我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDSGX）
前言
近日業內流傳著一條重磅消息，即央行和住建部正召集部分開發商會談，設置了融資三大紅線，希望借此降低房地產杠桿，減少金融風險。很多業內朋友都比較關心，出于交流目的，順便蹭熱點，寫寫文章賺點流量。事先聲明，開發商融資這塊本人不專業，如有錯誤缺漏或不妥，請多多包涵。
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內地開發商高杠桿概況
從1998年開啟住房改革，20多年來，中國金融業對房地產的“輸血”量驚人。具體數字就不多說了，各位有心人都可以去查一查。此外，還有各類理財池、表外工具、發債等，天量的資金投入到了房地產。幾乎所有市面有點規模的的房地產公司，都是從那個時候起家，在金融助力下，一路高速狂奔，“高負債、高杠桿、高周轉”就是這20多年來開發商的代名詞。在房地產的黃金時代，沒有高負債，就沒有大發展；膽子越大，越能借助高杠桿，越能成為大佬。沒有借助金融，靠自有資金的謀求發展公司也不存在。
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開發商融資渠道
根據國家統計局對固定資產投資來源的分類，開發商融資來源有國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金及各項應付款五類。據我了解的，一般開發商開發資金分為：其他資金（定金及預收款＋個人按揭貸款）、自籌資金（自有資金+開發貸款）、各項應付款（上下游供應鏈開發商墊資）、國內貸款（國內銀行貸款＋國內非銀行金融機構貸款）、利用外資等。
股權融資方式有IPO、增發、配股、股東直接出資及合作開發；債權融資方式有銀行貸款、信用債、資產證券化、非標融資、境外債、民間借貸；內部融資方式有銷售回款、應付款。
與境外的開發商尤其與香港開發商不同（詳見內地開發商與香港開發商的不同一文），境內的開發商負債率這幾年一路飆升，在疫情和中美貿易沖突之下某些開發商暴雷將出現大問題，影響社會穩定。
一句話，控制負債，降低杠桿，勢在必行。
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三道紅線計算方式與解讀
這三大紅線分別為：扣除預收款，開發商的資產負債率達到70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。
具體如下：
紅線1
扣除預收款的資產負債率不大于70%；
計算公式：扣除預收款的資產負債率=（負債總額-預收款）/（資產總額-預收款）。
預收款指預售賣房模式下，開發商開發之前收取的購房定金和首付款等。表面上屬于開發商的資產，但實際是不屬于開發商自有資金。因此，需要扣除這些預收款后計算的資產負債率更能真實反映開發商的負債水平。
凈資產負債過高說明開發商長期償債能力的壓力大，面臨長期經營風險。但是從另一個角度來說:開發商預收款較大，總盤子越大資產越多，銷量越大，銷額越高，因此紅線1的指標需要綜合銷售情況分析，不能簡單的說凈資產負債率大于70%就扛不住。其次，某些明股實債計入股權的融資，資產總額大了不少了，但是債其實增多了。
紅線2
凈負債率不得大于100%；
計算公式：凈負債率=（有息負債-現金等價物）/凈資產>100%。
所謂有息負債等各種融資渠道所有借來的錢。凈負債率高的開發商未必風險大，負債結構中可能有大量的長期貸款，且這些貸款有相應充足的抵押物業等價物，凈負債率不等同于凈資產負債率。其次，未考慮永續債，永續債特點就是無限期或者很長的期限，如能發行永續債，短期內也無憂。
紅線2指標主要反映的是開發商財務結構，難以反映開發商的真實負債情況。凈負債率大于100%，說明整體風險高。但即便紅線2超過上述標準，其財務狀況也可能健康。
紅線3
現金短債比率不得大于1倍。
計算公式：現金短債比=非受限現金/短期債務<1
所謂非受限現金，指開發商可以自由隨時支配使用的資金。非受限現金少，短期負債多，意味開發商現有可以隨時支配全部現金用于還短期債務都不夠還。
解讀
說明開發商短期風險高，隨時有破產的可能。當然，并不是說開發商沒錢了，可能還有資金只是目前受限，短期內抽不出來而已。
總的來說，上面任何單一的紅線都不能真實的反映開發商償債能力。因此，為了更契合實際負債情況，相關政策根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產開發商又分為“紅、橙、黃、綠”四檔。
紅色檔：三線全觸，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得新增有息負債；
橙色檔：碰到兩條紅線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：即使三個指標都合格，負債年增速也不得超過15%。
上述政策精準針對開發商的融資，簡單的說越缺乏資金的開發商，越難融資，一旦越過這三大紅線，融資就會被限制。
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十項應對方案
上面都是數學除法，簡單來說就是想辦法做大資產、提高凈資產，增加現金。具體應對方案如下：
1、減緩甚至停止拿地，放緩節奏，盡量減少大額資金支出。
2、低價售房，加速回款。重點搶工期，搶預售，加快銷售回款，回籠資金。
3、合作開發，一方面與綠色檔開發商合作。如一些央企國企融資成本較低，尋求合作開發降低負債率，同時又能保證權益規模的增長。另一方面輸出管理品牌優勢。出品牌出管理出團隊，但不出錢與小開發商采取合作開發，吸納貨源，做大資產規模。
4、充分供應商墊資。盡可能的吸引更多供應商的合作，強化供應鏈管理的掌控力，簽訂能夠給予賬期付款的集中采購協議，盡可能的減少短期資金支出。
5、用低成本的錢替換高成本的錢，用長期的債替換短期的債。
6、創新融資方式，拓寬渠道。一旦新規落地，融資環境將會格外緊張，建議提前加強與金融機構的合作，拓展多元化的融資渠道迫在眉睫。如應收款收益權轉讓、股權收益權轉讓、夾層式資管計劃等。其次，明股實債、增發配股、發行永續債等也是新的思路。
7、分拆物業上市。分拆優質資產上市。如近期恒大旗下的物業管理公司金碧物業引入了紅杉資本、中信、農銀、光大控股、云峰基金、騰訊、周大福等戰略投資者入股235億港元。
8、資產處置。資產處置是有資金需求的開發商快速回款的方式，將手里的一些房地產如酒店寫字樓等資產轉讓，回籠資金。
9、引入戰略投資者。舉例2017年，恒大三次成功引入戰略投資者，通過三次增資，投資者合計向恒大地產投入人民幣1,300億元資本金。2020年8月13日恒大引入戰略投資者獲得235億港元。借助戰略投資者中信、中融、正威集團、華信、蘇寧、山東高速、深業集團等加強了央企、國企、大型金融機構在內的戰略合作伙伴對恒大發展前景的信心，實現了利益捆綁。
10、積極介入城市更新市場。城市更新特點之一就是可以以小博大，前期盡量利用合作方提供資金，降低獲取土地成本，且城市更新毛利潤率相對更高一些，還可以將一些普通的土儲項目與城市更新項目隱藏合并，平衡財務報表中的負債。
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原標題： 開發商如何應對三道紅線政策？
