地產三哥 作者：地產三哥
來源：地產三哥（ID:dichansange)
3月10日，龍光集團舉行交流會，公司管理層稱，公司的資金很緊張。
昨天的發布會上，公司表示，之前做的償還公開市場債務的預算是建立在銀行和預售資金監管賬戶正常的前提下，但事實是現金流入嚴重達不到預期。
這算是對業內消息的回復：此前一周多，龍光向投資人提出了多支境內債券的展期方案。
亭亭玉立的龍光是真的撐不住了還是不打算撐了？是能力問題還是態度問題？
本文整理了一些公開數據，拋磚引玉。
一、高評級擋不住違約
如果單看2021年中的評級，出問題怎么也不能輪到世茂集團和龍光集團：
但BB級的龍光集團、標普投資級評級的世茂集團違約來得如此之快，讓人意外。
進入3月份，多年來一直BB評級的龍光集團的境內債券也要展期，更讓人意外，因為在市場的普遍印象中，龍光集團資產質量尚可，風格并不激進，甚至是保守而穩健的。
二、“三條紅線”擋不住違約
即便扣除受限現金，龍光集團、世茂集團是少數幾家“三條紅線”全部達標的民營房企。
但“三條綠線”也沒能擋住流動性問題。
除了預售資金的監管導致流動性緊張之外，部分房地產企業存在明股實債以及其它表外負債，這導致“三道紅線”對流動性及負債率的表征有直接偏差。
極端的看，如果把少數股東權益全部算成負債，以現金/（短債+少數股東權益）來看，龍光這一指標還可以。
當然，如果還有其他表外負債，是很難從公開市場和披露的財務報告中獲得信息的。
按照3月10日交流會上龍光管理層的說法，2022年1月份一筆私募美元債也是流動性危機暴露的導火索。現在來看，當時龍光的應對也過于聰明了。
三、較低的借貸成本擋不住違約
從融資成本來看，世茂、龍光都不應該出現問題。
從它們的存款綜合利率來看，也不應該出現問題，通常綜合存款利率越高，在財報時間節點之前大量回籠資金的嫌疑越小，賬上資金應該越穩定、寬裕。
世茂集團還是寬裕的，對向來穩健的世茂來說，去年陸家嘴93套房的“烏龍”事件可能是個導火索，點燃了當時異常脆弱的市場情緒。
現在看來，當時的世茂不知道是過于聰明還是工作失誤。如果沒有這個事件，至少世茂的流動性問題不應該這么早公開、發酵、擴大。
四、龍光拿地投資并不消極
從2021年拿地情況來看，龍光似乎并不緊張。
從新增土地來看，世茂集團和陽光城的大幅度收縮已經明顯顯示出來。
但龍光集團的拿銷售比并沒有異常。在克而瑞2021年度的榜單中，龍光的銷售和新增貨值在排名都在23位，比之前的年度排名還有進步。所以，這種反差更突然。
五、審計機構名單中沒有線索
從上表中的審計機構和費用的角度，筆者不認為這里存在房企暴雷或者違約的線索。
為了幾百萬的審計費，毀掉聲譽和職業生涯，是得不償失的。但是在合規范圍內，技術上是有彈性空間的。
小結
客觀來說：
1、從三道紅線和評級指標來看，龍光、世茂不應該這么早暴雷。
2、世茂流動性問題的公開可能源于陸家嘴賣房的導火索，當時市場情緒極度敏感，全年的拿地銷售比的數據能從側面印證公司的謹慎。
3、對龍光來說，評級很穩健、賬戶貨幣資金穩定、拿地也不消極。除了表外負債，還存在什么客觀因素呢？
主觀來說：
強力的政策、脆弱的情緒，讓房地產企業現在只剩一個最大公約數：
保交樓。
之前的不違約、高毛利、快發展、高品質、回報社會、永續經營等等，這些公約數已經全部失效。
殘酷的現實告訴絕大多數民營房企的老板，這個本應該可持續發展的行業已經變成了高頻雷區。
只要能滿足保交樓這個底線，為什么還要付出更多呢？
這是資本的趨利避害，也是人性。
不管是能力問題還是態度問題，龍光的表現，可能讓緊張的同行們松了一口氣，原來濃眉大眼、亭亭玉立也擋不住流動性緊張啊。
但這同時也讓房地產行業的投資人又多捏了一把汗。
趨利避害一定會內卷，內卷之下，空間越來越逼仄，內卷的極限就是零。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 龍光的襯托下，同行們都輕松一大截
