淺析新冠疫情對商品房交易的法律影響

2021年末，新冠疫情來襲，西安市被迫按下了暫停鍵。2021年12月22日西安市新冠肺炎疫情防控指揮部發布通告：“全市小區（村）、單位實行封閉式管理。市民群眾一般居家生活，每戶家庭每2天可指派1名家庭成員外出采購生活物資，其他家庭成員除參與疫情防控、生病就醫以及急需工作以外，一般不外出。”這一輪的疫情始于12月9日，從第1例的出現到今天，已經累計一千多例。疫情已嚴重影響了廣大人民群眾的生活、工作，商品房的交易也未能幸免于難。那么，這次的疫情給商品房交易到底造成了哪些法律影響呢？且看下文。

《民法典》第一百八十條規定：“第一百八十條 因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。”根據本條的規定，不可抗力是指人力所不可抗拒的力量，包括自然原因（如地震、臺風、洪水、海嘯等）和社會原因（如戰爭等）。“不可抗力”應當符合以下法定要件：1.不可遇見，是指根據現有的技術水平，一般人對某種事件的發生無法預料。2.不可避免且不能克服，是當事人已經盡最大努力和采取一切可以采取的措施，仍然不能避免某種事件的發生并克服事件造成的損害后果。3.屬于客觀情況。西安疫情突然發生，為了確保人民群眾生命健康安全，阻斷疫情的擴散蔓延，政府采取了相應的疫情防控措施，全市小區（村）、單位實行封閉式管理，除參與疫情防控、生病就醫以及急需工作以外，一般不外出。從疫情產生和形成的突發性、傳播和影響的廣泛性及控制和阻斷的艱巨性來看，西安此輪疫情確屬不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，如果商品房交易正處于正常的買賣過程中，之前沒有其他違約等情形的，突發的“疫情”符合“不可抗力”的法定要件。但需要注意的是，如果主張適用不可抗力部分或者全部免責的，應當就不可抗力直接導致民事義務部分或者全部不能履行的事實承擔舉證責任。

西安疫情發生前，出賣人（房地產開發企業或二手房買賣中出賣方）與購房者已經簽訂商品房購房意向書、認購書等預約合同的，受此輪疫情影響，如出賣人響應政府倡議暫時停止售樓處銷售活動或居家不能外出，不能及時與購房者簽訂商品房買賣合同的；購房者由于受人員管控、隔離等影響，不能在約定期限內與出賣人簽訂商品房買賣合同的，應屬于受不可抗力的影響致使合同當事人不能履行的情形，相對方應免除預約合同當事人的違約責任，并給與受不可抗力影響一方一定的寬限期，待疫情影響消失后，雙方再行簽訂正式的商品房買賣合同。此處需要注意的是，主張不可抗力的一方應與合同相對方說明情況，保持溝通，并保留相關溝通的證據。

一般情況下，商品房買賣合同所采用的房款支付方式為電子支付，如銀行轉賬、電匯等形式，此等支付方式通常并不會受不可抗力事件的影響，因為其正常情況下不會受到疫情的影響，但若因此輪疫情或政府防控措施確實無法支付購房款，或因購房者本人感染新冠肺炎，處于被救治、被隔離階段，導致購房者無法按約定支付購房款的，及時向出賣人說明情況后，其延期付款的主張可能會得到支持，因此，購房者延期支付購房款不必然構成違約。

如因此輪疫情影響采取的防控措施給房地產開發企業帶來直接、實質影響的，受影響的房地產開發企業延期交付的，可以不可抗力為由要求免除或減輕相關責任。但如商品房延期交付是由此輪疫情和出賣人共同原因所導致，即假定并無此輪疫情的發生，出賣人也不能按約定交付商品房的，出賣人應就自身過錯承擔相應的違約責任。

除合同中明確約定單方有解除權外，一般情況合同當事人不能單方解除合同。若因不可抗力而單方解除合同的，為維護交易穩定性，尊重當事人的真實意思表示，司法機關在認定時較為嚴格審慎。

根據《民法典》第五百六十三條：“ 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；”之規定，若因不可抗力解除合同，還必須滿足另外一個條件，即“不能實現合同目的”。若因疫情導致商品房買賣合同目的確實無法實現的，合同一方主體可主張解除合同，但疫情不會直接導致商品房買賣合同目的的落空，且疫情對商品房買賣合同的履行影響較小，從之前出現過的情況來看，疫情會延長商品房的交易時間，但延長交易期限尚不構成合同目的不能實現。因此，在當事人沒有其他原因的情況下，僅以疫情為由要求解除商品房買賣合同的，一般情況下是不應當被支持.