丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
上半年，在穩經濟、穩財政的支撐下，熱點城市加大了優質土地的供應，刺激市場熱度上升，高價地頻出。房企競拍熱情在6月達到最高點，當月全國重點城市超百輪競拍地塊數量達到58幅。
三季度以來，多地出臺收緊樓市調控政策、供地結構發生變化，疊加“三道紅線”融資新規的影響，9月份，土地市場熱度明顯下降，盡管成交規模有所回升，但成交均價明顯回落，溢價率已經降至二季度以來新低。流拍率方面，隨著三四線成交占比的提升以及土拍熱度的下降，流拍地塊也更為常見，9土地流拍率升至9.3%，較上月增加3.2個百分點。與此同時，從競拍超百輪的高熱度地塊數量來看，7月以來競拍超百輪的土地數量逐月下降，8月和9月相較于6月更是“腰斬”。
從溢價率、流拍率、高競拍輪次地塊幅數、總價和單價榜單等指標來看，9月份土地市場整體轉涼。接下來，鑒于中央嚴控地價房價，地方調控升級的大環境不會改變，優質地塊入市比例將進一步下滑，但優質地塊供應力度較強的上海、廣州依然值得關注。
溢價率降至今年4月以來新低
在多個城市大規模拍地的帶動下，9月全國土地成交量明顯回升，但成交均價卻出現回落，“三道紅線”融資新規下，房企拿地積極性有所回落，土地市場熱度明顯下調。
CRIC監測數據顯示，9月的溢價率環比8月下降1個百分點，降至15.2%，并創下今年4月以來新低。
圖：全國土地市場經營性用地溢價率走勢圖
數據來源：CRIC
從流拍率來看，9月CRIC重點監測的城市土地流拍率升至9.3%，較上月增加3.2個百分點，無人競拍或未達底價而流拍的地塊占到五成。流拍的土地主要集中在中小城市，西安、長沙、鄭州等中西部二線城市也有不少地塊流拍。
圖：重點監測城市的經營性用地流拍率走勢圖
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
盡管9月土地成交量大幅上升，但房企競拍積極性卻有所降低，高輪次競拍土地數量持續下滑。
CRIC監測數據顯示，9月份超百輪競拍地塊僅有29幅，較6月百輪競拍地塊數量腰斬，這也是自6月峰值之后超百輪競拍的地塊數量連續3個月下滑。總體來看，溢價率走低與高競拍輪次地塊數量減少保持一致，9月份反映土拍整體熱度的指標均明顯下滑。
圖：重點城市超百輪競拍地塊數量變化走勢
數據來源：CRIC整理
長三角各城市仍然是房企競爭的主戰場。超百輪競拍地塊中長三角城市就占了27宗，占全國的占比超過九成，其余的2幅地塊分別位于成都和石家莊。
具體從高競拍地塊分布城市來看，長三角城市寧波依然占比最高，29宗超百輪競拍地塊中寧波占了6宗，占比達21%。盡管經歷了樓市調控，但房企在寧波競爭依然較為激烈，究其原因主要是因為近期郊縣熱點板塊推地頻率提升，以9月份為例，具有規劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連掛牌多宗地塊，預計10月份寧波的競拍熱度還將延續。
縱向對比來看，近幾個月寧波優質地塊推出量明顯減少。以6月為例，寧波有16幅超百輪地塊成交，并且地塊多以主城核心區地塊為主，城市地價屢破新高，優質地塊的數量在近三個月來減少近63%。
不僅是寧波，嘉興、臺州、金華、無錫等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少，原因很大程度上與供地數量和質量明顯降低有關。
圖：9月份超百輪競拍成交地塊城市分布
9月土地成交價格全面回落
優質土地供應減少的情況下，9月成交總價榜呈現全面下滑趨勢，其中入榜門檻環比下滑幅度接近2成。具體來看，9月總價最高地塊位于北京，成交總價達69.78億元，創下了石景山區年內成交總價最高紀錄；門檻地塊是廈門島內湖里區，地塊最終由中駿以最高限價33億元競得，溢價率25%。
9月成交總價最高的10宗地分別來自9個城市，較為分散，意味著熱點城市土地供應中優質土地的比例進一步減少。
表：9月全國城市經營性土地成交總價排行榜
從全國單價榜單來看，由于供地質量明顯下滑也出現了全面回落的現象，其中9月入榜門檻較上月下滑了9%，榜首也下跌了15%。
具體來看，單價最高地塊為上海北外灘核心區的稀缺含宅地塊，土地價值極高，最終由恒大以51000元/平方米的價格競得，溢價率11%；門檻地塊位于廣州越秀區，平均樓板價為26030元/平方米。
表：9月全國城市經營性土地成交單價排行榜
優質地塊比例將進一步下滑
總的來看，從溢價率、流拍率、高競拍輪次地塊幅數、總價和單價榜單等指標來看，9月份土地市場整體轉涼。接下來，鑒于中央嚴控地價房價，地方調控升級的大環境不會改變，優質地塊入市比例將進一步下滑。
克而瑞數據顯示，從9月土地掛牌數據來看，起拍樓面價超過3萬元的優質地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗。中西部二線城市成為供應主力，南京、天津、蘇州、杭州均減少了優質土地入市數量。
土地質量明顯降低的同時，高單價、高輪次競拍、高溢價等現象的出現頻次會繼續下滑。
盡管如此，從掛牌供應的角度來看，10月仍然有不少城市值得關注。優質地塊供應力度依舊較強的上海、廣州依然值得關注。
具體城市來看，寧波和廣州高品質地塊較多，優質地塊（總價超10億或起拍樓板價超1萬元/平方米的地塊）幅數分別為12和10塊。寧波遙遙領先主要是由于寧波地價在二季度上漲迅速，并且本月供地集中在中心城市江北區和鄞州區，出讓底價大都超過1萬元/平方米，優質地塊數量遙遙領先。
上海、東莞、重慶、成都、杭州、無錫、濟南也有多宗優質地塊值得關注。上海優質地塊供應幅數達到了8宗，楊浦東外灘、靜安天目社區兩地塊起拍樓板價均超5萬元/平方米，尤其是東外灘的定海社區D1-5地塊起拍樓板價高達6.2萬元/平方米，已經接近7月份龍光競得的一街之隔的土地的成交價65440元/平方米，除此之外，浦東北蔡、三林板塊也有優質舊改地塊出讓，起拍價均在4萬元/平方米以上。
不過在這些優質土地占比高、同時熱度也比較高的城市，建議還需仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現金流不足的風險。
此外，那些供地規模較大的西安、長沙等中西部二線城市也值得關注，尤其是具有規劃利好的近郊板塊，在板塊供求符合投資預期的情況下，相比開發限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優質地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。
數據來源：CRIC
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