觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
對于國內園區運營商，這也是一個轉變思路的良好契機。
觀點地產網 兩個月前的廣州，有一批深耕產業地產領域的企業高層和行業精英，參與了2021觀點年度論壇的討論，與行業分享了產業發展的新思路和新路徑。
然而時間短暫，還不足以就產業地產這個細分領域更深入地展開討論。
5月18日，2021觀點學徒計劃-線上季再度啟動，在目前國內基礎設施公募REITs臨近這一背景下，聚焦產業地產和物流地產，關注行業的融資環境，探討業內對輕重資產的取舍，一起交流如何才能夠更好融入國家政策大環境。
截至目前，滬深兩交易所共計接收基礎設施公募REITs申報項目10個，其中產業地產類項目占到5個，具體可細分為3個產業園區和2個物流倉儲基礎設施。
由于REITs最主要的功能就是能夠幫助企業實現“投融管退”，盤活資產，會見到無論是產業園區還是物流園的發展商，都希望能參與到這一產品的發行。
與其他資產證券化產品不同，公募REITs強調底層資產的質量，強調“強資產、弱主體”，與目前國內發行的多數“強主體”產品大相徑庭。
對于國內園區運營商，這也是一個轉變思路的良好契機。
培育有生命力園區，抓住REITs發行窗口
關于地方的訴求，頤高集團研究院院長鄭明偉表示，現在很多地方對于產業地產項目給出了更高的考核標準，比如稅收、企業招引、人才引進、知識產權考核等方面，這給園區運營水平給出了更高的要求，產業園區正朝著高質量發展的方向邁進，成為城市傳統產業升級與創新產業培育的重要載體。
對于產業園區的數字化轉型，鄭明偉認為這是園區管理升級、服務升級和降本增效的必由之路。此外鄭明偉提出，在后疫情時代，園區招商面臨挑戰，應有效利用線上渠道，建立在線招商平臺，擴大客戶覆蓋面，更高效的將園區產品推送給潛在客戶，高效連接和積累客戶資源。
關于輕重資產的關系上，鄭明偉提到重資產投資建設和輕資產運營服務可以互相融合與合作，兩者可以在資金、場地、招商運營、產業創新服務、產業鏈打造等方面實現專業優勢互補、融合發展，并表示目前這樣的合作需求空間很大。
中集產城副總裁、黨支部書記張一平將產城融合和傳統地產作了一個對比，他認為，傳統地產是資產買賣關系，是TO C的生意，是短跑；而產城融合是資產運營的邏輯，是TO B的生意，是長跑。
關于什么是資產運營的邏輯，張一平進一步介紹，認為資產運營的邏輯是通過產業資源的聚集、產業生態圈的打造，通過運營賦能，形成產業高地，然后成為資產的價值高地。
張一平指出，園區招商應該思考客戶來這里能否活得更好、長得更快，能否為客戶賦能，讓客戶之間產生化學反應，真正形成產業生態圈。
“有生命力的園區一定要產生化學反應！”他強調。
在產業地產討論環節上，奧園集團執行董事、高級副總裁張俊站在民營企業的角度發表了看法，指出民營企業做產業要更多從現金流和抗風險能力去看問題。
國內REITs的政策逐步清晰，第一批公募REITs越來越近，REITs作為一種能有效實現資產“投融管退”的融資工具，無論是持有資產的開發商，還是私募基金管理人，都對此高度關注。
在這次會議中，信保基金 REITs 平臺總經理李文崢認為，有了REITs，市場到了一個很好的窗口，“REITs對于私募基金是一類很好的業務”。
日新月異，把握倉儲物流發展新形勢
而新消費需求的出現對于倉儲物流提出了更高要求，比如有調查顯示，電商銷售需要的物流面積是傳統線下零售三倍以上。另外，在中國經濟轉型和消費升級產業背景下，租戶也更為多元化。
對于倉儲物流行業來說，這既是一個挑戰，也是一個機遇。
對此，新宜中國資本市場主管伍嘉彥分享了自己的看法。他認為，在業態方面，新消費能為不同的行業帶來創新，對于倉庫形態也有不同的要求，如冷鏈和中央廚房等；在區位方面，由于下沉市場更容易受線上推廣帶動，所以新消費潮會對下沉城市有較強的推動作用。
伍嘉彥指，區位判斷的準確性將成為投資管理的首要因素。產品則要尋求多元化，除了傳統干倉以外，還要考慮客戶對智慧產業園、冷鏈和中央廚房等不同業態的需求。
在討論環節上，戴德梁行中國區產業地產部主管、董事總經理蘇智淵回顧了近年中國的物流地產發展經歷。他提到，國內高端物流市場是從2009年金融危機復蘇后一直發展到現在的，已走過了13個年頭，競爭也漸趨白熱化。
在物流地產項目選址問題上，宇培集團副首席執行官兼首席投資官謝俞則認為，這些年選址的大原則沒有變，投項目要更加關注安全性，其次關注收益性。另外，就是要關注流動性。
萊坊中國工業及物流高級董事鄭衛華則指出了物流地產的幾個優點，物流地產土地利用率高、建筑形態對各類產業兼容性好，比如工業甚至商業等。對于物流地產低稅收貢獻的這一弱點，鄭衛華表示不能簡單下結論，更需要結合地理位置、地產規模、產業結構和運行時間來考察，若某物流地產項目區位不錯、規模足夠、產業和物流的結構比例合理，在運行一定時間后是可以達到期望的稅收目標。建議各地政府不要搞一刀切，而是需對工業和物流的復合業態做深入研判后定向供地。
熠躍首席運營官李益謙就針對國內市場對REITs的熱切盼望提出了自己的不同看法。他認為，受到稅負不確定性、穩定運營期及發行人自持比例限制，國內現在符合REITs發行的物流項目并不多，持有資產的一些開發商和基金，出表意愿不是很強。
另外，他指出目前國內第一批REITs，有企業拿出了核心城市最優質的穩定收益項目，但放眼整個市場能夠且愿意拿出這樣的資產包，且后續能繼續做大REITs規模的企業屈指可數。因此，雖然短期內會看到幾個有示范效應的標的，但后續要順勢形成基建類REITs潮并不容易，3-6萬億的市場規模來日方長，物流基金仍有充裕的生存空間。
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