西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
雖然《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（下稱“23號文”）后，地產信托融資受到了額度、規模的限制，但是，對于滿足432條件的項目，仍舊有部分信托機構操作其特定資產收益權類融資產品。收益權作為金融行業創設的衍生品，在操作模式上，一般以該收益權對應的底層資產作為抵押/質押擔保，并由融資方或其關聯方回購作為基本的交易模式。另外，對于交易對手不愿意增加有息負債（不納入人行征信系統）、規避交易稅費（避免資產轉讓的稅費）、實現交易便捷性（如股權收益權類不用過戶股權）具備一定的優勢。
西政財富團隊結合近期操辦的房地產開發建設階段的信托特定資產收益權融資業務，將相關融資方案整理如下，供各位參考。
一、產品要素
1.項目名稱：XX信托?XX項目地塊特定資產收益權集合資金信托計劃；
2.產品類型：固定收益類；
3.委托人：合格投資者；
4.融資主體：A房地產開發有限公司；
5.信托規模：不超過5億；
6.信托期限：總期限18個月，其中12個月期限的規模為3億元，18個月期限的規模為2億元，滿6個月后提前還款；
7.融資成本：約11.5%/年（含稅）；
8.信托收益支付方式：按季支付；
9.資金的實際用途及運用方式：受讓特定資產收益權，信托資金最終用于標的項目的開發建設。融資人不得將信托資金用于法律、行政法規、規章禁止或限制領域；
10.資金退出方式：融資人溢價回購特定資產收益權；
11.信托保障基金：由融資人繳納；
12.還款來源：標的項目的銷售回款；保證人經驗收入；抵押物處置收入；
13.風險緩釋措施（增信擔保措施）：
（1）集團為融資人溢價回購義務提供連帶責任保證擔保；
（2）集團實際控制人提供個人連帶責任擔保；
（3）抵押擔保：B房地產開發有限公司以其名下物業提供第一順位抵押擔保，抵押率不超過X%（按照融資本息/評估凈值來核算）。辦理完畢抵押手續前，信托計劃不得發行。
1.辦理完畢集團為融資溢價回購特定資產收益權義務提供連帶責任擔保的相關手續，簽署完畢相關協議，并經股東會決議通過；
2.辦理完畢實際控制人連帶責任保證擔保相關手續，簽署完畢相關協議，并由其配偶書面確認；
3.辦理完畢B公司名下物業的抵押手續，并經B公司股東會決議通過；
4.對本項目交易文件辦理具有強制執行效力公證手續；
5.抵押物第一承租人出具房企優先購買權、無條件配合信托機構處置抵押物的書面文件；
6.融資人就本次融資事宜已召開股東會，并出具股東會決議；
7.提供對應本項目蓋章版可研報告，總投金額與盡調相符。
1.監管信托資金使用，僅用于標的項目開發建設；
2.銷售保證金和解押保證金歸集：
（1）解押保證金：解押物解押前融資人需按照實際抵押率歸集對應的解押保證金；
（2）銷售保證金：標的項目開始預售后，當標的項目實際累計網簽銷售面積達到本標的項目整體規劃總可售房屋面積的40%時，須按照實際募集信托資金總規模的50%歸集銷售保證金至信托專戶；當標的項目實際累計網簽銷售面積達到本標的項目整體規劃總可售房屋面積的70%，銷售保證金須累計歸集至實際募集資金的100%或提前歸還；
備注：設定資金歸集機制的可以實時監測項目現金流情況。另外，為了避免資金沉淀導致閑置，加重融資方成本，通常會與理財機制相掛鉤，即將歸集的資金投資于風險較低的理財產品，或者設置信托計劃，與本項目的還款相掛鉤；
3.其他按照公司制度規定應落實的后續管理條件。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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