好貓財經(jīng) 作者：神鎮(zhèn)的貓總
來源：好貓財經(jīng)（ID:haomaocaijing)
許家印說恒大要退出房地產(chǎn)，平安不動產(chǎn)內部會議說要終止住宅投資。
這兩個動作，應該一起被賦予劃時代意義：
地產(chǎn)商對資金無限渴求，金融機構過度輸血，房價上漲貢獻高利潤，每一方都是贏家，這樣的時代結束了。
恒大從一家廣州小公司發(fā)跡，2014年開始迅猛擴張，2016年登頂銷售規(guī)模頂峰，2018年實現(xiàn)最高利潤，此后轉型多元發(fā)展，直至陷入債務危機。
平安不動產(chǎn)背靠手握多張金融牌照的保險巨頭，擁有萬億元險資不動產(chǎn)配置額度，同時為保險、基金、銀行、證券等資金，尋找不動產(chǎn)項目。
和實質上混業(yè)經(jīng)營的平安保險一樣，平安不動產(chǎn)好像什么都能做。
2014年之前，平安不動產(chǎn)僅僅是在商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)上小試牛刀，2014年底降息后，平安不動產(chǎn)直接下場競買住宅地塊，與地產(chǎn)商縱橫聯(lián)合大展身手。
與此同時，平安集團接連入股碧桂園、旭輝、金茂、華夏幸福等巨頭，在業(yè)務頂層全面加大房地產(chǎn)投資。
金主爸爸一時風光無兩。
從財務指標來，無論是資產(chǎn)運營和融資中介的營業(yè)收入，還是代表直接股權和債權投資的投資收益，平安不動產(chǎn)在2019年達到頂峰。
滑鐵盧從華夏幸福開始，平安集團計提數(shù)百億元虧損，平安不動產(chǎn)高層去職，踩雷多家暴雷房企，直至內部會議確認，停止住宅業(yè)務投資。
這樣的決定，來源于多方面壓力，資管新規(guī)監(jiān)管趨嚴，讓平安不動產(chǎn)充當融資中介的業(yè)務受限，另外房價不漲后利潤下滑，住宅投資業(yè)務全面承壓。
這也是不得不執(zhí)行的決定，平安不動產(chǎn)可能也誤判了形勢。
去年年初以來，多家房企迫于資金壓力出售項目，平安不動產(chǎn)照單全收，直接導致現(xiàn)金大量流失。截至去年三季度末，平安不動產(chǎn)手持現(xiàn)金不到40億元，回到2015年水平。
金主爸爸有苦難言。
行情好時，地產(chǎn)商不愿意出讓優(yōu)質項目權益，平安不動產(chǎn)為了完成險資配置的任務，不得不親自下場拿地，以及高溢價去入股房企，實現(xiàn)保險資產(chǎn)保值升值。
行情不好時，平安不動產(chǎn)能夠順利入股地產(chǎn)商項目，但也要承擔市場風險，股債權投資收益全面承壓。
這樣糾結心態(tài)下，平安不動產(chǎn)成為了一個“怪胎”。
從2015年開始，平安不動產(chǎn)投資收益就超過營業(yè)收入，2019年前者更是是達到后者的4倍。投資收益大部分為入股地產(chǎn)項目的股債權收益，營業(yè)收入則包含資產(chǎn)管理和商用不動產(chǎn)投資收入。
營業(yè)收入中，資產(chǎn)管理涉及房地產(chǎn)項目顧問和融資中介收入，占比超過80%。也就是說，平安不動產(chǎn)收入絕大部分來自房地產(chǎn)投融資業(yè)務。
平安不動產(chǎn)有限公司叫做“平安房地產(chǎn)投融資有限公司”，似乎更加恰當。
這個比喻，讓平安不動產(chǎn)大力布局房地產(chǎn)業(yè)務，與銀保監(jiān)會“保險資金投資企業(yè)不得直接從事房地產(chǎn)開發(fā)建設”的禁令，形成強烈反差。
不過，平安繞開監(jiān)管素來有經(jīng)驗，保險資金經(jīng)層層通道包裝后，還算不算險資？平安不動產(chǎn)200億實繳資本算不算險資？平安旗下眼花繚亂的子公司資金算不算險資？
這個問題暫時沒有答案。
平安當然不想被冠以“地主”、“金主”的稱號，反復強調不動產(chǎn)相關投資不到2000億，占3.8萬億保險資金投資規(guī)模比例不到5%，遠低于30%的監(jiān)管上限。
反駁平安很容易，現(xiàn)金流不僅要講余額，也要講流速，平安集團常年對房地產(chǎn)保持2000億元投資，相當于一家中型銀行的房地產(chǎn)貸款余額。
幾千億資金，如果集中在重點房企重點城市，平安對企業(yè)的背書，對房地產(chǎn)市場的影響力，絕對不會比恒大小。
平安不動產(chǎn)的名字，從物業(yè)設施管理有限公司、物業(yè)投資管理有限公司，變更至不動產(chǎn)管理有限公司。如果全面終止住宅業(yè)務，似乎回到了公司初心上來。
2014年以來，平安不動產(chǎn)資產(chǎn)負債表從百億擴張到千億，搭建起了一個全國化公司的框架，業(yè)務模式更加多元，獲得了超級利潤。
迫于巨額險資配置需求，以及對收益率的要求，平安不動產(chǎn)將絕大部分資金引導至了住宅開發(fā)中去，導致不動產(chǎn)管理運營、商用物業(yè)、養(yǎng)老投資等，與險資資產(chǎn)負債久期相匹配的長期性業(yè)務停滯不前。
進入“縮表”時代，當平安的資金和混業(yè)牌照，不再是優(yōu)勢的時候，平安不動產(chǎn)的優(yōu)勢還有什么呢？
恒大也是，這個世界還需要一家從地產(chǎn)公司轉變而來的汽車公司嗎？
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原標題： 平安不動產(chǎn)和恒大的相同點
