觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
或許是離開的決心太過堅定，從價格上看，潘石屹最終還是妥協了。
時隔一年后，兜兜轉轉，潘石屹選擇和黑石再續前緣。
于6月15日，SOHO中國宣布股票短暫停牌，市場中不斷傳出其將私有化的猜測。6月16日，這一消息正式官宣。
公告顯示，黑石發出全面收購要約投資SOHO中國，以取得SOHO中國的控股權，要約價格為每股股份5港元，要約的最高現金代價約為236.58億港元（約合30.48億美元）。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。
值得關注到的是，與一年前私有化退市不同，此次要約收購后，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市，這意味著，SOHO中國需要確保足夠的公眾持股量。
公告中指出：“在要約截止后，股份的公眾持股量可能不足，因此股份的交易可能會暫停，直至達到足夠的公眾持股水平。要約方和SOHO中國均將向聯交所承諾將采取適當措施，以確保要約截止后股份存在足夠的公眾持股量。”
一位業內人士在接受采訪時分析，這意味著黑石集團要約收購最多持股75%，要約價格為每股股份5港元，截止日前買夠了75%，就終止回購了。
30億美元要約收購
“靴子”終于落地了。
幾天坊間猜測之后，6月16日晚間，SOHO中國發布公告官宣，黑石集團擬以要約的最高現金代價236.58億港元全數接納(Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)將保留的合共467,958,000股股份除外)，要約代價為每股5港元。
其中，潘石屹夫婦將合計出售2,856,142,000股股份，占SOHO中國總股本54.93% ；將合計保留9%股權，合共467,958,000股股份。
要約價格自然是關注的重點，每股5港元的要約價格較于最后交易日在聯交所所報收市價每股股份3.8港元溢價約31.6%；截至最后交易日(包括該日)止之五個連續交易日在聯交所所報平均收市價每股股份約3.17港元溢價約57.6%；截至最后交易日(包括該日)止之30個連續交易日在聯交所所報平均收市價每股股份約2.51港元溢價約99.5%。
另外，基于2020年12月31日股東應占的每股股份經審核綜合資產凈值約8.37港元折讓約40.3%。
觀點地產新媒體了解到，停牌之前，SOHO中國股價已連續9個交易日上漲，創下了近一年來的股價新高，收盤報3.8港元/股。
即便要約價格較當前股價溢價不少，但與一年前的價格相比，卻有所折讓。
2020年3月，黑石集團就曾與SOHO中國進行私有化談判，價格定為6港元/股，交易共計約40億美元，同時將接管SOHO中國的債務。
當時，SOHO中國在港交所公告中表示，公司正在與海外金融投資者洽談，以探討進行戰略合作的可能性，但尚未就是否進行潛在交易作出決定，且并未與任何一方訂立實施潛在交易的正式協議。
最終，在談判進行5個月后，這一交易因疫情原因及債券市場動蕩因素告吹，同年8月13日，SOHO中國發布公告稱，終止早前要約私有化事項。
潘石屹仍不斷為SOHO中國尋找買家，2020年11月，有市場傳聞稱高瓴資本接觸SOHO中國私有化，這一消息也很快被雙方辟謠。
最終，潘石屹還是選擇將SOHO中國售予黑石。
兩次要約收購中，首先要約價格有所下調，由6港元/股折讓17%至5港元/股；其次，與之前私有化不同，此次全面要約收購之后，SOHO中國還將以上市公司身份存在。
SOHO中國在公告中表示，黑石集團計劃維持SOHO中國現有的主營業務和管理層，并計劃在適當的情況下利用公司的資源在中國進行擴張。
要約完成后，黑石集團計劃對公司進行詳細的戰略審查，以制定公司未來業務發展的業務計劃和戰略，并確定為優化和合理化公司的業務活動和資產組合而采取的適當或可取的措施。
接盤俠黑石
實際上，2014年開始，潘石屹就已經開始資產出售，陸續將位于上海核心區域的靜安SOHO、海倫廣場、上海凌空SOHO、上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益、虹口SOHO等資產出售。
據不完全統計，過去幾年，SOHO中國通過出售資產套現約293.41億元，卻未買過任何一個項目或土地，在SOHO中國大舉兜售商業物業的幾年里，上市公司極大程度地提高了分紅比例，相當一部分流向潘石屹夫婦設立在開曼群島的家族信托。
數據顯示，最近6個財年內，SOHO中國累計實現135億元凈利潤，而分紅派息總額則超過126億元，其中潘石屹、張欣夫婦分得了約81億元。
幾次資產處置后，SOHO中國手中最核心資產僅剩下北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項物業，也就是此次要約收購的主要資產。
那么這幾個物業質素如何？從位置來看，這九個物業位于北京、上海核心位置，受到疫情影響，2020年，物業出租率下滑幅度較大。
數據來源：SOHO中國年報
于2019年，北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO出租率分別為95%、86%、87%、94%，而上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO物業出租率分別為95%、78%、97%、67%。
而在更早的2018年，SOHO絕大多數物業均保持95%以上的出租率。
潘石屹曾多次對外表示生意難做，北京、上海的租金回報率甚至跑不贏融資成本。
觀點地產新媒體了解到，于2020年，SOHO中國實現營業收入約21.92億元，同比增長約19%，歸母凈利卻僅為5.36億元，同比下降約59.77%；租金收入同比下降16%，至15.37億元。
而在該年度內，SOHO中國投資物業評估增值約為11億元，照此看，實際物業出租管理的實際利潤為負。而這幾乎源于較高的利息成本，期內，財務費用財務費用高達9.47億元，平均融資成本為4.7%。
由此，SOHO中國在資本市場并未得到一個合理的估值。停牌之前，SOHO中國的最新市值約為197.58億港元，但截至2020年，SOHO中國投資物業價值就超過633億元。
這也意味著，黑石集團以一個劃算的價格獲得一線城市的多個優質資產，并且在美元超發背景下，資產購買更為合算。
有分析指出，北京上海寫字樓市場較為穩定，一直是外資青睞的目標，黑石資金成本比國內低很多，這次收購表明其看好中國經濟的中長期韌性。
黑石集團表示，中國是其亞洲業務的一個關鍵市場，黑石對中國的長期潛力和經濟復蘇充滿信心，特別是在北京和上海的寫字樓市場，并期待與公司創始人和管理層合作，優化這些標志性資產。
而就在最近，黑石亦頻繁投資于物流市場。
今年6月，黑石以13億美元（83億人民幣）的價格收購泛海旗下的美國國際數據集團（IDG），并在更早前收購富力物流園區70%的股權，擴大在中國的物流投資組合。
觀點地產新媒體了解到，黑石集團是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，是美國規模最大的上市投資管理公司，是全球最大的私募股權投資公司，涉及私募股權、房地產、對沖基金和信貸。
根據其2021財年第一季度的財報數據，目前黑石集團管理的總資產規模已經超過6488億美元，同比增長21%；新募集資金規模達到1108億美元，過去30多年平均投資回報率超過30%以上。
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