觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
在地產行業野蠻生長的黃金時代，依靠“低價拿地、高價賣房”進行規模擴張，是房企發展的主旋律。
時間來到下半場，行業告別了大規模擴張的增量時代，過渡到以大資管、大運營為主流的存量開發時代，這一時期，城市更新成為房企逐鹿的第二賽道。
其中，萬科郁亮就曾表示，“城市更新是有前景的業務”；龍湖吳亞軍則認為，“下一個十年，我們的核心就是跟著中國的城市發展，城市化再城市化”；而花樣年潘軍則提到，“城市更新的短期利潤思維要轉到長期思維”。
有數據統計，截至目前，中國排名前100房企當中，已有八成比例涉足城市更新業務，其中不乏碧桂園、萬科、融創、保利等頭部房企。
城市更新已成為新的風口，而房企們也企圖通過不同方式，加大其在這一領域的布局。
最新消息顯示，近日，中交聯合萬科、招商蛇口多家房企聯合設立100億上海城市更新引導基金，投資領域聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。
事實上，城市更新項目擁有體量大、開發周期長、對資金要求高等特點，因此，這種多方聯合設立城市更新基金的模式或將成為行業發展的突破點。
消息顯示，近日，上海世博、中交地產、萬科、招商蛇口與國君創投、上海地產簽署了《上海城市更新引導私募基金合伙企業(有限合伙)協議》，共同投資設立上海城市更新引導私募基金合伙企業(有限合伙）。
公告透露，上述基金的募集規模為人民幣100.02億元，其中，上海地產與國君創投出資0.01億元，此外，上博出資40億元，中交、萬科、招商蛇口各出資20億元。
從基金的組織形式上看，上海地產與國君創投為基金的普通合伙人，且國君創投作為基金的管理人（GP），負責基金的投資管理運營及基金備案、信息披露等相關法定及約定事宜，負責向基金提供投資管理服務。
而其他參與企業為有限合伙人（LP），以其所投資的金額為限承擔有限責任，但不參與基金的日常經營管理，其收益為公司的利潤分成。
換言之，國君創投與上海地產主要負責基金的投資管理，即尋求優質投資標的、完成土地整理、住房改造等等，而其他參與企業則負責提供資金。
事實上，對中交、萬科等房企而言，發起設立上海城市更新引導基金，一方面，能夠加強企業在城市更新方面的布局，提升企業綜合實力；另一方面，合伙人之間能夠是實現優勢互補，特別是資金方面的互補。
城市更新是房企發力的下一個風口，但由于項目體量通常較大，動輒需要幾十億或上百億投入，而且項目開發周期比較長，故對資金要求高。在此情況下，城市更新基金的出現，能夠減少資金投入“一家獨大”的現象，有利于加快舊改資金的平衡。
與此同時，分析人士告訴觀點地產新媒體，城市更新基金在項目發展的不同階段，能夠提供不同的用途。“城市更新基金用款限制較小，因此，可以作為前融資金緩解征拆壓力；在項目建設周期，可以作為資本金撬動銀行貸款。”
事實上，這并非中交地產參與的首例城市更新基金。
早在今年6月2日，上海市宣布成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元人民幣，彼時，中交地產就是其中一個有限合伙人。
同期，上海地產與招商蛇口、萬科、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資等國資背景的房企和保險資金紛紛入局。
無論是六月份涉及的800億元城市更新引導基金，還是本次加碼的100億元基金，其投資領域均聚焦于上海市城區的舊城改造、歷史風貌保護、租賃住房等城市更新項目。
中交地產接二連三押注上海城市更新，欲意何為？
一方面，上海增量土地的供應早已面臨一定的瓶頸，根據《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》，2020年上海城市建設用地總規模將控制在3185平方公里以內、2035年控制在3200平方公里以內。而到2015年末，上海城市建設用地規模已達3071平方公里。
換言之，過去的五年時間里，上海城市建設用地增量指標僅有100多平方公里，而2020年至2035年的十五年時間，增量土地更是少之又少。
另一方面，上海在存量改造方面擁有大量的發展空間。據2021年2月上海市政府印發的《關于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現全覆蓋；實施5000萬平方米各類舊住房的更高水平更新改造等。
與此同時，近年來，國家和上海市相繼出臺了一系列政策盤活存量用地。
今年5月，上海市規劃國土資源管理局發布了城市更新四大行動計劃，包括“共享社區計劃、創新園區計劃、魅力風貌計劃、休閑網絡計劃”。此次發布城市更新四大行動計劃中，共享社區計劃為落實中心城“雙增雙減”要求，增加公共綠地和公共空間，控制建筑容量和高層建筑，堅持TOD（公交導向開發）導向等。
此外，今年9月7日，國家發改委、住建部印發《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》，鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的城市更新基金。
上海增量土地匱乏，而存量舊改方面存在巨大的空間、政府政策大力支持，這也是中交地產押注上海城市更新基金的重要原因。
據了解，2019年第四季度，中交地產首次明確，在傳統業務、投資布局基礎上，推進“六個一工程”，對接進入融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產、文旅文創等領域，探索產城融合領域的發展。
其中，城市更新是其發展的一大重點。
另據觀點地產新媒體不完全統計，目前，中交地產擁有深圳龍崗區南灣街道百門前工業區舊改項目、深圳福田區梅林街道東林工業區舊改項目、長沙市天心區政府簽署新開鋪路423號地塊城市更新項目（長青廠項目）等多個項目。
從過往表現來看，中交地產的城市更新業務大多集中在粵港澳大灣區一帶，但從近期的發展步調來看，上海已列入其布局重心，不過，該公司還未在上海落地實質性的城市更新項目，均已基金方式參與。
對此，分析人士提到，“通過基金方式參與城市更新項目，加大企業業務布局的同時，不會增加負債比例。”
在“三道紅線”壓力下，房企無法大量舉債承接城市更新項目，這對企業操盤提出了更高的難度和要求，而私募基金屬于權益性融資工具，在會計核算時不會計入負債，可以對企業并表與出表需求進行靈活處理。
對中交地產而言，在地產下半場，通過基金方式提前布局上海城市更新，不失為一種好方法。
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