多城出臺政策調控租金上漲，個人房源租金開始止漲轉跌

作者：克而瑞租售

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

據克而瑞租售統計，2021年至今，全國主要城市房租均呈現連續上漲趨勢，截止7月，全國重點監測的55城個人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。

在這其中，排名前十的城市分別為：北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津、成都。

其中，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢、成都為租賃市場較為典型的核心八個城市，核心八城個人房源租金水平來看，達到73.08元/平米/月，相比去年同期平均水平大幅上漲24.55%。

其中成都的租房平均價格比去年同期上漲了40%，其他北京、上海、杭州等的漲幅也超過了20%。

2021年7月核心八城個人房源租金及同比

資料來源：CRIC城市租售系統

在租金漲幅靠前的城市中，上海2021年租金呈現連續上漲趨勢，這種連續上漲的情況已經持續了7個月。2021年7月全市個人房源租金價格同比上漲16.45%，所有區域租金情況均為同比上升，多區域漲幅超過15%。其中徐匯區漲幅最高，達到22.99%，其次是青浦、閘北（新靜安）、楊浦，漲幅也在20%左右。漲幅最低的閔行區也同比上漲了9.85%。全市的租賃市場熱度均呈現較高水平，增速創下近年來新高。

分板塊來看，上海統計的108個板塊中，2021年7月個人房源平均價格上漲的板塊高達97個，其中漲幅超過30%的板塊達12個，多數位于中內環區域，漲幅10%-30%之間的板塊有75個，占全部板塊的70%，全市多數板塊呈現不同幅度的租賃市場高熱度。

資料來源：CRIC城市租售系統

究其緣由，我們發現，租房市場的房源供應量不足，直接導致了大量租賃需求得不到滿足。

近兩年全國供應端房源一直呈現明顯下滑趨勢。以全國55城房源供應來看，2019年7月合計個人房源掛牌量約140.27萬間，2020年7月個人房源掛牌量合計約91.98萬間，但2021年7月，全國55城個人房源掛牌量合計僅57.17萬間，一年時間同比大幅下降59.24%。8月，55城個人房源新增供應56.48萬間，環比下跌1.22%。

供應量的持續走低，與房地產銷售市場息息相關，2020年至今，房地產市場開啟了一輪牛市，二手房房價的日益高企使得一些原本用于出租的二手房，被房東用于出售，或者處于觀望市場的狀態，直接導致了市場上可用于租房的房源減少，二手房價格傳導推動租房成本上升。

一方面是供應不足，另外一方面是需求增長，這也成為了2021年至今租賃市場租金不斷上漲的主要原因。

在全國熱點城市租金不斷上漲的背景下，2021年8月，多個城市發布住房租賃市場相關政策。

8月2日，上海率先發布《關于調整本市職工提取住房公積金支付房租月提取限額的通知》提高了市場性租賃住房月提取限額。隨后在上海發布的住房發展“十四五”規劃中，又提及了堅持民生為本、租購并舉、布局優化、精細治理、品質發展5個基本原則。

8月10日，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（征求意見稿）》，除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模；明確表示，確保住房租賃市場供需平穩。不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。鼓勵穩步實施城中村改造，住房租金年度漲幅不超過5%。

8月18日，24日，北京先后發布《關于加強公共租賃住房資格復核及分配管理的通知》、《北京住房租賃條例（征求意見稿）》明確提出，實行傭金指導價、租金指導價。這意味著，以后個人房源也不能隨便上調租金，必須按照官方發布的指導價，進行出租。

此外，河北省住房和城鄉建設廳等6部門印發《關于進一步規范住房租賃市場秩序的通知》；佛山市印發《關于進一步加強房地產經紀機構和住房租賃企業租賃業務監管的意見(修訂稿)》；成都在全國率先出臺了《成都市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃租房的實施意見》。

8月31日，國務院新聞辦召開新聞發布會，進一步完善住房保障體系，解決好新市民青年人住房困難問題；

表：2021年8月權益保障相關政策

資料來源：CRIC城市租售系統

表：2021年8月金融稅收相關政策

資料來源：CRIC城市租售系統

表：2021年8月市場監管相關政策

表：2021年8月租賃供應相關政策

從價格層面到供應層面，各大城市都出了調控政策平穩租賃市場。我們認為，在對租金年度漲幅的控制以及“租金指導價”的推出后未來一年個別區域一年動輒5或10%以上的大幅漲幅將不太會出現。

與此同時，當前熱點城市對于二手房的調控也較為嚴格，由于二手房價格傳導會推動租房成本上升，在二手房價格指數下降的形勢下，未來租房價格或有小幅下降。

在一系列調控政策下，2021年8月，55城個人房源租金為33.67元/平米/月，環比下跌1.12%，隨著畢業旺季的逐漸消退，旺季效應開始減弱，租賃需求開始下降，租金開始止漲轉跌，進入傳統淡季。全國各地大力發展保障性租賃住房，這對于個人房源租金也有一定影響。

2021年8月全國個人房源租金坪效及環比

分城市來看，我們以2018年1月為基期，核心8城租賃價格指數出現下降。截至2021年8月，8城市租賃價格指數區間仍然位于97.09-132.5，城市間差異較大；上海租賃市場的發展的持續性和穩定性最好。廣州租賃市場近期表現較差，跌出第一梯隊。

8城租賃價格指數

八城租賃價格指數，通過定期監測重點8城市租賃的相關成交數據和市場調研數據，采用類似房屋重復交易法，計算各個城市月度價格變動趨勢，在此基礎上形成租賃價格指數。 

基期時間和基點值 基期：2018年1月，基點值：100

資料來源：CRIC城市租售系統

集中式公寓方面，重點八城中深圳、成都兩城租金整體下跌較為顯著，其他城市基本較上月持平。分散式公寓方面，成都受此前大規模品牌爆雷影響，市場對分散式公寓整治行動逐步開始，在此前連續下跌后本月出現回升。其中，國家發布通知，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，住房租金年度漲幅不超過5%，對各城市租金下跌影響較大。

住建部在國新辦的發布會強調，新青年是國家的未來，一個城市新青年有希望，國家才有未來，這不僅是政府的職責所在，也是提升城市競爭力的必然要求。

隨著住房租賃市場的不斷發展，以及各類規范政策的落地和多樣化的供應不斷增加，未來新市民、新青年的品質居住問題相信也將得到進一步解決，真正實現“房住不炒，穩定租金，安居樂業”。

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原標題： 多城出臺政策調控租金上漲，個人房源租金開始止漲轉跌