地產資管界 作者：地產資管君
來源：地產資管界（ID：reamdaily）
6月2日，據華爾街日報報道，黑石集團正購買普洛斯位于美國的工業物流倉庫，收購金額為187億美元，其中80億美元用于處理債務。報道稱，正式收購公告最快于美東時間周日公布。
華爾街日報稱，這是有史以來全球規模最大的一宗私有不動產交易。收購完成后，黑石將躋身美國最大的倉儲物流業主之一。
據了解，普洛斯原本在4月份打算將美國業務上市，但消息傳出后引發了買家的收購興趣，公司隨后順水推舟將其出售。
4月29日，據《華爾街日報》報道，物流地產商普洛斯正計劃將美國業務IPO，并以200億美元（約1347億人民幣）估值募集資金30億美元。
報道援引一位接近普洛斯的人士稱，上市有可能將于2019年年內完成。“而按照這樣的募資額度，普洛斯股東被允許向市場出售相當于約全球四分之一倉儲面積的股份。”
普洛斯曾被萬科等財團收購
1991年，普洛斯（ProLogis）前身Security Capital Industrial Trust 成立，投資領域較為多元化，包括工業用地、商業及寫字樓盤等地產業務的開發，但此后為降低空置率、提高運營效率以及與美國其他房地產企業區分，專注于當時由于美國經濟高速發展而出現大量需求的物流地產細分行業。
1994年，普洛斯于紐交所上市；2003年，普洛斯進入中國，通過并購與合資獲取土地，而后憑借物流園區的示范效應獲得地方政府青睞。
2008年12月，新加坡政府產業投資有限公司（GIC RE）以13億美元現金收購ProLogis在中國和日本的資產，ProLogis在中日兩國的品牌更名為GLP，沿用“普洛斯”譯名；2010年10月，GLP于新加坡交易所上市，中國社保基金、阿里巴巴、周大福及中投公司等參與認購。
黑石原本打算在2017年初普洛斯從新加坡退市并尋求被收購時出手競價，無奈時任總裁梅志明領銜的中國財團也在參與對普洛斯的競購，使得當時那宗競購變得毫無意義，黑石隨后退出。
2017年7月，以萬科為首的中國財團以116億美元（約790億元人民幣）正式收購普洛斯，造就了亞洲歷史上最大的私募股權并購案。交易完成后普洛斯將于新加坡交易所退市。收購前，持股比例GIC為36.57%、高瓴資本為8.14%、萊德集團為6.99%、美銀美林集團為5.31%；收購完成后，持股比例萬科集團為21.4%、厚樸投資為21.3%、高瓴資本為21.2%、中銀集團投資有限公司為15%、普洛斯管理層為21.2%。
圖：收購后普洛斯股權結構
普洛斯的運作模式
傳統物流地產企業是地產開發加物業管理，自身前期投入巨大，資金負擔重。普洛斯的運作模式是，在全球范圍內投資建設優質高效的物流倉儲設施，出租給客戶并為其提供物業管理服務，但不參與客戶的日常物流業務經營，收益來源于租金、物業增值與管理費。
普洛斯通過設立基金管理平臺將地產開發、地產運營和地產基金管理三項業務連接起來，實現了物業與資本的閉合循環，同時基金管理部門又可收取管理費和分紅獲利。
普洛斯目前擁有三大業務。一是地產開發：地產開發部門負責經營地產開發業務，把地產建設成可以使用的物流中心，然后將開發建成的物流中心出售給普洛斯地產基金或是第三方獲取收益，或者將建成的地產交付給地產運營部門用于出租。
二是地產運營：地產運營部門負責管理和運營現代物流設。項目完工后，地產開發部門將項目移交給運營部門管理，運營部門通過進一步的招租和服務完善，使項目達到穩定運營狀態。
三是地產基金管理：基金管理業務主要是指組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，并由普洛斯作為基金經理管理基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產。
2018年9月11日，普洛斯宣布與GIC在中國聯合設立新基金。該基金為總額20億美元的收益增值型基金，將用于在中國收購有穩定收益的物流資產。倉儲類產業地產主要以持有運營為主，其回報周期長，無法像住宅一樣通過銷售變現實現資金的快速回籠，而通過與REITs產品的對接，則可實現產融結合，形成資本運營的良性循環。
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