陌爺地產圈 作者：陌爺
F1.
恒大的雷，一波未平一波又起。
在年初，恒大高調宣布“保交樓”目標（2022年一季度保交樓3萬套）后，一直處于啞火狀態。
資金玩不轉，經營盤不活，是恒大將系統性風險降到最低的最大障礙。
債權人、購房者、總包、營銷代理等機構只能眼巴巴看著干著急。
先是江蘇最大的建筑單位南通三建，宣布破產。再是最大的代理公司易居中國也跟著暴雷。
恒大這把火會燃燒到什么時候，誰也不敢說。
即便現在的樓市政策已經逐漸寬松，也再難以留住“金三銀四”。
不僅對于恒大，更多的開發商一邊在承受著經營困境，一邊卻等不到銷售窗口期。
只能自我安慰：
因為疫情，今年的“金三銀四”要從5月份開始。
恒大也一樣，開始押寶五一黃金周。
F2.
近期，恒大的一則五一黃金周的賣房活動開始出圈。
詳細到渠道營銷、廣告推廣、促銷手段、帶新方案等。
不得不說，許老板真的是被造車所耽誤的營銷鬼才。
但還是同樣的配方，還是同樣的味道。
恒大也是明事理，知道自己的房子沒有保障的話，即便再低折扣也無人問津。
也難怪，畢竟能被套牢的購房者早被薅了個遍。
恒大倒也誠意十足，直接推出三重保障。
監管賬戶資金保障、即時網簽保障、交樓安心保障等。
再疊加史無前例的優惠與折扣，這波操作被許老板玩得爐火純青。
引申出的兩個問題：
1、宣傳推廣、渠道費用、中介傭金從哪來？
人家許老板倒也能夠放得下面子，一通游說之后，給出了言外之意。
以前欠的傭金不計前嫌，現在賣的房子盡快結傭，且通過銷售回款優先結傭。
被恒大拖累而在暴雷邊緣掙扎的易居，想必都聽傻了。
誠不欺我！
2、銷售展示環境、售樓處與樣板房的錢又從哪來？
人家恒大也說了，可采取工程委托的形式，由項目總積極溝通工程方進行環境整治，從監管賬戶少量施工費用支付。
不僅要整治環境，而且更是提出了兩個確保：
確保現場環境和展示達到銷售條件；
確保現場施工轟轟烈烈、銷售展示區域、園林環境等良好展示；
言外之意，監管資金受到政府限制，我也沒法動，只能意思意思。
總包，還是你們來！
先不說購房者會不會對三重保障的恒大房買不買單，代理機構、工程單位想必都是一肚子苦水。
于是，恒大也把玩法做了個升級。
爭取ZF的信用背書。
恒大要求項目總牽頭與當地ZF專班積極努力溝通，取得當地ZF專班支持恢復銷售的各項舉措。
包括不限于渠道傭金政策、銷售一線人員獎勵政策、政府監管背書現場派員政策、積極組織圈層客戶洽談購買、協調銀行恢復按揭業務等等。
F3.
客觀的來說，恒大的營銷舉動多少有些嘩眾取寵。
但也確實是在努力盤活經營資產。在恒大選擇躺平又不愿賤賣資產的情況下。
恢復經營與銷售，是信用崩塌下，最難也最為重要的事。
更是債權方、購房者、工程單位、代理機構等各方利益者最愿意看到的。
一潭死水，只有攪一攪才有波瀾。
不賤賣資產的恒大到底還有多少家底呢？
許老板曾在內部會議上抖出了家底：
合計1700億。
（其中包括預售監管資金500億、銷售未回款800億、保交樓樓棟中的可售貨值900億）
看：
500億監管賬戶的資金是完全不能動的。
800億的銷售未回款取決于工程進度能否達到銀行放款要求以及銀行放款意愿。
900億的保交樓待售貨值更是取決于當前恒大崩塌的信用能否再支撐起項目的銷售運轉。
總的來說，這1700億的家底虛得狠。
除此之余，恒大還有1.6億平方的土地儲備以及150個舊改項目。
舊改就不說了，曾經的香餑餑，現在都是燙手山芋。
就連時代中國都向政府發出求救信，要求退出存量舊改項目。
而恒大的土地儲備多數早就通過前融手段被掏空，面臨土地閑置甚至是土地回收的風險。
恒大不賤賣資產也是對的，即便賤賣，在龐大債務面前也是杯水車薪。
而寄希望于恢復經營、盤活資產才是政治正確。
購房者買不買不知道，但是恒大反正是要賣的！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 買不買不知道，恒大反正是要賣的
