丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
房地產行業仍處在深度調整期，多部委密集表態釋放維穩信號，部分城市因城施策分類放松調控，但政策端利好仍需要時間傳導，短期內市場整體的供求和成交仍未有明顯轉暖跡象，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。
01 百強房企業績同比腰斬
房地產行業開局“慘淡”。
CRIC數據顯示，一季度，百強房企操盤金額為14381.9億元，同比大降47%，全口徑銷售金額為16279.2億元，同比降幅也達到了47.1%，業績表現不及2020年的同期水平。
其中，一季度有超過8成百強房企累計業績同比下降，近4成房企的降幅超過50%。
規模房企銷售表現并不盡如人意，主要原因在于，房地產行業大背景近乎蕭條，市場低迷的情況下，行業信心不足，需求端持續觀望，進而導致企業自身推盤及營銷積極性不高。
3月單月業績表現也印證了房地產行業持續的下行壓力。百強房企單月銷售操盤金額僅5115.4億元，環比雖增長27.4%，但增幅明顯低于往年同期。百強房企銷售業績同比降幅達到52.7%，較1、2兩月進一步擴大，其中較2月降幅擴大5.5個百分點；相比1月業績規模降低2.6%。
對于房企而言，需要精準把握窗口期，二三季度加緊推盤供貨，積極營銷以盡可能提高去化率水平。
圖：2022年1-3月百強房企單月業績表現及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
圖：2022年1-3月百強房企累計業績表現及同比變動（億元）
數據來源：CRIC
02 融資規模同比大幅下降52.5%
除了銷售端面臨較大下行壓力外，多數企業流動性壓力也將持續。
據CRIC不完全統計，2022年一季度行業100家典型房企的融資規模同比大幅下降52.5%，特別是2-3月境外融資近乎“停滯”。2022年至今，有約75%的房企融資規模同比減少，其中有近4成企業同比降幅超過50%。
實際上，在目前行業風險未出清、仍有企業債務違約及暴雷的情況下，一季度金融機構放款較為謹慎，短期內規模房企整體的融資規模仍將保持在低位，企業應繼續保持謹慎、防范信用及流動性風險。
在加緊去化回款緩解流動性壓力的同時，也需積極把握融資機會，在并購融資、保障性租賃住房REITs等多方面進行嘗試。
圖：2021年至2022年3月房企發債總量及境外債占比（億元）
注：發債僅指境內外發行的各類債券、優先票據、中期票據等，不包含各類貸款等
數據來源：CRIC、企業公告
03 全年銷售目標或將調降
在銷售和融資雙重壓力下，預計2022年企業銷售目標將更為謹慎。
去年以來，行業整體規模增速放緩、市場持續降溫延續至今，大部分企業在業績實現和銷售去化層面由較大的壓力。回望去年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，有逾8成房企未完成全年業績目標，平均目標完成率不到90%。
從部分企業已經披露的年度業績目標來看，預計2022年會有多數企業保持去年的規模預期，也會有不少房企根據自身的貨值和去化率水平，適度調降全年的銷售目標。
表：截至目前部分規模房企2022年全年業績目標（億元）
注：綠城中國數據口徑包含代建
數據來源：CRIC
04 3月成交跌幅擴大至47%
房地產市場整體依舊低迷。
3月，CRIC重點監測的30個城市商品住宅成交面積環比增長48%，同比跌幅擴至47%。
一線城市市場陷入沉寂，成交環比增長7%，同比跌幅擴至49%。各城市成交持續低位運行，同比跌幅都在50%附近。受疫情防控影響，上海、深圳房地產市場處于“半停擺”狀態。而北京、廣州成交也不及預期，3月上旬和中旬新開盤項目平均去化率低至3成，3月下旬，隨著政策利好傳導，北京、廣州市場有所回溫，但整體市場熱度不及從前。
26個二三線城市商品住宅成交面積環比增長56%，同比跌幅擴至46%，疲態盡顯。受去年同期高基數影響，疊加國內疫情出現反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長春、常州等同比跌幅超70%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩，比如西安成交放量，同比增長32%，新開盤項目平均去化率達到50%，高新、港務區等熱點板塊時有項目“日光”。
壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續時間較短，側面映證城市強弱轉化很大程度上取決于市場供求關系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項目平均去化率低至20%。
值得注意的是，隨著多部委定調穩地產，房地產金融政策或將適度控制去杠桿節奏和力度，再加上部分二線城市“四限”調控出現松動跡象，預計更多壓力城市或將跟進效仿局部放松，以刺激需求端釋放。
在利好政策作用下，房地產市場已有回暖的勢頭，從周度成交數據來看，第13周，重點城市成交明顯回升，已基本恢復至月初的單周成交規模，深圳、青島等成交放量增長。
基于政策端已釋放維穩信號，利于行業信心的恢復，但政策將適度松綁并不代表全面刺激，核心一、二線城市調控政策仍將從緊執行，弱二線和三四線城市或將分類放松，壓力城市有望通過棚改、財稅托市等刺激居民購房消費。
一季度，房地產市場仍然在筑底過程中，市場底或將出現在二季度，屆時成交或將筑底企穩。
但城市經濟基本面、房地產市場現狀、潛在購房需求及居民購買力等不同，各城市市場或將加劇分化。
一、二線城市市場大概將在4、5月回穩。其中，一線城市市場需求及購買力最為堅挺，房地產市場或將率先企穩；二線城市市場需求相對充裕，但居民購買力有所透支，房地產市場或將輪動企穩。而三、四線城市市場回穩需要較長時間周期。其中，強三線城市房地產市場或將在下半年乃至年底才能穩住，弱三、四線城市房地產市場或將繼續盤整。
附：2022年3月中國房地產企業銷售排行榜TOP50
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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