克而瑞地產研究 作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。
今日，政治局召開會議強調，明年經濟工作要穩字當頭、穩中求進。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕。要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。
與此同時，央行決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），共計釋放長期資金約1.2萬億元。
對于房地產行業而言，政策底、市場底是否如期到來？房地產信貸政策又將如何演變？
01 降準釋放長期資金1.2萬億，貨幣政策或將穩中偏松
從央行有關負責人表態來看，首先需要明確的是，穩健貨幣政策取向沒有改變。此次降準是貨幣政策常規操作，共計釋放長期資金約1.2萬億元。央行堅持正常貨幣政策，保持政策的連續性、穩定性、可持續性，不搞大水漫灌，為高質量發展和供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。
此番降準主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流動性合理充裕，減緩經濟下行壓力。其二，引導金融機構支持實體經濟，尤其要緩解中小微企業經營困境，緩解大宗商品價格上漲向下游中小微企業傳導的壓力。其三，通過降低金融機構資金成本的方式，達成降低社會綜合融資成本的目標。
當前，國內外形勢依舊復雜嚴峻，中國經濟仍面臨較大的下行壓力。我們認為未來央行貨幣政策或將穩中偏松，不排除繼續降準、降息的可能性，更好地助力中國經濟高質量發展。
02 政策底已至市場底還需檢驗，居民按揭貸款將繼續松綁促進樓市良性循環
對于房地產行業而言，我們認為政策底已經到來，市場底還需進一步檢驗。
近期，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個月以上縮短至2個月，又如合肥由此前的6個月以上縮短至3個月。與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。
此番政治局會議強調，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，促進房地產行業良性循環。
值得一提的是，此番降準并非等同于救市，年底房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場較難出現反轉行情，各城市市場還將不斷分化，那些需求及購買力相對堅挺的核心一、二線城市，成交有望明顯回升，房價大概率走穩；反觀那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，成交整體回升幅度有限，房價依舊面臨一定的下行壓力。
03 房企整體融資環境有望改善，更利于國企、央企及優質民企，問題房企仍需去杠桿
2020年下半年以來，房地產行業去杠桿政策力度過猛，房企境內外融資全面收緊，銀行業金融機構停貸、抽貸現象時有發生。很大程度上導致房企資金鏈愈加緊繃，2021年以來房企債務違約事件頻繁爆發，更有業內專家預測70%、80%的百強房企會躺下。
近期，銀行間市場交易商協會表示，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。
基于促進房地產業良性循環的考量，我們認為涉房融資或將解凍，房企整體融資環境有望明顯改善。一方面，支持房地產企業合理正常融資，有序引導企業銷售、購地、融資等經營行為逐步回歸常態。當然，基于銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優質民企。另一方面，那些“問題”房企仍需去杠桿，并將杠桿率、負債率降到相對安全的水平，預計融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
值得一提的是，去杠桿仍是行業主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實下去，高負債、高杠桿經營房企終將被市場所淘汰，強化風控、穩健經營才是企業的根本出路。
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