“兩集中”供應模式下，房企應如何調整拿地戰略？

21年伊始，土地市場就拋來了一顆重磅炸彈—土地集中供應，政策要求22個熱點城市包括

【北上廣深4個一線城市】

【南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個二線城市】

具體的包括以下兩個方面（即兩集中）：

而政策的背后是對房地產集團拿地戰略、各部門之間協作模式、開發節奏等均會產生重要的影響，可謂牽一發而動全身

對于房企，一是對大型房企，短期內籌融資難度加大，不能同時參加多塊土地競爭，不能再利用資金和信息優勢“通吃”市場、壟斷資源

二是對中小房企，能有更多選擇的余地，可以避開大房企直接競爭而獲得土地開發機會

這一重磅炸彈，對于政府、市場、房企等都產生了重要的影響

對于政府而言，土地集中供應的模式下

一方面可以做到便于監管

另一方面，重點城市一年僅能掛牌三次，土地財政壓力下，政府會主動保障每批次掛牌土地不流拍、不延期，從而防止土地流拍

兩集中供地模式下，對于市場的影響是全方位的，主要包括以下幾個方面：

1、投資機會

集中供地模式下，將分散房企的拿地目標，單一宗地的競拍參與者減少，房企博弈空間增大，一定程度上降低土拍溢價率

同時，政府為確保每批次掛牌土地不流拍，存在托底、勾地機會

2、拍地節奏

為保證年內實現供貨創造業績，則上半年掛牌批次的土地面臨更大強度的爭搶，熱度較高

同時，需更快的周轉速度與運營效率，以確保年內實現供貨；下半年掛牌批次，由于無法實現年內供貨，參拍強度降低，熱度低于上半年

3、聯合拿地

分散供地模式下，房企單筆投資資金可跨區域調配、重復使用，但在集中供地模式下，單筆投資資金使用效率降低

同時，房企需提前預留投資資金，存在資金閑置成本；因此，房企會更多采取聯合拿地的方式，共擔資金壓力

4、前融變難

22城集中供地模式下，易形成房企前融需求脈沖，進而影響金融機構的融資行為

融資資源不變的情況下，中小房企的前融難度或加大，不排除融資成本的提高

而對于房企而言，兩集中的供地模式的影響無疑是最直接的

可以預測的是在該出讓模式的影響下，龍頭房企和中小房企將會出現分化，此外對于銷售節奏和運營節點上也會相應地進行傳導

具體分析如下：

1、利好龍頭

集中供地模式下，房企為擴大市場份額，需同時繳納多宗土地保證金

以及后續出讓金，對房企的資金實力、融資能力要求更高，有利于資金實力雄厚、融資資源豐富的龍頭房企，將加劇蠶食中小房企的市場份額

2、差異拿地

“兩集中” 針對22個重點城市的市轄區域，郊縣不在實施范圍內，房企或采用差異化策略

增加對22城以外的投資關注，增加對尚未撤縣劃區的郊縣關注

3、銷售節奏干擾

土地端“兩集中”之后，將造成銷售端的“兩集中”（集中預售、集中入市），在每年形成三次預售供應脈沖，影響各項目銷售節奏

為籌集投資資金，房企將在掛牌節點前加快存量樓盤銷售，優惠增加，客戶將逐漸形成三輪“買房周期” 習慣

4、運營節點干擾

對勾地類項目的掛牌計劃造成干擾，繼而影響后續供貨、現金流排布

兩集中模式將會徹底改變房企的投資邏輯、開發行為等

對于房企集團層面就更加需要城市聚焦、提高拿地概率，通過聚焦目標城市，深化城市研究，踩準城市周期，深挖目標城市的土地板塊價值

篩選拿地概率高的項目，提高單筆投資資金的使用效率

另一方面，為了解決集中摘牌資金壓力過大的問題，通過勾地類項目尋求與其他房企的戰略合作，聯合開發

換取更多投資資金用于凈地拍賣也將會是未來一種突破之道