丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2月底以來，22個重點城市集中供地新政引發業內關注，到目前為止，“集中供地”新政出臺已有一個多月的時間，各地都在積極執行，長春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個正式執行者。
與此同時，受重點城市供應相對減少影響，部分非“集中供地”熱點三四線城市土地供應節奏也略有加快，優質地塊也出現了明顯提升，如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優質宅地。
從成交情況來看，在“集中供地”新政出臺后，受重點城市暫緩土地供應影響，非重點城市成交占比顯著提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個百分點，不僅如此，溢價率也出現了大幅增長，升至20.8%。
京、廣首次集中掛牌量較2020年已過半
自2021年2月23日天津率先發布“集中供地”新政后，多個城市緊跟著分別發布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關文件，隨后傳出共22個重點城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個一線城市和18個熱點二三線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
截至目前，長春、廣州、無錫、天津、北京5城已經明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、杭州、南京等發布了預公告。
從首批已經集中供地的5個城市來看，除無錫外，其余四城供應均十分“給力”，占2020年全年宅地供應面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過半，其次是天津，比重也達45%。總體供地節奏快于往年同期平均值。
表：重點城市首批集中供地規模與2020年供地規模比較（萬平方米）
注：截止3月31日，長春、廣州、無錫、天津和北京5個城市正式發布首批集中出讓公告，上海、杭州、南京等僅發布預公告的城市未在統計之列。
數據來源：CRIC
從結構來上來看，北京優質地塊供應占比較高，海淀和朝陽供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數的四成，其中朝陽更是重中之重，宅地供應建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區的比重略高于2020年，供地質量有明顯提升，北京或將成為4月土拍熱度較高重點城市。
相比之下，廣州的供地質量相對欠佳，核心區僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時，增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著提升，高達56%。從出讓底價上來看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價樓板價僅2.7萬元/平方米。
天津首次掛牌宅地58宗，其中市區6宗、環城29宗、遠郊15宗和濱海新區8宗，各區“雨露均沾”，與2020年區域供應結構也大致相仿。
表：首批集中供地城市供地結構
數據來源：CRIC
重點城市多宗高價優質地塊“回爐”
CRIC監測數據顯示，3月掛牌的涉宅地塊中，起拍單價超過1萬元/平方米的高單價土地幅數共有85宗，其中集中供地的重點城市有62宗，分布在北京、廣州和無錫三個城市，均是首批集中供應土地已經掛牌的城市。
圖：2021年3月各城市掛牌的優質地塊數量(按幅數)
其中，北京起拍單價超過3萬元/平方米的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽、昌平、大興、豐臺和石景山區，其中一度因“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發社會熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區樹村地塊也在首次集中掛牌之列。
根據出讓公告，樹村12號地塊起始價55.9億元，折合樓面價約67220元/平方米；樹村13號地塊起始價62.1億元，折合樓面價約67229元/平方米，與上次掛牌價格一致，競拍規則也與上次保持一致，采取“限價+現場競報政府持有商品住宅產權份額”競拍規則。
除海淀樹村地塊以外，同樣被中止出讓的金盞鄉小店村3005-02、3005-08兩個地塊也重新掛牌，折合樓面價5.1萬元/平方米，與上次掛牌保持一致，競拍規則方面，上次掛牌為不限價地塊，本次掛牌出讓規則調整為“限價+競政策持有份額”，與海淀樹村地塊掛牌出讓方式一致，限地價是為了防止土拍價格過高而刺激市場。
相比之下，廣州首次集中掛牌的宅地質量相對欠佳，起拍價在2萬元/平方米以上的地塊僅有3宗，均位于白云區，其中起拍價最高的永泰客運站地塊，起拍價為33.39億元，起拍單價為27191元/平方米，該地塊最高限價48.43億元，當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為競配公租房，如果兩個或兩個以上競買人報出競配建政府性房源建筑面積45000平方米后，改為搖號確定競得人，由于廣州此次掛牌土地整體質量相對欠佳，因此其土拍熱度大概率不及北京。
無錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地，涉及16宗之多，且這16宗土地均設置了最高限價，其中超過1萬元/平方米的地塊有8宗，最值得關注的當屬經開區的三宗宅地，其中經開區具區路與貢湖大道交叉口西北側地塊最高起始樓面價17713元/平方米，最高限制樓面價19500元/平方米，當地塊網上競價達到最高限價時，改為現場搖號，錫山區龍湖東下部住宅地塊競拍規則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達最高限價之后，改為競租賃住房建筑面積。鑒于當前無錫樓市熱度高漲，房企拿地增加土儲的意愿十分強烈，大部分地塊大概率會封頂成交。
表：重點城市中接下來值得關注的優質地塊
數據來源：CRIC
非重點城市中長三角依然是最大“熱源”
與重點城市高單價地塊集中推出不同，非重點地塊的高單價土地僅有23宗，分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港，均是近期市場熱度較高的城市。非重點城市之中，長三角城市優質土地供應量合計21宗，是土拍市場潛在的最大“熱源”。
分城市來看，紹興優質地塊供應數量最多，從區域來看，高度集中在柯橋和越城兩區，尤其是越城區有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優質宅地出讓。
從這些非重點城市中近期已經成交的地塊與周邊同類地塊樓板價對比發現，部分熱點地塊已經刷新了所在板塊的單價“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠地塊，該地塊南側緊鄰香樟公園，3公里范圍內聚集了市重點小學永康市人民小學、省重點中學永康實驗學校等優質學校，且周邊商業、醫療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與，在經過200輪激烈競拍后，最終碧桂園以8.39億元的總價競得，成交樓面價14626元/平方米，溢價率高達224%。
義烏土地市場也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊，既毗鄰賓王商貿區、新光匯及吾悅廣場，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優越，同樣吸引了多家房企參拍，經過102輪競價，最終被武漢地產拿下，成交樓板價高達36030元/平方米，創下義烏涉宅地樓面地價歷史新高。
由于義烏地市火爆，最終引發了調控，新政發布后義烏首次供應的4宗商住地均落實了“限地價，競配套用房”的出讓方式，在限地價新政的制約之下，高溢價率現象勢必得到一定程度的緩解；不過如果考慮到競配套住房的成本，地價大概率還是處于相對高位。
表：非重點城市接下來值得關注的優質地塊
數據來源：CRIC
受長春、廣州、無錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響，3月土地供應量環比2月明顯增加，但與去年同期相比，仍有超三成的降幅。
由于一線中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地，因此一線城市優質地塊供應量較大，二線城市中集中供地掛牌的城市比重相對較小，因此二線城市優質地塊供應比重不高。
我們認為，接下來的土拍焦點將集中在北京、廣州、天津、無錫、紹興、義烏、溫州等城市；尤其是北京，起拍價超過3萬元/平方米的土地就有16宗之多，其中不乏海淀樹村、金盞鄉小店村這種起拍價超過5萬/平方米的優質地塊，未來土拍熱度也或將在這些優質地塊的帶領下顯著升溫。
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原標題： 首批集中供地到來，4月土拍熱度將顯著升溫
