杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
最近，手拿房企股票的投資者日子不好過。
另一邊，港交所房企、物企上市潮依然井然有序進行。前不久的融信、中梁，以及最近輪到了區域大佬，比如“中億基業”。
很多桿友可能沒聽過這家公司，杠桿地產也很好奇，今天就來一探究竟。
01 關鍵的“朋友”
中億基業，全稱“中億基業控股有限公司”，是寧夏中房實業集團有限公司母公司。
1991年中房集團銀川房地產開發總公司成立，主要從事物業開發、物業管理等。1994年，中房銀川總公司改制為有限責任公司，即如今的寧夏中房實業，開始在銀川發展住宅物業。
董事長方陸1962年10月出生，1985年畢業于原寧夏大學中文系，畢業后留校任職于教學研究科，這一周期大概為5年。
此后方陸報考公務員，脫離教學管理崗位，從科員一直到銀川高新技術開發區經濟發展局副局長，負責整個開發區的招商和項目審批。
1994年，32歲的方陸辭職下海，2000年加入中房，直到現在成為企業掌舵人。
關于方陸先生的朋友圈，有幾個很有意思的細節。
一是和萬科曾經的靈魂人物王石有共同的愛好：登山，也曾經登頂珠峰。2006年，他和王石還一起登頂了臺灣玉山（3952米）。
憑借萬科集團的品牌知名度及行業專業知識，使之能鞏固現有市場地位，并逐步擴展至不同地區。
2017年還建立中房萬科實業，作為與萬科集團戰略合作的平臺。
此外，可能是有共同的愛好，方陸先生與地產界另一大佬馮侖也淵源頗深。兩人曾一起參加諸多活動，馮侖還幫忙引薦新東方俞敏洪給方陸，看上去關系不錯。
深厚的緣分也體現在招股書里。中億基業管理層架構顯示，馮侖先生目前為該司獨立非執行董事，負責就本集團的經營及管理提供獨立建議。
有了上述業界大佬朋友加持，可以說為中億基業的上市增加了不少“籌碼”，尤其是萬科。
此外，中億基業獨立非執行董事名單里還有另一位地產界大佬：歐陽寶豐，其曾為寶龍地產副總裁、首席財務主管。后陸續在中國天然氣集團、國銳地產、杉杉、弘陽地產、中梁控股、新力控股、正榮服務、上坤地產等公司擔任獨立非執行董事。
02 西北一哥的底色
招股書自我介紹，中億基業專注于在中國選定地區開發及銷售優質的中高端住宅物業，截至2021年3月31日，有30個處于不同發展階段的物業開發項目，應占的總建筑面積為6516722平米，體量并不算大。
目前，物業開發及銷售仍是中億基業的主營業務，占比基本維持在啊99%左右，其中住宅物業又是大頭，2018-2020年分別占其營收的71.9%、78.3%、83.3%，有越來越集中化的趨勢。
其他的如物業租賃服務、管理咨詢及其他服務的占比，都幾乎忽略不計。
中億基業所有物業開發的項目里，基本分布在兩座城市：西寧和銀川。此外還有幾個項目零星分布在包頭、成都、咸陽等，部分為合營產品。由此可見，其“西北一哥”的名號確實實至名歸，這就是一家具有濃厚地域色彩的企業。
土地儲備方面，中億基業也很有西北范兒。截至2021年3月31日，其應占總土地儲備為6516722平米，包括住宅物業 及商業物業。其中圈子附屬公司開發的土儲全部位于銀川、西寧、海東三市，占總土儲的35.6%；非全資附屬公司開發的53.5%位于銀川和西寧市，其他少量分布在陜西、四川等地。
2020年，盡管黑天鵝壓頂，但中億基業的擴展步伐加劇。
營收翻倍了。2018年至2020年，分別為24.79億元、20.75億元和55.38億元。
但均價起伏，期間平均售價為6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。
毛利率穩定在30%以上，有些變動，分別為34.8%、39.1%、31.8%。
凈利潤增幅較大，從2018年的3.65億元到2020年的8.43億元，最近兩年增幅達41.19%、63.68%。
但凈利率同比2019年下滑嚴重，從2019年的24.2%將至14.9%。
此外值得注意的是，2020年，中億基業的經營活動現金流大幅下降，且最近三年呈遞減的趨勢。2018年-2020年分別為33.38億元、21.79億元、-9.33億元。
融資活動現金流也流出加速，2020年比2019年凈流出了1億多元。好在投資活動的現金流不錯，拯救了年末現金及現金等價物，比2019年多了10多億元。
另一變動較大的指標是債務。2018-2020年，中億基業的借款總額（包括計息銀行借貸、租賃負債及來自其他融資機構的借款）分別為13.12元、13.51億元及18.88億元。期間資產負債率分別為88.66%、91.68%、91.84%，持續走高的同時，也大大高于行業平均水平。
三道紅線方面，中億基業也踩中了，截至2020年底，中億基業負債資產比率（不包括合約負債）為80.7%。
如方陸董事長在公開場合所言：
前些年日子好過時，很多老板靠運氣賺了一些錢，這些年如果再硬扛下去，很有可能又會憑“本事”和“能力”將錢輸掉了。
實在沒能力沒實力的，握好家底，平安退休也是不錯的選擇；所謂“隔行不取利”，轉行也是九死一生；如果選擇了堅守，那就想方設法去拼未來。所以，中小房企目前要想好出路，才能走出生路。
杠桿地產覺得說得非常好。只是穿越周期，談何容易，祝福西北地產一哥早日“上岸”。
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原標題： 拉上萬科、馮侖！西北一哥上市有戲嗎？
