杠桿地產 作者：桿姐
直到2021年業績報告發布，關于合生創展寧波杭州灣項目的停工風波似乎還未過去。相關論壇里質疑聲此起彼伏。
另一邊，合生創展似乎并不缺錢，2021年還曾準備收購恒大物業。雖然最終協議終止，但至少說明合生創展是有底氣的。
01 銷售額分化中增長，營收下降
2021年合生創展的銷售還不錯，銷售及預售合約出售的物業總額為430.0億元，同比2020年的358.34億元增長了20%左右。
不過杠桿地產發現，合生創展的大本營“粵港澳大灣區”部分城市似乎銷售頹勢明顯。比如廣州2021年銷售額賬面值108.33億元，2020年這一數字為128.43億元，同比下降約15.7%。銷售面積也從2020年的57.03萬平米下降至40.82萬平米，同比降幅約28.4%。合生創展說這是因為期內集中銷售現有樓盤而未推出新品所致。
惠州降得更狠。銷售面積從2020年的15.4萬平米腰斬到5.3萬平米，降幅約65.6%。銷售額也從2020年的16.6億元滑坡到5.55億元，大降66.6%。原因也是銷售現有樓盤而未推出新品。
北京、天津情況差不多，銷售面積同比降了24.4%左右為30.56萬平米，但銷售額增長很大，同比增幅約67.3%為219.1億元。主要是由新推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅熱銷，且銷售單價溫和上升所致——大都是豪宅產品。
營收合生創展和其他大部分房企一樣同比下降，為307.34港元，降幅約為10.6%；
投資物業公平值收益增長驚人，為104.5億港元，同比增幅1268%。公告說主要是該集團其中3項可供出售的發展中物業轉撥至投資物業所產生的公平值收益，具體哪3項杠桿地產沒有找到。
此外合生創展的銷售及市場推廣費、一般及行政費用同比增幅也很明顯，分別達到49.7%、98%左右，數額為14.42港元、59.25港元。合生創展說是因為銷售推廣及售樓招商費用增加、員工薪酬福利增加及對慈善機構捐贈增加，另外也包含對其中一間聯營公司作出的減值撥備。
仔細看杠桿地產發現確實有幾項支出增加明顯，比如物業管理業務成本，同比增加約66%；基建業務成本，同比增加約91.4%；雇員福利成本（包括董事酬金）同比增加27.7%為22.6億港元；聯營公司減值撥備30.12億港元。
公告披露2021年該司共雇傭員工11775名，比2020年的11368名增加了407名。根據數據杠桿地產簡單計算了下，2020年合生創展的人均薪資為15.6萬港幣，2021年則上升到19.2萬港幣。具體薪酬情況如何，歡迎合生創展的員工留言爆料。
02 毛利率、凈利率下降，短債占比顯著增多
以文初引發爭議的合生杭州灣國際新城為例，2009年合生創展拿的地，折合每平米土地成本約891.95元，遠低于項目當前的售價約11800元/平米。
資產負債方面，合生創展2021年的總資產和總負債分別為3462.34億港元、2332.05億港元，同比均上升了15%左右。負債總額的增長主要是因為借貸增加。
從業績公告里杠桿地產看到，2021年合生創展的流動負債中借貸確實增加了不少，為285.2億港元，同比增幅約59.7%。其中銀行及財務機構借貸、商業抵押擔保證券均增幅明顯?？磥砗仙鷦撜?021年也在努力借錢。
基于此，2021年合生創展的財務成本其實是增加的，如下圖期內其總借貸成本為75.09億港元，同比增幅13.5%。但因為搞了部分成本資本化，所以其財務成本凈額同比下降。2021年合生創展的部分成本資本化額度為58.77億港元，比2020年的48.48億港元多了21.2%。
于2021年末借貸還款時間來看，合生創展的短債占比顯著增多，1年內為309.07億港元，占比26%，1-2年為339.13億港元，占比29%，兩項占比達55%。
以三道紅線來衡量，合生創展為綠擋房企，其中凈負債率為70%，剔除預收款后的資產負債率為63%，現金短債比1.05。
03 核數師辭任爭議
但關于辭任原因雙方的公開表態很不一樣。
合生創展稱與普華永道未能就2021財政年度的審計費用達成共識。普華永道則在其辭任函指出：在開展2021財政年度審計過程中，要求合生創展管理層就相關事項提供進一步資料，可是未就部分事項取得所需資料，因此暫時無法計劃并完成必要的審計程序。
主要包括：合生創展的若干股權投資、物業項目的會計處理，及投資物業的估值，以及這些重大事項對合生創展的財務報表與相關披露的整體影響。
合生創展董事會則在公告中回應，雙方就2021財政年度的審計費用未能達成共識，所以普華永道要求就上述股權投資、物業項目及投資物業提供進一步資料，來確定會計處理及估值。
這一來二去的，很有意思
綜上，從披露的數據里，合生創展的優勢非常明顯，但頹勢也在顯現，不乏一些壓力，部分樓盤存在問題，從公開報道來看，不僅是杭州灣，其他地區也有。建議購房者在下手之前多渠道充分了解。
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