房企還得熬多久

近兩周的時間，粵系、閩系、浙系的幾家在國內排名百強的房企相繼爆雷，房企理財產品無法兌付引起了投資人的擠兌，房企的本息逾期、交叉違約等現象又進一步引發了金融機構的擠兌。恐慌情緒不僅加劇了股債市場的拋售，購房者對爆雷房企的期房也開始退避三舍，加上金融市場的自發收縮，房企的經營性現金流加上融資性現金流都無法及時覆蓋負債，由此導致房企的流動性更加緊張，最終變成了惡性循環。

民營房企從“小甜甜”變成了“牛夫人”，地產投資機構對民營房企的嫌棄似乎也到了歷史之最。截止當前，大部分信托機構都暫停或收縮了地產業務，一些大型信托機構已基本不看民營房企的項目，以往地產業務做得比較多的信托機構也基本都在爆雷房企的項目里折戟；地產的ABS產品基本全線暫停，哪管你是國央企還是民營房企；地產私募基金產品的備案少之又少，債券市場頻現投資人拋售的情況，連個別AMC也都拋棄了地產業務。當恐慌情緒繼續蔓延的時候，投資人都會選擇用腳投票，不管是銀行、信托、私募或者其他任何類型的房地產理財產品，目前都到了冰封期。房地產行業到底何時才能回暖，房企還得熬多久，投資人何時重拾信心，目前似乎更多取決于政策端的表態。

從下半年到現在，我們的很多同行都已經完成轉行，很多人問我們為什么對地產投資如此執著，我們回復得最多的就是“此輪調整后的房地產行業一定會更加規范、更加健康，投資風險也更加可控”。就民營房企而言，不管財務報表有多野、有多假，表外負債有多隱蔽、多龐大，理財產品有多瘋狂，各種監管指標的計算有多少貓膩，只要項目盈利的邏輯還在，市場需求和銷售去化的剛性還在，風控的安全邊際還在，我們的地產投資業務肯定還是會堅定地做下去。

盡管房地產市場彌漫著恐慌的情緒，但市場上還是有越來越多的理性聲音。不少爆雷的房企只是流動性出現了問題，市場更愿意相信這些爆雷的房企都是負責任的企業，只要給他們時間，一定有能力、有辦法去償還債務本息。當然，在銷售難、融資難并疊加房地產市場整體下行的大背景下，大部分民營房企都面臨著前所未有的生死考驗，對第三批集中供地的參與熱情與買地能力也都降到了冰點。相比沒錢拿地對以后造成的影響，解決當前的生存問題才是關鍵。

全國各城市第三批集中供地開展以來，在已經完成土拍的城市中，國企托市現象依舊非常明顯（例如無錫、寧波等城市），但流拍的情況也依然頻繁，比如南昌此次推出的5宗土地中，有4宗被終止了交易，唯一有房企參拍的土地也是以流拍告終。我們注意到，盡管第三批集中供地的土拍中不少城市均不同程度地降低了拍地條件，但房企仍舊沒有什么參與的熱情，比如南京放寬了參拍企業的資質要求（降低對聯合開發的限制，企業拿地資質由一級或二級降至三級）、不設置報名競買、合作開發和股份轉讓要求；蘇州下調了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導價、降低首繳土地出讓金比例；廣州南沙、黃埔取消限價政策，之前流拍的土地也下調了地價，允許開發商“分期付款”（詳見文末附圖）……

我們認為，隨著房企降杠桿目標的逐步實現以及問題房企的逐漸出清，房地產行業將進入“低增長、低利潤、低預期、低容錯”的新階段。我們預計監管層將適時調整政策以應對越來越多的矛盾和沖突，房地產市場也將在明年上半年回暖。就地產投資業務而言，當樓市趨穩，行業和企業進入規范化的軌道，銀行開發貸、按揭貸恢復正常供應，項目銷售的監管賬戶資金從嚴監管，地產投資業務反而能變得更加安全，為此我們亦對此輪震蕩后的前融業務充滿信心。