陌爺地產圈 作者：陌爺
F1.
3月29日，碧桂園服務發布年報，股價應聲大跌。
可原因不是因為業績，而是來自于資本市場的恐懼。
客觀的來說，碧桂園服務的交出的成績單可圈可點。
營業收入288.4億，同比增長85%；
凈利潤43.5億，同比增長56%；
凈利率15.08%，雖同比下降2.75%，但仍然處于行業領先，甚至超過絕大多數開發商。
手握15億平米的合約管理面積，妥妥的穩坐宇宙第一物管公司。
雖脫胎于碧桂園地產，但來自于地產的管理面積僅40%，呈良性循環。
恰逢物管公司被吹上資本市場的風口。碧桂園服務也開始了大肆并購。
大舉并購的資金主要來自于配股，對于其債務結構和現金流并未帶來根本性沖擊。
然而這份成績單，資本市場并不買賬，碧桂園服務將其歸因于資本市場對于碧桂園地產的恐慌。
資本果然是“反人性”的。逼得碧桂園服務直接聲明：
“不要把我們和碧桂園聯系在一起，碧桂園服務保持戰略和財務的獨立性”
似是“父子”反目的一場大戲。
F2.
恒大的爆雷已經讓資本市場痛徹心扉。
“風險出清的鐵拳下，沒有大而不倒
泰禾、佳兆業、花樣年等房企已經破壞了地產行業的信用。
而恒大物業直到審計時才發現所謂賬面上的135億資本，不過只是一張張質押保單。
地產行業的信用崩塌的同時，也牽連著物管公司。
地產公司與物管公司之間的“輸送”，開始用血淋淋的案例冒了尖。
資本市場質疑的并不是碧桂園服務的業績，而是房企們的信用。
這是行業的問題，只不過碧桂園服務目標過大，被資本做了文章。
F3.
拉回問題的焦點，宇宙第一房企碧桂園，會不會成為下一個恒大
答案是否定的。
但是碧桂園的財務狀況確實需要關注與警惕。
最新出爐的年報顯示， 2021年，碧桂園凈賺了409.8億元，同比下降24.27%。
碧桂園首次出現規模負增長。
經歷過行業高壓調控后與洗牌后，行業已經達成了共識。
房企發展進去新常態。
碧桂園倒沒有像萬科一樣“矯情”，在業績發布會上道歉。
但同樣顯得不夠真誠。客觀的來說，碧桂園的問題主要來自兩個方面。
盈利與流動性。
F4.
碧桂園的利潤率在進一步下探，從去年的11.69%，跌到只剩下7.83%。
且已經連續兩年大幅下滑。
圖片來源：說財貓
這僅僅并表層面的，實際上，還得分給非控股股東。
據數據統計，近三年分給非控股股東的比例是
35%
折算后，碧桂園最后裝進口袋的，或許只有5個點。
一年賣房近8000億，所賺只有5個點，難免顯得差強人意。
F5.
在大調整的周期中，資本市場更關心的是安不安全。
21年底，碧桂園手握的現金是：
1813億
而扣除受限資金（343億）、預售監管資金（551億）后，實際可動用的資金是：
919億
先看短期債務，一年沒到期的優先票據、公司債券、銀行等金融機構借款，合計金額：
790億
這么來看，還是能夠覆蓋的。
但別樂觀，前提假設是商票以及表外負債等可控。
至少現在資本市場的風已經吹了起來。
“開源節流”是碧桂園當下正在做出的努力。
2021年的拿地金額1416億，相較于2020年的2092億，大幅減少。
積極融資與加速回款成為了最為行之有效的手段。
但從目前來看，碧桂園面臨著空前的評級下調壓力。
從存續美元債情況來看，排名前三的是恒大（140億）、碧桂園（117億）、佳兆業（116億）。
另兩位美元債大戶的“兄弟”已經爆倉。
最為致命的還不是存續債務與評級下調的風險，而是碧桂園的銷售結構。
三四五線城市，還有機會嗎？
政策底已經在拉升了，但今年卻走丟了小陽春。一二線城市都還在等著松綁，三四五線城市的市場回暖還有很長的傳導周期。
碧桂園的苦日子還得繼續。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： “不要把我們和碧桂園聯系在一起”
