融資方案系列（十三）：購房尾款融資方案

購房尾款資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品系標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品，有真實資產(chǎn)可以做為抵質(zhì)押物，具備一定的抓手。在交易架構(gòu)設(shè)置上，可進(jìn)行優(yōu)先次級分層、現(xiàn)金流超額覆蓋、差額支付承諾、不合格資產(chǎn)贖回、現(xiàn)金流截留補(bǔ)足承諾、信用觸發(fā)機(jī)制等設(shè)置。因目前購房尾款資產(chǎn)證券化較為常見，對此不再贅述。

由于投資收益與融資主體資質(zhì)、排名以及底層標(biāo)的情況掛鉤，通常主體評級為 AAA或排名在前30強(qiáng)的主體，根據(jù)產(chǎn)品的不同融資收益一般在4.0%-9.0%之間。對于排名30強(qiáng)-50強(qiáng)的合作主體或主體評級為AA+的主體，產(chǎn)品投資收益也可不低于10%。相反的，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)化公募類產(chǎn)品，對開發(fā)商而言綜合融資成本與其他私募類產(chǎn)品相比，綜合融資成本相對較低，并且可以進(jìn)行“儲架發(fā)行”。

（一）產(chǎn)品要素表

1. 券商基金子公司作為管理人設(shè)立XX基金子公司-XX購房尾款單一資產(chǎn)管理計劃；

2.券商基金子公司委托西政保理進(jìn)行資產(chǎn)篩選、管理等服務(wù)。底層資產(chǎn)確定后，由開發(fā)商作為代理轉(zhuǎn)讓人與項目公司簽訂《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等協(xié)議，將符合合格標(biāo)準(zhǔn)的購房尾款應(yīng)收賬款債權(quán)進(jìn)行歸集并作為基礎(chǔ)資產(chǎn)；

（一）產(chǎn)品要素

1. 項目公司與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：約定項目公司將所持有標(biāo)的購房尾款應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給XX地產(chǎn)集團(tuán)；

2.信托機(jī)構(gòu)與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《特定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》：約定XX地產(chǎn)集團(tuán)作為代理轉(zhuǎn)讓人，由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信托產(chǎn)品受讓標(biāo)的購房尾款應(yīng)收賬款；

3.信托機(jī)構(gòu)與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《委托管理協(xié)議》：約定信托機(jī)構(gòu)委托XX地產(chǎn)集團(tuán)對標(biāo)的購房尾款回款資金進(jìn)行代收及管理，XX地產(chǎn)集團(tuán)需在規(guī)定期限內(nèi)將標(biāo)的應(yīng)收賬款回款資金歸還至信托財產(chǎn)專戶。另外，約定XX地產(chǎn)集團(tuán)協(xié)調(diào)按揭銀行在信托計劃期限屆滿6個月及時發(fā)放按揭貸款，實現(xiàn)信托計劃到期前所有已發(fā)放的按揭貸款全部到賬；

4.信托機(jī)構(gòu)與西政保理簽署《資產(chǎn)管理合同》：約定西政保理受托對應(yīng)收賬款進(jìn)行核查、梳理；

5.信托機(jī)構(gòu)與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《優(yōu)先購買協(xié)議》：約定XX地產(chǎn)集團(tuán)對標(biāo)的購房尾款享有優(yōu)先購買權(quán)；

6.信托機(jī)構(gòu)、XX地產(chǎn)集團(tuán)、資金監(jiān)管行簽署《資金監(jiān)管協(xié)議》：約定監(jiān)管行對XX地產(chǎn)集團(tuán)在監(jiān)管行開設(shè)的賬戶資金進(jìn)行監(jiān)管；

7.XX地產(chǎn)集團(tuán)向信托機(jī)構(gòu)出具差額補(bǔ)足承諾、其他承諾、擔(dān)保協(xié)議等；

8.信托機(jī)構(gòu)與投資人簽署《信托合同》等。

四購房尾款金交所融資

（一）產(chǎn)品要素

1. 項目公司與XX地產(chǎn)集團(tuán)簽署《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：約定項目公司將所持有標(biāo)的購房尾款應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給XX地產(chǎn)集團(tuán)；

2.西政保理作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)對購房尾款進(jìn)行篩選、整理；

3.投資人與受托摘牌主體簽署《委托投資協(xié)議》，委托受托摘牌主體認(rèn)購產(chǎn)品份額。

五購房尾款融資準(zhǔn)入要求

購房尾款融資根據(jù)不同的產(chǎn)品在準(zhǔn)入要求上存在一些不同，其中資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品準(zhǔn)入要求最為嚴(yán)格，同時，資產(chǎn)證券化類產(chǎn)品因其屬于標(biāo)準(zhǔn)化類產(chǎn)品，對開發(fā)商而言，其融資成本也相對較低。券商私募基金子公司資管計劃產(chǎn)品因為需要在中基協(xié)備案，因此其在選擇基礎(chǔ)資產(chǎn)時，底層資產(chǎn)不得為《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號》（簡稱“4號規(guī)范”）所禁止的16個熱點城市（北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都）的普通住宅項目所產(chǎn)生的購房尾款。具體而言，對購房尾款類融資的準(zhǔn)入要求如下：

（一）開發(fā)商資質(zhì)

百強(qiáng)開發(fā)商，優(yōu)先為3A評級或前50強(qiáng)開發(fā)商提供融資。目前一些開發(fā)商因?qū)ν馊谫Y、負(fù)債較為激進(jìn)，一些機(jī)構(gòu)對該類地產(chǎn)企業(yè)融資準(zhǔn)入暫不予接受。

（二）城市準(zhǔn)入要求

標(biāo)的項目位于國內(nèi)一二線城市、各省會城市、粵港澳大灣區(qū)城市的住宅項目，具體包括北上廣深（一線城市）；杭州、南京、天津、武漢、重慶、成都、蘇州、重慶、西安、長沙、大連、濟(jì)南、寧波、青島、無錫、廈門、鄭州、無錫、佛山、嘉興、昆山、東莞、福州、鄭州、合肥、常州、南寧、昆明及其他省會城市（二線城市、各省會城市）；肇慶、惠州、珠海、中山、江門（粵港澳大灣區(qū)城市）。注意券商私募基金子公司底層資產(chǎn)不得為4號規(guī)范列明的16個熱點城市項目產(chǎn)生的購房尾款。

（三）對項目及項目公司的要求

1. 轉(zhuǎn)讓項目需為100%住宅/商業(yè)類項目，并100%辦理網(wǎng)簽手續(xù)；且距網(wǎng)簽時間在3個月之內(nèi)；

2. 項目公司就項目樓盤取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證（五證齊全），且無完工風(fēng)險；

3.標(biāo)的購房尾款對應(yīng)的底層資產(chǎn)原則上只選擇XX地產(chǎn)集團(tuán)下屬項目公司因銷售商品房形成的對購房者的購房尾款；且項目公司持續(xù)滿足下述條件：為XX地產(chǎn)集團(tuán)按合并口徑管理其財務(wù)數(shù)據(jù)的公司；或XX地產(chǎn)集團(tuán)間接或直接持有項目公司的股權(quán)比例達(dá)到50%以上或XX地產(chǎn)集團(tuán)能夠通過協(xié)議或表決權(quán)實際控制項目公司；

4.項目公司對轉(zhuǎn)讓部分的購房尾款權(quán)利完整性進(jìn)行承諾，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的債權(quán)上無其他權(quán)利及限制;

6.項目公司未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁。

（四）購房者、購房合同及首付款要求

1. 購房者依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁;

2.購房者在購房合同項下不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利，不包括購房人享有因房屋實際面積誤差而享有對實際購房款扣減的權(quán)利；

3.購房者與轉(zhuǎn)讓公司已簽訂購房合同且生效；

4.全部購房合同適用中國法律，且在中國法律項下均合法有效，并構(gòu)成購房人在購房合同下合法、有效、有約束力的付款義務(wù)；

5.購房合同簽訂日期在預(yù)售證有效期內(nèi)；

6.首付款已合法支付（非首付貸、非募集資金），并取得支付憑證。首付款比例不少于購房款總額的30%或當(dāng)?shù)刂鞴懿块T要求的最低法定比例。

（五）購房尾款需滿足的其他條件

1. 標(biāo)的購房尾款真實、合法且法律關(guān)系明確，不存在重大瑕疵；

2.代理轉(zhuǎn)讓人XX地產(chǎn)集團(tuán)已與對應(yīng)項目公司簽署相關(guān)合同，就標(biāo)的購房尾款轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成一致，代理轉(zhuǎn)讓人XX地產(chǎn)集團(tuán)合法、有效取得標(biāo)的購房尾款；

3.交易對手合法擁有標(biāo)的購房尾款，且標(biāo)的購房尾款上不存在質(zhì)押、第三方優(yōu)先權(quán)或任何其他權(quán)利負(fù)擔(dān)；

4.標(biāo)的購房尾款不存在任何爭議，不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序；

5.標(biāo)的購房尾款可以合法有效的進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，同時相關(guān)合同文件等基礎(chǔ)資產(chǎn)文件中未限制XX地產(chǎn)將標(biāo)的購房尾款進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且如購房合同中對標(biāo)的購房尾款轉(zhuǎn)讓存在特別約定的，已經(jīng)滿足了所約定的轉(zhuǎn)讓條件，無需再征得購房人或其他第三方的同意；

6.標(biāo)的購房尾款預(yù)計到期日應(yīng)不長于60天；