我眼中的城市更新 作者：我眼中的城市更新
來源：我眼中的城市更新（ID：WYZDCSGX）
前言
眾所周知，深圳的更新項目實施率不過3-4成，其中還有不少是工改居、工改商，工改工。扣除這些現狀為工業廠房的，剩下的城中村更新實施率，估計頂多2成就不錯了。而這2成中，估計卡在拆遷階段的又占7成。可見拆遷的難度之大。此外，拆遷畢竟是一個實操性比較強的業務板塊。曾有朋友私下建議我多寫寫拆遷怎么拆,光有理論還遠遠不夠，也不敢隨便瞎扯，誤導他人也不好。拆遷怎么拆寫了好久，推遲了這么久，也憋了好久。今天浮出水面，希望不要貽笑大方，各位拆遷大神多包涵，也希望能能拋磚引玉，請各位大神予以查缺補漏。
一、拆遷的概念本質
拆遷補償安置是拆除重建類城市更新項目實施過程中的重要環節，主要指項目意向實施主體即“拆遷人”，按照統一的拆遷補償安置標準、流程與拆除范圍內建筑物及其附屬物即“被拆遷物業”的權利主體即“被拆遷對象”協商談判簽訂拆遷補償安置協議，并依據協議約定拆除被拆遷物業，注銷其產權證，以貨幣或回遷物業方式向被拆遷對象進行補償的過程。
綜上所述，拆遷在整個城市更新中屬于最關鍵的階段，主要內容是雙方就有關拆遷補償安置事項協商談判博弈，在博弈中尋求利益平衡點通過達成協議，做大蛋糕的過程。其本質就是房地產買賣，和普通商品房買賣不同的是，雙方是唯一弱勢的買家和唯一強勢的賣家（備注：當然也有投資回遷房指標，但這里就不提了）。
如何高效快速地與被拆遷對象通過談判確定拆遷補償方案，并簽訂拆遷補償協議，盡快拆除建筑物，注銷產權，是城市更新中最大的考驗。
二、深圳城市更新拆遷的特點
每個地區的城市更新（舊改）都具有一些不同的地域特點。
深圳地區城市更新拆遷談判具有地域性特殊性，與普通的商務談判和一般的征收過程中拆遷補償談判均不完全一致。其市場主體是主導力量，因此拆遷談判的主體一方通常為項目意向實施主體（通常為開發商），另一方為村股份合作公司整體或者村股份合作公司中的村民個體、其他外來業主或其他單獨市場主體。
深圳城市更新政策與實操中，出于集體資產增值保值的考慮，在村股份合作公司集體用地參與城市更新的規定中，強化了對村股份合作公司和村民利益的保護；其次，符合城市更新條件的項目在市場上僧多粥少，近幾年房地產行情上升幅度太高，房價上漲太快，村集體和村民心理預期和維權意識日益提高。最后，深圳的城市更新采取純市場化主導方式，更新單元也不能隨意切割，政府公權力不介入。
綜上，導致在城市更新拆遷談判中，開發商屬于相對弱勢地位。被拆遷對象村集體、村民、小業主及其他市場主體更為強勢。拆遷談判中開發商表面是一對一談判，看起來開發商具有專業人員和資金優勢，村民業主單槍匹馬窮困弱勢，但實際上卻是開發商面對眾多被拆遷方圍剿。
而一千個人就有一個不同的想法，且被拆遷對象談判心理搖擺不定，在拆遷談判中有時處于自身利益的考量難以固定堅持己方立場，可能會因為利益而隨時反悔，甚至簽訂搬遷補償安置協議，都有反悔的現象出現。
拆遷談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的博弈，其不可能保持一個相對較堅定的立場。因此拆遷談判的經驗和技巧就顯得尤為關鍵。
拆遷是城市更新項目的關鍵點，其實施流程大體可分為前期準備、拆遷談判及補償安置三大階段，具體又細化為前期摸底調查、測繪確權、拆賠標準和協議制定、拆遷協商談判、搬遷協議簽訂、搬遷補償及回遷7個流程。
具體工作開展階段：拆遷團隊組建、前期摸底調研、產權確認、測繪查丈、制定拆遷方案、制定拆賠標準、制定拆賠協議、造勢宣傳、集中簽約、補償款過渡費支付、房屋移交、疑難處理、釘子戶處理、房屋拆除、檔案歸檔、回遷選房方案、回遷房辦證。
四、拆遷團隊組建和管理
01、內部拆遷團隊組建和分工
1、拆遷團隊組建是第一步，那么一個基本拆遷人員要了解并精通哪些呢？個人以為起碼要掌握以下幾個方面：項目概況、專項規劃、概念設計、主要工作流程、拆遷方案、拆賠標準、拆遷協議、獎懲機制、績效考核等等。
2、崗位設置：項目總監、拆遷經理、主管專員、風控經理、財務經理、檔案管理員、后勤保安、環衛及行政專員若干。
3、項目部工作模式：分工：項目總監統籌全局、風控經理風險把控監督、拆遷經理主管專員一線執行調查測繪、確權及談判簽訂、檔案管理員資料歸檔、財務經理負責補償款及、過渡費及各種費用。行政負責后勤及項目部行政。保安負責巡查更新項目范圍內是否加擴改建。
4、拆遷工作模式：分組包干，工作組分片區、工作組人員互為AB角、具體工作網格化管理負責。一組負責10棟？
5、建章立制：巡查制度、拜訪制度、值班制度、談判記錄、分工合作制度、獎懲制度等等。
02、外部團隊及現場管理
1、人員來源：聘請村集體熟悉村集體情況，人脈廣、威望高、失業或暫時無事可做、脾氣性格好、善于溝通的村領導親戚或其他村民共同組成現場團隊。
2、后勤支持：為其提供工資，提成；如有必要飯堂統一安排。安排住宿、加班費。
3、現場管理：分組、網格化管理、制定拜訪計劃、獎懲分明、績效考核。
1、為了保障目標的按期實現，促進拆遷工作的推進，有必要進行計劃管理。
計劃管理：
按時間分為：周計劃、月計劃、季度計劃、年度計劃；
按工作內容分為：計劃分解 ，計劃進展、跟蹤反饋，計劃修正。
2、為了保障拆遷成果文件的合規性，保障補償標準的順利執行。有必要設立風險管理崗位（風控崗），對拆遷工作過程中的文件合規性、完善性進行審查，對補償標準執行情況進行審查，對涉及數字文字的補償金額、日期等進行審查，防止拆遷補償協議無效。
其中比較關鍵的有：被拆遷的資格審查不嚴、被拆遷人不具民事行為能力、代理人超越職權、拆遷補償協議條款違法、拆遷脅迫欺詐違背對方真實意愿、公章或簽名指紋偽造都有可能或直接導致拆遷補償協議無效。
風險管理的主要工作內容有：合規性風險、誤差風險、補償風險、法律風險。其中，合規性風險主要涉及文件缺失、無效虛假文件；誤差風險主要涉及數字文字筆誤缺漏；補償風險主要涉及產權糾紛、補償標準不一引發糾紛；法律風險主要涉及：公關風險、合同條款等。
3、流程管理。
為了確保城市更新拆遷中高效、穩健、安全管理，有必要設置流程管理，層層把關但必須扁平化管理，誰簽字誰負責。主要工作重點是對各流程節點進行梳理，了解各節點工作要點及關鍵點。務必根據各公司實際情況設立，流程管理重在項目部、公司內部的溝通協調：內部職權管理、績效管理、審批管理、進度管理、風險管理等等。
4、財務審計管理。
財務審計管理負責管理項目部拆遷過程中所發生的一些財務費用。一句話多快好省，就需要財務管理到位。那些合理，那些不合理？那里必須，那些沒必要支出？那些費用屬于合理但非必要性支出，杜絕大吃大喝，鋪張浪費。
拆遷費用：拆遷補償直接費用和拆遷補償相關間接費用。
拆遷補償直接費用：貨幣補償費、裝修費、過渡費、構筑物附屬物補償費、搬遷費、停產停業費、獎勵費。
拆遷補償相關間接費用：評估咨詢費、測繪費、釘子戶額外補償費、工作經費、特困戶救助費、不可預見費等。
5、文本管理。
涉及外部文本有：房產注銷委托、房屋空置補償、房屋清租補償、房屋移交、房屋權利歸屬、放棄不動產權利聲明、回遷戶型意向、回遷房選房方案、注銷水單委托書、測繪查賬結果確認、搬遷補償費用確認及結算表、談判記錄、文件送達回執、評估確認、確權、無產權登記權利人認定核查表等等。
內部管理文本還有：業主來訪登記、電話來訪登記、簽約信息統計、考勤、業績考核、值班制度、工作進度、工作日志、業主情況調查、談判記錄等等。
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