涉及“土地出讓金返還”的土地成本如何確認？

這次我只講土地成本，下一篇文章講工程成本。

土地成本的組成

土地成本包含哪些細項科目？

從狹義上來說，土地成本就是指在項目獲取過程中所需支付的土地出讓金額，如：公開招拍掛項目繳納的土地出讓金（含補繳）。但對于二手并購類項目，原始繳納的土地出讓金可能金額極低，是否代表著地塊狹義上的土地成本就是原始土地出讓金呢？答案也未必：如果該地塊不涉及到變性、調規等變化，原始的土地出讓金即為該地塊的土地成本（有票成本）。對于涉及到調規、變性的項目，需要重新收儲掛牌，即需要根據一定的規則補繳土地出讓金，此時核算的狹義上的土地成本不僅為原始的土地出讓金，也應包含補繳的土地款金額。

從廣義上來說，土地成本應包含以下六項，詳細見下表：

據上表可知，廣義上的土地成本組成 = 土地出讓金 + 契稅印花稅 + 市政配套費 + 拆遷補償款。（值得注意的是，以上項目在僅為稅費核算時歸入土地成本核算，但并不代表其本身屬于土地成本）

因此在投資測算模型中，對于土地成本的設置，應體現上述細項，至少包含契稅、市政配套費、其他費用等。如公開招拍掛項目無需另外設置拆遷補償款，已在土地出讓金中體現。如下表中，土地成本總和為下列四項之和。

土地成本的數值為靜態測算必需的要素，但對于動態測算來說，僅知道土地成本的數值是不夠的，土地成本的支付節奏也非常重要。不同城市不同項目對土地款的支付要求也不盡相同。

示例：某項目的土地付款節奏安排如下圖：

在實操中常見的公開招拍掛、收并購項目中，對于土地成本的認定相對比較簡單，即關注其原始土地出讓合同中成交金額（有相應票據支撐），在簡易認定過程值得注意的是摘除無票據支撐(無合理支付路徑)的無效土地成本/在收并購過程中認定為股權溢價的“無票成本”。

對于涉及到土地出讓金返還的場景，常見的是一二級聯動類項目，或與原有一級整理公司合作，成立合資公司去二級市場摘地類項目。具體過程展開來看如下：

需要說明的是，土地成本的認定其實也是對稅負抵扣計算基數的認定。在一二級聯動項目中，由于出資主體與返還主體為同一主體，在稅負的抵扣中視為“土地出讓金返還在原土地成本中進行沖抵”。

由于非一二級聯動項目的在摘牌與返還的主體不一致，這就導致了對返還款認定性質的變化，即一級公司以股東借款或資本公積形式將返還款轉入二級公司，專款專用于安置房的建設，在交易結構設計中，通常以一級公司的“保牌權益”換取二級公司的“建成物業或現金溢價”。因此返還款對于二級公司來講，不可以將土地款進行沖抵，而視為“營業外收入”。

好了，本篇文章就寫到這了，下次講為大家具體分析“開發成本中的工程成本”。