觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
引戰的效果也很明顯，中集產城駛入了“快車道”。
從松山湖北站前往中集產城松山湖數字產業園區的途中，經過東莞四所高校，行人中不少背著書包或拿著課本的學生。借著高校群的優勢，不少產業園運營商前來扎營駐地，其中包括華為和中集產城。
初始車流較為稀少，當隱約能看到華為尖頂塔樓時，車輛逐漸變多起來，也說明離目的地不遠了。
10月23日，松山湖中集產城數字科技產業園正式開園。據介紹，該園區定位為數字科技創新高地和產業集群，總規劃面積約47萬㎡，預計2022年完成全部招商，將進駐智能科技企業200家，年產值可達100億元。
次日上午，中集產城召開了媒體交流會，中集產城集團副總經理張一平、戰略研究中心主任王英杰、東莞城市公司總經理馬鶴鵬等管理層出席了活動。
在長達兩個半小時交流中，中集產城管理層的話題從產業園區的演變過程漸進到目前發展現狀，再到未來前景以及公司的前世今生。話題之外，我們可以看到在四十余年的產業園發展史中，作為“新生力量”的中集產城在講述一個自我蛻變的故事。不過，故事中有希望，自然就有誤解和焦慮。
“中集產城一直反復提醒自己做什么，不做什么，一直在強調自己做的不是產業地產，而是園區；做的園區不是二房東，更不是地產。”中集產城聯席總經理王永飚在會上說。
故事：引戰之路
作為中集集團目前八大業務板塊之一，中集產城成立于2003年，前身為中集地產，主要從事傳統地產開發。于2015年3月份，其完成更名后，在開發業務的基礎上逐漸轉向產業園區的開發建設和運營。
實際上，從成立到完成更名期間，房地產開發業務在中集集團的業務比重中微乎其微。這業務營業收入也長期處于末位。
毫無疑問，轉型已經迫在眉睫。對此，張一平坦言，因為集團是傳統制造業背景、制造業的企業文化和價值觀，包括它的機制。
“這和傳統開發業務的機制市場規則是不一樣的，因為中集畢竟是傳統制造業為主，所以已經下決心不想做傳統房地產了，想做產城融合。”
不過，觀點地產新媒體了解到，早于2013年9月16日，中集產城就開始探索產城融合業務。彼時，應深圳市城市更新需求，中集集團與東莞市政府達成全面合作，分別將南方集裝箱廠、坪山車輛廠遷址至鳳崗、望牛墩。
隨后，中集集團又獲得松山湖高新區一宗503畝地塊，并建成了第一個產城融合項目“中集智谷”。中集產城管理層介紹，該項目總投資額60億元，大概建筑面積53萬㎡，園區是35萬㎡，需配建18萬㎡人才配套住宅。其中，A區第一期于2015年底入伙。
直到更名后，中集產城才在江門新會落地第二個園區項目“中集智庫”。該項目占地3.34萬㎡，規劃總建筑面積10.54萬㎡，總投資額約5億元，計劃分三期開發建設。目前，一期工程已竣工，建筑形態為多層和高層辦公用房，建筑面積1.22萬㎡。
談到上述兩年緩慢探索經歷時，張一平再次感嘆，傳統制造業與產業園區開發在思維和機制上有著巨大隔閡。
“受制于傳統制造業的體系，這個機制、文化還不是太匹配，對產城融合產業園區的開發思路還不是掌握得清楚。更名后，集團還是想迅速把它做起來，但受制于內部環境，以及人才結構等外部環境，這幾年除了這兩個項目以外沒有太多的發展。”
那時，中集產城一直在思考的問題是：“機會在哪里呢？”
答案是：“碧桂園”。
為什么是碧桂園？
張一平解答道：“禹總(指中集產城董事總經理禹振飛）當時有兩個想法，第一是希望引入外部力量突破固有的機制和體制，同時集團歷史遺留用地都在前海、太子灣、上海寶山、坪山等一線城市核心地帶；第二是產城融合的核心能力一定不在建設能力，一定不在蓋房子的能力，我們的能力一定在產業資源的集聚，就是怎么集聚產業資源去招商、運營、服務。”
于是，2016年9月份，中集集團與碧桂園簽署戰略合作協議，將在地產、模塊化建筑、物業配套服務如立體停車庫、電商等領域達成戰略合作伙伴關系。將近一年后，碧桂園以9.3億元正式入股中集產城，成為了第二大股東，持股比例達25%。
而在2017年期間，碧桂園開始“加速跑”，該年末在合同銷售金額、合同銷售面積、毛利、銷售收入以及股東應占核心利潤等方面均錄得大幅度提升。也在這一年，碧桂園一躍到行業銷售規模第一名，并成為首個銷售金額突破5000億元的開發商。
中集產城管理層告訴我們，碧桂園戰投進來時，公司引進了碧桂園的“雙享”機制和專門成立了兩個部門：做開發的碧桂園團隊、負責招商運營和產業資源的產能事業部；也帶來三點明顯的突破，即原有體制和機制的突破、品牌力的突破和資金實力的提升。
引戰的效果也很明顯，中集產城駛入了“快車道”。
2017-2019年三年間，中集產城盈利規模實現了從十億級別到近百億元的突破。期間，產城融合項目也在全國各地遍地開花，其中2018年在深圳獲得前海國際中心產城綜合體項目、光明低軌衛星物聯網產業園；2019年獲得上海美蘭湖、深圳太子灣以及順德軍民融合產業園等項目。
目前，中集產城已進駐深圳、東莞、上海、順德、惠州等10個城市，運營項目達20多個。
王英杰透露，未來公司會在三年實現20城市的布局，目前目標實現多半。同時，作為配套服務業會聚焦在“2+X”的區域，“2”即粵港澳大灣區和長三角一體化的區域，“X”即在上述兩個區域與其他企業進行區域協同。
不過，中集集團內部有“兩道紅線”，即板塊資產規模不能超過集團的20%，負債率不能超過65%。但實際上，碧桂園入股兩年后，中集產城在2019年下半年的資產規模已經即將接觸第一道紅線。
在“紅線”壓迫下，輕資產成為了中集產城另一條探索之路。于2019年半年工作會議中，其提出“輕重并行”的策略。其中，于23日開園的東莞松山湖中集產城數字科技產業園為其首個管理面積超過20萬㎡的輕資產項目。
王英杰表示，在“輕”方面將盡快輸出中集產城運營品牌體系，未來實現400萬㎡的運營規模，并通過輕資產運作支撐產業集群的發展提高產業的質量和數量，以支撐重資產項目的拓展。
但這不能從根本上解決問題。
于是，“出表”與“新戰投”雙雙而至。今年10月9日，中集集團再次為中集產城引入主要從事文化產業開發、運營的曲江文投，持股比例為25%；同時，碧桂園計劃增資中集產城股份比例至30%。
而完成上述動作后，中集產城也將“完成自由放飛”。
關于引入曲江文投，張一平告訴觀點地產新媒體，直接原因是公司在江蘇揚州已經獲得一個面積達10.88平方公里文旅產業項目，需要引入曲江文投這類企業進行開發合作。深層原因是，目前公司下一步戰略是“6+X”：“有一半是和中集傳統的業務相關，但有一半是沒有的，其中文化創意是重要發展產業之一。”
中集產城透露，在中集產城的構思中，公司想要構建的是類似于萬科的股東結構。“我們有一個相對的大股東，但是沒有絕對控股的股東，然后有若干個有產業背景的股東相繼引進來，所以產城未來還會有新的引戰。”
不過，中集產城三年間盈利能夠完成從十億元到近百億元的突破，不少質疑觀點認為，其是通過產業勾地的模式進行住宅開發、銷售。同時，于2020年中期，中集集團房地產板塊營收和凈利潤均錄得較大幅度的同比增長。
對此，張一平回應稱，2015年更名時，公司已經下決心不想做傳統房地產了，并且將房地產開發的業務范圍取消了。他又舉例說道：“松山湖數科園中有18萬平的人才房，這些不是拿去當房地產賣，是給入園企業的稅收來捆綁。完成稅收要求后，內部價加裝修費用大概一萬出頭，但周邊住宅大概賣到四五萬一平。”
王英杰則補充道：“我們把主要精力放在‘產’方向，所以現在上海、揚州園區中的‘城’的部分，我們找到了金地集團、禹洲地產為合作伙伴。‘城’的部分讓他們小股操盤，我們拿到的收益補貼‘產’部分。未來大方向也是專注于產，城部分通過商業手段找一些更適合來做的合作對象。”
張一平又在PPT分享中強調，產城融合是通過產業模式進行招商，以打造產業生態、運營服務吸引產業鏈集聚，地產模式作為輔助，并且配套不等同于住宅。而產業地產則是提煉產業以外的為賣點，靠地段、價格為訴求。
“產城融合不是產業地產。經常和政府勾兌是產業模式，除了報批報建要和政府勾兌，平常不用和政府勾兌的就是地產模式。”張一平說道。
交流會結束后，就中集產城IPO啟動方面，觀點地產新媒體進一步詢問管理層具體計劃，對方表示：“目前IPO只是一個長期計劃，尚未進入三年籌備期，還沒有明確的時間。”
去年5月份，金融政策開始鼓勵和支持國家級產業園區進行開發主體IPO上市。去年年底，在上市路上奔赴了11年的中新集團成功上市，成為A股市場上以國家級開發區運營為主要業務的第13家上市企業，這也將是近十年來園區建設主體IPO的第一單。
不過，中新集團11年上市路途中，其一直在進行去房地產化。在目前監管政策趨嚴的形勢下，中集產城若有進行上市的計劃，未來還需思考如何化解這道“難題”。
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