丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
8月以來，重點城市紛紛開啟第二輪土地集中出讓模式。截止9月18日，22個重點城市中已有廈門、福州、蘇州、青島和天津等9個城市完成出讓。
尚未開啟二輪集中土拍的城市，再次迎來“變數”，其中杭州10宗“競品質”地塊僅有1宗正式進入競價環節，其余9宗由于報名企業未達三家，無法進入后續競拍環節，面臨“流拍”。成都、沈陽則在開拍前，突發中止公告。土拍市場透露出不少“寒意”。
從已完成二輪土拍的城市表現來看，溢價率較首輪明顯下降，底價成交成為二輪集中土拍的主旋律；與此同時，流拍率也成為二輪集中土拍的關鍵詞。
01
二輪集中供地總規模與首輪持平
從土地供應角度來看，截止9月17日，除鄭州和寧波兩個城市尚未發布第二輪集中供應以外，其余20個城市土地供應規模與首輪基本持平。
具體各城市間分化較為顯著。其中，蘇州、杭州、南京、武漢、長沙等城市第二輪供地規模較首輪明顯下滑，降幅均超20%；其他城市較首輪均有明顯上漲，尤其是深圳、廈門、青島等地，供應規模均實現翻番。
表：第二輪集中供地城市兩次集中供應情況對比（萬平方米）
數據來源：CRIC整理
值得注意的是，由于土拍規則調整，第二次集中供地過程中，多城土地延期出讓或重新掛牌，譬如深圳、杭州、青島均停止掛牌之后重新掛牌，福州、濟南、沈陽、蘇州和天津等城市均延期出讓。就出讓時間來看，很多本該8月集中土拍的城市被擠壓至9月、10月。
表：第二輪集中供地重新掛牌、延期出讓城市
02
土地競拍方式向競品質、搖號轉變
從重點城市第二輪集中供地來看，競拍方式調整升級有三個明顯的變化：
一是更多采用“限價+搖號”方式進行土地競拍，并且溢價率均有明顯下調。典型如廣州、南京、杭州、合肥等城市，溢價率上限均調整為15%；
二是部分城市取消了競配建，典型如合肥，本次17宗出讓地塊均取消了競配建，改為采用“競品質”的方式，其中2宗競高品質住宅建設方案，15宗競裝配率。比如福州，由原來的“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價+搖號”，原有競配建的限制取消。
三是對項目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現了現房銷售、限售等規定，譬如杭州10宗試點競品質要求現房銷售，廣州部分地塊限首套家庭購房，成都土拍規則首次提出“競銷售型一類人才公寓”。
表：第二輪集中土拍規則梳理
03
八城中止出讓宅地近百宗，臨時中止成“標配”
二輪集中土拍過程中，各城市臨時“中止”出讓成為主流。
截止9月17日，已經相繼有長春、福州、天津、青島、濟南、成都、蘇州、沈陽等8個城市在第二輪集中土拍前臨時中止出讓，總數量高達91宗，占這些城市第二輪集中供地總幅數的22%。其中沈陽中止出讓宅地最多，高達22宗，占其第二輪集中供應總量的比重高達50%。
另外，杭州十宗競品質地塊中，九宗地塊報名未達標，無法進入后續正式競價環節，相當于“流拍”，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求。
表：重點城市第二輪集中土拍提前中止地塊情況
注：僅統計涉宅地塊
數據來源：CRIC整理
04
流拍率較首輪明顯提升
對比首輪集中土拍熱度來看，所有城市二輪集中土拍熱度均有所下滑：成交溢價率均較首輪有所降低，尤其是濟南、天津等低熱城市，溢價率降幅均在十個百分點以上；除廈門外，其余七市二輪流拍率均大幅走高，沈陽、長春、福州、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%。
值得注意的是，首輪土拍熱度較高的杭州出現了“退地”現象。在杭州首輪拍地中斬獲多地的宋都將以5000萬的代價將運河新城GS1001-17地塊退掉。該地經過20輪報價，由競買人宋都以178308萬元總價競得，樓面價20962元/平方米，溢價率29.86%，自持21%。該地的毛坯銷售均價不高于26500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于29150元/平方米，樓面價和毛胚銷售均價僅相差6000元/㎡，如果再考慮高達21%的競自持，盈利情況堪憂。
不僅如此，22個重點城市以外也有部分城市“退地”，譬如南通，繼年初通州區自然資源和規劃局正式發布與R2021-004地塊（大發）解除土地出讓合同公告后，近日又逢退地，通州興東街道CR2021-006地塊解除出讓合同，該地曾經歷經超3小時的激烈競價、545輪報價之后，被南通天威置業有限公司競得，溢價率高達229.46%，最近也遭遇了“被退”的尷尬。此外，近期嘉興也遭遇“退地”，金成退出了平湖2021平-10號地塊的開發。
表：已完成第二輪集中供地城市兩次集中土拍熱度對比（萬平方米，億元，元/平方米）
注：流拍率測算包含中止出讓地塊。
數據來源：CRIC整理
05
TOP20房企拿地金額占比高達60%
從企業拿地積極性來看，第二輪集中供地中含宅地塊成交地塊中，成交前20企業拿地金額總和為1047億元，占第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重為60%，這一指標較首輪集中供地上升了4個百分點。
就拿地金額排名來看，中海、保利、廈門建發位列前三。其中中海、保利各自在5個城市均有拿地，拿地數量分別為9幅和8幅，廈門建發在廈門獲取了2幅地塊。
第二輪集中供地中拿地成交價款前20企業
注：因企業聯合拿地，部分地塊存在重復計入表格成交價款和拿地幅數的情況
數據來源：CRIC整理
第二輪集中土拍規則密集調整之后，已完成土地出讓的重點城市大多遭遇了“滑鐵盧”，溢價率下降，流拍率明顯上升，臨時中止出讓成為“標配”，土地市場熱度面臨下行壓力。
土地市場低熱之下，拿地成本也在下行，如首輪高自持比例的成都二批次集中成交地塊的地房比還不到0.5，較首輪大幅下滑。因此，對于現金流穩健的房企來說，將迎來以較低成本增加優質土儲的機會。
從企業的角度而言，融資難度加大、企業資金鏈偏緊影響下，拿地積極性明顯受挫，尤其是觸及紅線的房企大都“暫停”了新增土儲。結合近期市場、資金和政策環境來看，重點城市第二輪集中土拍“降溫”將是大概率事件。
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