看了下，主要是收回投資收到的現金大幅降低的原因。
第三季度，新城控股籌資活動產生的現金流量凈額也下降明顯。如上圖，期內該項數據為-24.39億元，去年同期為104.77億元。
其中籌資流入的現金同比減少了，主要減少在發行債券這一項；但償還債務同比增加了100多億，直接導致籌資活動的現金流量凈額為負。
另外值得注意的是快速下降的貨幣資金。三季報數據里，新城控股截至2021年9月30日的貨幣資金為428.37億元，比去年底的624.24億元減少近196億元。
此前半年報里，新城控股的貨幣資金已經呈下滑趨勢，彼時財報給出的解釋是：主要是銀行存款大幅減少所致。三季報里杠桿地產并未看到對于貨幣資金繼續減少的理由說明，看來得等到年報。
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互聯網是速朽的，互聯網也是有記憶的。
在2019年業績說明會上，董事長王曉松曾公開表示，公司不會往收縮方向發展……同時希望行業排名維持在10名左右，這是一個中長期目標。
曾經，新城控股為目標是相當努力的。從2016年到2019年，新城控股房屋銷售面積增速都處于高速增長區間，也曾擠進10強。
但2019年新城控股遭遇自身黑天鵝——原董事長王振華涉嫌猥褻女童被調查。
雖然下半年新城控股快速和王振華切割。但是案件發生后，其股價依舊是大跌、機構拋售、估值下調。為了緩解現金流危機，新城控股曾發布公告稱，正在洽談、協商約40個項目及聯營項目。
2019年的后半段，新城控股拿地幾乎停滯，戰線持續收縮。
2020年稍微緩過點氣來，新城控股拿地迅速變猛。中指院發布的《2020年全國房地產企業拿地金額排行榜》里，新城控股全年拿地金額861億元，同比增長了74.75%，位列第8。
億翰智庫發布的《2020年1-12月中國房企新增貨值TOP100》中，新城控股年內新增土地貨值3644.5億元，位居第6。
誰能想到，2020年的全球黑天鵝，還不是房地產行業的至暗時刻。目前來看，2021下半年才是。
本來上半年新城控股拿地節奏還算正常，根據2021年中報，其上半年新增土地儲備61幅，總建筑面積1831.61萬平米，總地價626.36億元。
但下半年，新城控股拿地速度放緩明顯，7月和8月，該公司合計獲取10宗地塊。8月以后，新城控股合計獲取兩宗地塊，總出讓金為2.14億元。當然，杠桿地產要客觀說，這也不是新城控股如此，其他民營房企多數類似。
黑天鵝輪番暴擊，目前來看，前10的目標似乎又有點遠了？
話說回來，現在談進擊似乎有點奢侈，熬過冬天比較重要。
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原標題： 新城控股大震動
