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銀城的風還在吹

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2022-03-09 14:00 4322 0 0
21年上半年,還在高歌猛進的銀城,與大多數房企一樣,在下半年便偃旗息鼓。

作者:陌爺

來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

“評級展望“負面”、融資渠道狹窄、信用指標薄弱、未來一年毛利率將維持在12%-14%的低位。”

這是去年國際評級機構穆迪對于南京銀城的評價與判斷。

當下的輿論也在推波助瀾,將這家區域型房企的往“刑場”上送。

21年上半年,還在高歌猛進的銀城,與大多數房企一樣,在下半年便偃旗息鼓。

隨著而來的便是組織架構調整與裁員優化。

據內部員工所說,自去年下半年開始,銀城要么在裁員、要么在裁員的路上。

可參考的比例達到50%。

現時點看來,也是有跡可循的。

年度300億銷售目標未完成,腳踩兩條紅線融資受阻,融資利率高居不下(存續美元債11.9%)。

盈利能力堪憂,2020年凈利潤僅1.83億,對應營收107億,甚至于制造業平均利潤水平相當。

銀城的經營面疊加輿論風波,融資受限,債券異動,資本開始審視。

NO. 1  凋零的蘇系房企

作為六朝古都、十朝都會的南京鮮有規模房企。

曾經的愛濤置業、宏圖地產、亞東建發、鴻意地產、天正置業等,都是本土房企的優秀代表,只是如今,有的難覓蹤跡、有的只有零星項目。

在全國能排上號的新城、中南都不是出生南京,一個常州、一個南通。

而如今宏圖已在悄然去地產化、棲霞建設在市場上聲威勢弱、朗詩走上了輕資產路線、雨潤艱難到賣子求生、蘇寧斗完國美斗京東,而今瀕臨破產。

蘇系房企的頭兩把交椅被新城和中南拿下。

即便如此,如今的中南、新城兩位老大哥的日子也不好過。

中南頻頻被爆商票逾期,陷入流動性危機。

新城,自從他老爹出了那檔子事后,負面輿論就沒斷過,且以吾悅廣場作為在三四五線城市做降維打擊的發展模式,在市場下行的周期中逐漸舉步維艱。

當兩位老大哥開始偃旗息鼓,能扛起大旗的蘇系房企幾乎沒有。

畢竟瘦死的駱駝比馬大。

銀城和弘陽近兩年都在不斷的嘗試和沖擊,想要為寧系房企沖口氣。

2018年弘陽地產、銀城國際上市,為本土房企稍稍掰回了一點顏面。

但是插上資本的翅膀后,都逐漸被規模所綁架。

資本就像是一劑“春藥”,容易上癮,也容易透支。

NO. 2  銀城的風還在吹

于1993年成立于南京,12年后首次走出南京進駐無錫。

上市之后,銀城便開始一路高歌猛進。

截至2020年年末,總土儲為599萬平方米,主要位于南京、杭州、無錫等長三角區域核心城市的核心地塊。

進入2021年,銀城國際依然未放緩拿地的步驟,踩中市場高位。

但凡在21年全國一批次集中供地中激進拿地的,基本都是站在高高的山崗上。

宋都退地、花樣年破產、融信斷臂轉股。

4月22日,銀城以2.7億拿下無錫江陰1宗宅地,溢價率高達45.2%。

5月初以6.33億元競得杭州臨安1宗住宅用地。

5月底再以47.3億摘得南京2幅地塊。

而銀城之所以選擇在市場由盛轉衰的周期節點沖擊規模,在于其行業定位:

“2021年上半年投資拓展力度較大,有部分原因是兩集中供地政策實施后,區域性龍頭企業在當地拓展的優勢會不斷放大,比如杭州的濱江、南京的我們(銀城國際)、廈門的建發等。”

但銀城顯然考慮不足的是:

1、濱江的發展在于占據地利,杭州市場穿越了兩個周期依然能夠做到一枝獨秀,以及其無法復制的扁平化管理體系。

2、建發的能力在于背靠大樹,以及集聚優勢的融資成本。

而在對標對手上的這幾點,銀城都不具備。

NO. 3

作為銀城兩大重倉的城市,南京和杭州,現時點看來在擇地策略和進入時點上都出現了偏差。

先是南京,現房銷售政策導致回款不利,現金流更是雪上加霜。

再是杭州,高位踩進,有限的利潤空間使得大多數項目都不掙錢,甚至會出現虧損。

插上資本的銀城并沒有騰飛,反倒可能是“飛得越高、摔得越慘”。

現金流緊張、裁員風波不斷、評級下調……..

銀城的風還得再吹會

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 銀城的風還在吹

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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