觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
繼深圳龍華上梅林舊改之后，深圳國際與萬科一項新的合作浮出水面。
據此萬科發展向前海商業公司注資9.15億元的增資款，增資完成后將持股28%。同時公告明確，深圳國際將與萬科共同開發深圳前海二期T102-0337及T102-0338宗地。
上述合作在去年11月已有跡象，當時深圳國際與萬科簽署戰略合作協議，郁亮、祝九勝、王文金、朱保全、丁立業以及南方區首孫嘉等管理層悉數為此站臺。
根據協議，兩家公司合作領域涉及土地開發、EPC代建商業和物業管理、物流倉儲與服務、人才交流等。
而龍華上梅林舊改及前海項目，是深圳國際物流園轉型升級的代表項目，此番聯手也意味著這家國企已經與萬科緊密捆綁在一起。借助萬科的開發優勢，深圳國際2019年及2020年從上梅林舊改獲取收入至少在91億港元以上。
與資源方合作、做“全能冠軍”，成為現階段房企的主流舉措之一。
前海合作
實際上，深圳國際長于物流園、物流服務、港口服務等業務，在傳統房地產開發領域更傾向于引入房企合作。
比如2016年，深圳國際與深業集團簽署戰略合作框架協定，合資成立公司開發前海首期項目（深國際頤灣府一期）；2017年10月，深圳國際還與萬科舉行梅林關城市更新項目代建合同簽約儀式，正式引入萬科作為項目代建方。
深圳國際與招商蛇口均是前海“地主”，在過去幾年前海土地整備中實現了土地置換，并逐漸開發成商住項目套現。其中，前海首期項目T102-0366總建面約11萬平方米，涉及住宅5.1萬平方米，辦公項目3.5萬平方米，商業項目約2.5萬平方米。
前海二期項目計容建筑面積同樣為11萬平方米，住宅占比約9.1萬平方米，在開發進度上卻出現持續延后的情況。
早在2019年中期業績會上，深圳國際副總裁革非對包括觀點新媒體在內的人士表示，前海項目年內會交付使用，2020年底會推出第二期住宅。深圳國際在2021年半年報中則指，前海二期項目于同年3月正式開工。
開發進度問題或許也是萬科最終介入的原因之一。
按照2月18日公告，萬科對前海商業公司9.15億元增資款中，194萬元將用于認購后者的新增資本，剩余約9.13億元計入后者的資本公積金。增資完成后，深圳國際、萬科將分別持股前海商業公司72%、28%股份。
深圳國際指，通過本次增資事項，能讓集團鎖定項目地塊當前的價值及利潤。同時，引入萬科作為前海商業公司的新增投資者，可與優質房企強強聯合，共同開發集團前海二期T102-0337及T102-0338宗地并可獲取開發后的銷售利潤。
萬科可切入的服務場景較多：前海商業公司擁有前海首期項目T102-0366以及二期項目兩宗地的開發建設和運營權，其中首期項目正開展招商及精裝修工作，實際上印力集團早已介入該環節，落地前海媽灣片區的“前海·印里”品牌項目，計劃今年投入運營；
二期項目則能與萬科開發業務及物業管理業務銜接，目前正進行前期設計，預計2023年四季度、2024年三季度達到預售條件。
據觀點新媒體查詢，過去近四個月，深圳國際前海項目已先后獲得基坑支護與土石方工程等施工許可。
前海項目較長的開發周期與萬科總體風格有所差別，即便是與深圳國際過往合作的梅林關舊改，萬科從獲取施工許可到入市僅用了半年時間。
這或許一方面由于前海本身處于豪宅片區，深國際頤灣府一期2019年11月開盤均價達10.2萬元，高端項目更注重價格增長。
另一方面則與前海片區規劃以商辦用途居多，住宅高度稀缺，資源價值決定了開發商普遍傾向于惜售。
另一家開發商曾對觀點新媒體表示，其位于前海的項目只規劃了部分住宅產品，計劃與有關部門溝通，尋求增加這方面的占比。
黑鐵時代
就深圳國際前海二期項目的開發計劃等事宜，觀點新媒體聯系萬科相關人士，截止發稿并未獲得明確回應。
在介入上述項目之前，萬科于深圳前海片區布局相對較少，比如2014年開園的前海企業公管項目，后來打包做成了鵬華前海REIT。2019年8月底，萬科成為南山區能源工業小區城市更新項目實施主體，此后“瑧山海家園”開始建設，但該項目并不處于前海自貿區范圍。
萬科2021年半年報披露的在建項目中，大本營主要有尖崗山項目、羅湖食品大廈項目、天譽花園、萬科大都會、萬科西望、萬科星城、臻山府、臻山海、瑧灣匯、自行車廠項目；擬開發項目也僅有自行車廠項目。
據觀點新媒體統計，2021年萬科累計新增獲取項目152個，同比減少16個，拿地權益價達到1568.98億元，同比則增長13.57%。按幾大區域來看，孫嘉所管理的南方區域新增23個項目，同比減少4個，僅占集團總項目個數約15%。
在這種情況下，萬科對于一線城市處于“零拿地”局面，對核心城市的投資遠不及中海、保利、綠城、華潤等房企。
尤其是大本營深圳，自2017年以來萬科在深圳新增獲取的項目數量只有10個，低于北上廣三大城市；其中除了深圳灣超級總部基地項目、西鄉A122-0371項目（尖崗山項目），其余大多是舊改項目轉化而來。
舊改已經成為萬科南方區域重點發力的業務領域之一，去年上半年廣州萬科總經理李升陽調任南方區域城市更新公司總經理，被視作又一標志性事件。根據合一城市更新統計數據，萬科在深圳的舊改立項土儲規模近152公頃，但舊改轉化需要較長時間。
這也使得萬科南方區域在銷售業績上難言出色：以去年上半年為例，該區域貢獻銷售721.6億元，占集團總銷售比例20.4%，低于上海區域與北方區域。郁亮曾對南方區域評價為“對銷售及回款不滿意”，以及“雖然做得還不夠好，但是非常努力”。
因此，最新介入深圳國際前海項目，將為萬科南方區域增加新的可售貨值。僅按項目一期的均價10.2萬元/平方米，以及住宅建面9.1萬平方米計算，前海二期項目潛在貨值接近93億元。
市場觀察人士對觀點新媒體指，萬科在深圳國際前海二期項目僅持股28%，與過往梅林關舊改合作初期比例接近，不排除主要以代建方開展業務。按梅林關舊改合作情況，深圳國際在后期逐漸套現離場，萬科持股增加至近66%。
萬科最新亦對投資者回應，公司結合自身優勢，在部分城市開展了代建業務。目前萬科代建業務尚處于初期階段，在深圳、東莞、成都等城市進行了業務開展并取得了一定成果。
聯合第三方國企拓展項目的案例并不在少數，比如去年6月23日，萬科聯合深業集團以總地價81.9億元競得中山馬鞍島約1003.46畝綜合用地；今年1月，合肥城改旗下觀山隱秀項目宣布引入萬科合作開發，萬科為50%權益比例支付了5.2億元代價
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