丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
其中,一線城市房地產市場陷入沉寂，上海、深圳處于“半停擺”狀態，北京、廣州成交同樣不及預期。26個二、三線城市市場盡顯疲態，成交同比跌幅擴至46%。
部分疫情控制較好的城市市場筑底企穩，例如海口成交同比跌幅收窄至3%,又如西安成交放量，同比增長32%。壓力城市在救市政策落地后市場確有回溫，但持續時間較短。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠大于求，下半月成交再度下滑。
政策層面，兩會堅持房住不炒的定位，探索新的發展模式，因城施策促進房地產業健康發展和良性循環。多部委定調穩地產，19城跟進放松調控乃至刺激，涉及放松公積金貸款，調降首付比例和房貸利率，調降土拍門檻等。
展望未來，市場底或將在二季度到來，屆時成交或將筑底企穩，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場或將加劇分化：一、二線城市有望于5月市場回穩。
01 供需同比跌幅超4成庫存下降但消化周期拉長
3月整體供應量有了穩步回升，據CRIC監測，30個重點城市預估新增供應面積1307萬平方米，環比翻倍增長172%，不過因去年基數較高，3月單月同比回落45%,前3月累計同比下降44%。
4個一線城市供應顯著放量。3月整體預計供應216萬平方米，環比增224%，同比增36%，前3月累計同比與去年基本持平。分城市來看，上海本月迎來多盤集中加推，3月供應量達112萬平方米，同環比分別上升了831%和419%，前3月供應累計同比較去年增幅達215%。北京、廣州、深圳3月供應環比均有不同程度回升，不過仍不及去年同期，整體前3月供應累計同比持降。
26個二三線城市新增供應也穩步回升，但漲幅不及一線，3月合計新增供應面積僅1091萬平方米，環比增164%，同比銳減50%，前3月累計供應量較2021年同期下降49%。杭州、東莞、大連、海口供應迎來階段性放量，同環比齊增；相較而言西安、鄭州等因前2月放量顯著，3月迎來小幅回調。總體來看，房企推盤積極性有穩步提升的跡象，但尚未恢復到預期水平。
表：2022年3月全國30個重點城市商品住宅新增供應面積（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
從成交來看，3月30個監測城市新建商品住宅成交面積為1681萬平方米，環比上漲48%，同比下降47%。一季度30個監測城市成交面積累計同比下降42%，較前2月（累計同比下降39%）降幅擴大3pcts。
4個一線城市成交面積200萬平方米，環比微增7%，同比降49%，累計同比降37%。北京、廣州和深圳隨著新增供應入市成交開始放量，環比漲幅分別為57%、27%和18%。上海3月多盤加推，疫情突發疊加外圍項目緩慢去化，使得成交環比回落28%。
26個二三線城市整體成交面積1481萬平方米，環比增長56%，同比下降46%。一季度26個城市成交累計同比下降43%，較前2月（累計同比下降41%）降幅擴大2pcts。城市間分化持續加劇，西安、鄭州、成都和南京一季度累計同比降幅已收窄至20%已下，而武漢、南寧、長春等一季度累計仍同比下降超50%。
表：2022年3月全國30個重點城市商品住宅成交面積（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
一方面受供應不足制約，另一方面市場信心仍較悲觀，疊加部分疫情因素下多城市樓市尚未回暖。因此新房成交規模仍處于歷史低位，故3月雖22城商品住宅庫存面積持平或下降，但庫存消化周期普遍同環比齊升。環比僅海口、寧波、西安和重慶下降。長春、大連、東莞、青島、鄭州、武漢等庫存消化周期已超過2年。
表：2022年3月30個重點城市商品住宅供求比、存量及消化周期（單位：萬平方米，月）
數據來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統
02 多部委定調穩地產 因城施策促進行業良性循環
在2022年一季度整體樓市慘淡，市場下行低迷行情的背景下，3月16日，金融委召開專題會議。指出關于房地產企業要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施。
銀保監會、央行、證監會和外匯局紛紛部署落實工作，要求防范化解房地產市場風險，促進房地產業良性循環和健康發展。
預計房地產金融政策將適度控制去杠桿節奏和力度，房企整體融資環境將明顯改善，國企、央企及優質民企將更為受益。居民按揭貸款也將繼續松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。財政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。
截止至目前，已有19城相繼放松房地產調控乃至刺激：
其一，南昌、中山、唐山等放松公積金貸款，例如南昌提高公積金貸款最高額度，雙繳存職工調至80萬元，單繳存職工70萬元。
其二，調降首付比例，南寧二套房最低首付比例由40%調整為30%，北海、防城港首套房首付比例由25%調整為20%。
其三，武漢、蘇州、襄陽等下調房貸利率，例如武漢首套房貸利率下調至5.2%，二套房貸利率下調至5.4%。
其四，鄭州、哈爾濱、福州等局部放松乃至取消“四限”，例如哈爾濱取消區域性限售政策。
其五，廈門、鄭州、合肥等降低土拍門檻，涉及下調競買保證金比例，分期繳納土地出讓金，增加供地批次等。
其六，鄭州實施安置房建設工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主。
其七，廈門放寬搖號限制，島外不再搖號。
其八，南寧教職工、留邕人才和廣大市民購房可以享受契稅補貼。
其九，深圳、蘇州紓困房企，例如深圳減免“房土兩稅”，對繳納房產稅、城鎮土地使用稅確有困難的納稅人予以減免。
我們認為福州放松限購或是政策風向標，未來二線以及三四線或將效仿福州局部放松乃至全面取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激
表：2022年3月地方出臺政策列表
資料來源：政府網站
03一二線有望于5月市場回穩房企在營銷上也需要持續跟進
從企業來看，房企集團性的營銷活動出現明顯增長，讓利方式上仍然是折扣、特價房和全民營銷返傭金等。
就當下而言，政策端持續出現回暖的趨勢，一、二線城市有望于5月市場回穩，房企在營銷上也需要持續跟進，除了結合“暖春”等概念推出一些造節活動，由于國內疫情有反復，還可以推出一些互動性較強的線上營銷活動，如居家運動打卡、小游戲等。
從長期來看，企業還是需要結合互聯網平臺，通過營銷策劃和組織，提升產品、服務滿意度，搭建企業品牌形象，提升客戶黏性，企業可以在社群營銷、媒體矩陣搭建這方面做更多嘗試。
表：2022年3月108家監測企業亮點營銷情況表
數據來源：CRIC中國房地產咨詢決策系統
我們認為，接下來將迎來2022年首輪供應高峰。
一方面，2021年22個核心一二線城市推行集中供地，根據不同城市項目開工、開售周期，以及2021年集中供地地塊成交開工情況，第二季度將成為第一個集中入市的時間點。
另一方面，隨著3月兩會召開，從中央五部委發聲穩定房地產，到各級地方政府出臺包括降首付、擴大公積金、降房貸利率等一系列利好措施，都在為整體市場釋放積極信號，房企從推盤到開工的信心正在逐步恢復。
預計4月整體新房成交規模將有所回升，但考量到2021年高基數原因，同比仍會下降，降幅會有所收窄。
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