投拓江湖 作者：投拓江湖
來源：投拓江湖（ID：TT707276146）
之前我們公眾號寫過一篇撰寫了一篇關于如何弄勾地報告的文章，大家反響很好，很多人又在咨詢我們能不能寫一篇勾地協議的。今天這篇，就安排一個。
勾地協議有可以分為框架協議和正式協議兩種。框架協議一般是雙方達成初步的合作意向時，為了鎖定前期的談判成果，確定合作范圍和時間，以及約定相關的操作程序，做出的大致約定。
框架協議的撰寫相對比價簡單，對于房企來講，框架協議需要注意不要把己方限制死。除了定金、排他期限、解除條件需進行詳細約定外，其他交易條件盡量不使用絕對化，或過于死板的表述，需留有一定的靈活變更空間，方便后面正式協議，根據具體情況進行針對性的調整。
OK，框架協議就將這么多，正式協議才是本文的重點。
一份正式的勾地協議，大致分為協議前務虛條款、項目概況、項目投資規模、土地出讓細則、甲方權利義務、乙方權利義務、乙方放棄競買的特殊約定、糾紛解決等八個板塊。
協議前務虛條款大多講的是合作的背景，烘托一下合作共贏的氣氛，都是一些客套話。這個內容，大家可以去借鑒一些合同前面的條款，是共通的。
項目概況主要是闡述項目的名稱，選址范圍情況，項目是做什么的，主題是什么，準備怎么開發，有什么內容等等。比如你一個文旅項目，那就要分別詳細闡述一下項目包含哪些重點設施，比如酒店、博覽園、游樂場、會議中心等等。
項目投資規模主要對項目的投資金額指標，用地面積，分期建設等情況進行詳細的闡述。比如商業用地面積XX畝，教育及配套用地XX畝，住宅用地XX畝，總投資額不低于XX億元，什么時間建成等等。
土地出讓細則，是整個合同的核心條款和重中之重，主要約定以下這些內容：
1、約定總的供地面積，位置，各地塊指標，如地塊面積較大，總數較多，可以用合同附件（圖片+表格）的形式，予以確定。
2、各地塊的供地時序，特別是大型的勾地項目，對于房企來講，分期拿地是最好的。分批次供地的，那就需要約定一個詳細的供地截止期限，保證開發的次序。如果晚于約定期限供地的，乙方有權不參加競拍，且不承擔違約責任。
3、供地的價格，約定各批次供地價格，不得高于XX萬/畝，或者樓面價XX元/平米。高于約定價格的，乙方有權不摘地，且不承擔違約責任。
4、土地價款的支付，站在房企的角度，肯定是盡量分期付款，土地款付款節奏越往后越好。在這個框架內，與地方政府談判。一般來講，談得比較好的，都是土地成交時付50%，剩下的在一年以內（比招拍掛晚半年付）支付。
5、關于控地條件的約定。常見的有母公司資質要求，產業準入要求，自持規模要求等等。關于競買資格設置問題，因為涉及較多敏感問題，一般都在補充協議里面約定比較多，主協議里面也可以進行一些約定，看各地的情況。具體怎么設置排他條件，可以參考老王的《勾地收并購案例合集》那本書。
甲方的權利義務（甲方指的是政府），房企希望政府做什么配合，給什么優惠政策，就在這個部分體現了。就勾地而言，大致會有以下內容：
1、積極負責拆遷和土地整理，滿足土地相應指標要求，在約定期限內完成土地供應上市；
2、完成項目周邊的路、水電氣、相關生活配套的建設，完成周邊的天然氣、高壓下遷改工作；
3、將本項目列為重點項目，享受各類政策扶持，爭取為本項目申請產業扶持資金，或者產業補貼；
4、在項目的開竣工方面，給與適當的政策放寬，在權證辦理，開發進度方面，給與政策支持；
乙方的權利義務（乙方指的是房企），這里最主要的就是約定按時參與土地摘牌，按時繳納土地款，以及按合同約定完成各項投資指標，項目的開發進度等等。有的項目還涉及繳納保證金，或者項目的產業基金的，在這個部分也會對資金的總額，繳款期限予以約定。
乙方放棄競買的特殊約定，這個一般是作為勾地協議的單獨條款，放在后面，也可以在乙方的權利義務條款里面約定。觸發乙方房企競買的條件可以約定為：供地時間延后、供地面積低于約定、三通一平未達到約定、現場舉牌價格超出約定。可以約定乙方有權房企參拍，或者拿地，或者拿地后甲方用其他形式，給與乙方實際損失的補償。
糾紛解決，約定雙方出現爭議時的處理，以及管轄法院等等，這個也是很多合同共通的。
勾地協議，其實就是用法律的語言，把之前的報告匯報，勾地談判的內容，在合同里面表達出來。大致就是上面這些板塊，具體可以根據項目的不同，加入其它更加細致的內容。
多說一句，關于勾地協議甲方簽訂主體的問題。很多房企在簽投資協議的時候，會遇到地方政府要求其與開發區管委會，或者投促局簽協議，這類政府機構，雖然可以作為獨立的法人，具備簽約資格。雙方簽約，也是真實的意思表示，但是這類政府部門，不是具有土地出讓權限的部門，而使得協議實際上無法履行。
因此，在勾地協議中，最適格的法律主體是區縣級以上的地方政府，或者國土局。至于經開區或者新區的管委會，以及投促局，如有工作支持需要，可以列為共同的簽約主體，在協議里面約定其“配合”或者“協調”相關工作的義務。
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原標題： 熟記這八個板塊，快速草擬勾地協議【收藏】
