克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
在當前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對高地價的優質土地項目仍要慎之又慎。剛剛過去的2021年，是土地市場跌宕起伏的一年，22個重點城市率先實行土地供應兩集中新政，上半年市場熱度高漲、地王頻出，下半年熱度驟減，流拍、底價成交成為常態。與此同時，這些地王項目的盈利空間也發生了相應變化。本文以2020和2021年重點城市單價地王為例，通過梳理其地價和盈利空間變動，對不同城市的盈利情況進行對比分析，以此為目前的土地投資提供相關建議。
01 交易時間：地王多集中在上半年 溢價管控下下半年地王明顯減少
單就22個重點城市2021年度單價地王成交時間來看，有13個城市單價地王成交在上半年，僅有9個是在下半年成交的。究其原因，主要是由于下半年二、三批次集中供地，熱點城市紛紛加強了溢價、地價管控，加之房企融資環境收緊，市場熱度均維系在低位，高價地成交數量隨之減少，因此年度單價地王數量也明顯減少。
就城市來看，首輪土拍熱度較高的重慶、廈門、杭州、寧波、合肥、南京、武漢、廣州等城市，單價地王均出現在上半年，并且多是高溢價成交的；全年土地市場熱度相對平穩的青島、長春、上海、成都、北京、沈陽等城市單價地王均分布在下半年，并且多是低溢價成交，典型如青島、濟南、長春等城市，其2021年年度地王均是底價成交的。
02 地價變動：16城地王可比地價同比上漲 高附加條件是主要原因
將22個重點城市2021年單價地王與2020年同板塊同類地塊樓板價相比，結果發現：有16個城市2021年單價地王樓板價表現為上漲，分別是長沙、重慶、天津、合肥、鄭州、廈門、無錫、南京、寧波、上海、福州、長春、杭州、蘇州、青島和沈陽；并且從這些地王項目成交的時間和區域來看，也多集中在上半年和核心區。
其中，長沙尤為值得注意，2021年度長沙誕生了新的單價地王——樓板價高達14146元/平方米，而之前同板塊樓板價僅有6568元/平方米，樓板價實現了翻番。究其原因，主要是由于該地不限價，而之前成交的同類地塊均是限價的，因此長沙地王樓板價漲幅最為突出。
除了長沙，重慶表現也比較突出，兩江新區兩路組團C標準分區C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地塊被保利以25億競得，成交樓面價15711元/㎡，溢價率83.2%，再度刷新中央公園的地價天花板。
事實上，大部分地王樓板價的上漲是受到附加條件的影響（配建或自持），譬如，天津、合肥、廈門、無錫、寧波、上海和杭州等，2021年單價地王實際樓板價較2020年周邊同類地塊均有不同程度的上升。典型如無錫，濱湖區XDG-2021-24號（和璽南地塊）經過搖號由輝廣競得，成交樓面價19500元/㎡，該地需配建1萬㎡人才房，還有7000萬美元外資投資要求，實際樓板價增至23338元/平方米，較2020年單價地王樓板價19542元/平方米增幅高達19%。
03 盈利空間：21年單價地王平均利潤空間收窄 首輪土拍高熱的杭州、重慶尤甚
在梳理重點城市的單價地王價格變化的基礎上，我們進一步測算了這些地王的盈利情況。2020年，22個重點城市成交年度單價“地王”項目平均地房比為0.65，房地價差達17250元/平方米；而在2021年，這些城市單價“地王”項目的平均地房比增至68%，房地價差也縮窄至14820元/平方米，盈利空間明顯收窄。
結合區域單價地王所在區域來看，這些項目基本均在城市核心區域，土地資源緊缺，向來是房企重點關注對象，因此拿地成本一直在上漲，但區域房價在限價影響下漲幅相對較緩，導致項目的盈利空間被縮窄。
具體來看。有9個城市在2021年成交單價地王項目的利潤空間不敵2020年，分別是南京、北京、杭州、蘇州、廈門、廣州、青島、重慶和長沙。從地王成交時間可以看出，這些城市2021年成交單價最高的地塊多集中在上半年，而上半年熱點城市集中土拍高熱，導致上半年地價明顯上調，項目利潤空間也明顯縮窄。以杭州為例，2020年和2021年成交地塊均位于上城區，但2021年首輪集中供地中成交的四堡七堡單元地塊由于觸及最高限價、須自持17%，因此拿地成本較上年明顯上調，項目的地房比高達0.8，房地價差僅有13358元/平方米，較去年降幅超過30%。
另有10個城市成交年度單價地王項目利潤空間較去年有所提升，其中，深圳、長春、沈陽、武漢、鄭州、合肥、濟南和上海的利潤空間漲幅都在30%以上，除長春和合肥外，其余城市2021年成交單價地王項目的房地價差基本均已過萬。房地價差之所以明顯上升，主要由于2021年調控政策收緊、地價水平也被列入重點監管對象，地價難創新高，因此10城中6個城市2021年單價地王的價格不敵2020年，但核心片區房價卻穩步上漲，導致房地價差被明顯拉大。
以單價地王項目在同一區域的武漢為例。2020年和2021年，武漢成交單價地王項目均位于核心城區江岸區，其中2020年由華潤置地拿下的江岸區解放大道與頭道街交匯處地塊成交單價突破3萬元/平方米，是武漢成交地塊中單價最高的項目；開盤后，該項目的平均售價約4.5萬元/平方米，房地價差在1.4萬元/平方米左右。而2021年，武漢成交地王項目為江岸區銘新街與交易街交匯處地塊，平均樓板價為26351元/平方米，地價相對下調了14%，但周邊房價卻上漲至4.7萬元/平方米，盈利空間明顯擴充。
值得注意的是，雖然寧波、福州、無錫等少數城市地王盈利并未發生較大變化，但考慮到這些城市地王價格水平本身就處于較高水平，地房比均已經超過70%，盈利空間也并不樂觀。
綜上來看，受熱點城市紛紛加強溢價、地價管控的影響，2021年下半年重點城市集中土拍熱度明顯降溫，單價地王數量明顯不敵上半年；并且雖然部分地塊名義樓板價略有下降，但考慮到附加條件(配建、自持、產業引入)的成本，廈門、天津、無錫和杭州等16個城市2021年度單價地王實際樓板價同比2020年同板塊地價是上漲的，而區域房價在限價影響下漲幅相對較緩或與上年持平，因此，2021年單價地王項目平均利潤空間較2020年呈收窄之勢，尤其是首輪土拍高熱的杭州、重慶、廈門等城市，地房比增幅均接近或超過10個百分點，盈利空間明顯收窄。
基于此結論，在當前大部分房企資金鏈偏緊的大背景之下，對高地價的優質土地項目仍要慎之又慎，尤其是警惕那些由于高附加條件導致的高成本拿地；典型如上海、蘇州、杭州、廈門等城市，2021年單價地王項目的地房比均超80%，實現盈利可謂困難重重。
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