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手握批貸函卻遭銀行拒絕放貸,在北京換套房子有多難?

地產十一言 地產十一言
2021-10-25 10:02 2537 0 0
對于在北京首次購房的剛需人群是可以受到優待的,銀保監會負責人也表示,目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

作者:地產十一郎

來源:地產十一言(ID:dichanshiyiyan)


10月21日,銀保監會開了個工作會議,主要探討了下當下市場的房貸集中度管理制度。

聽到銀保監會要在貸款急缺的當下,支持首套房人群的貸款比例和貸款利率,十一郎還是挺欣慰的。

但我再仔細一看,人家有明確的扶持對象,是「首套房購房者」。

這是什么意思呢?

這意味著,對于在北京首次購房的剛需人群是可以受到優待的,銀保監會負責人也表示,目前銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

然而,這也意味著,在北京二手房的交易需求里,大多數有著換房需求的人群,房貸額度依然沒有著落。

十一期間,十一郎去門口鏈家免費打印,跟門店中介小哥哥閑聊了幾句,卻意外發現一個行業信號:今年十一,鏈家的中介小哥哥們放假3天。門店只有兩個人「留守」。

小哥哥告訴我,這是鏈家成立以來在十一期間,第一次給經紀人放假。

我扶了扶驚掉的下巴問:現在的市場竟然這么慘淡了嗎?

小哥哥嘆了口氣,告訴我:從8月份開始,北京二手房的成交量就有著明顯下降,最主要的原因就是各家銀行基本不放貸了。

自從去年開始對銀行實行房貸額度規模限制以來,多家銀行的房貸額度在上半年基本用盡,下半年的房貸額度都很吃緊。

「購買新房的人還好,在現在的行情下,開發商們可以接受多等一些時間再走流程,但對于那些買二手房的人來說就太難了。」小哥哥說。

「尤其是對換房的客戶是極度不友好的。」

的確如此。

北京所有的二手房交易里,有七八成的交易都是以房換房。說白了就是把現在住的這套賣出去,換一套面積更大的,或者距離辦公地更近的,或者生活環境更好的。換房的原因因人而異,但換房的行為大家都是一樣的。

折騰過房子的人大概都明白,換房最大的難度是時間節點的把控。一旦自己中意的房子定下來,房東是會要求付款時間的,因為他可能也會等著這套房子的錢回流,去購買他想要換的房子。那這個付款時間節點就意味著能給到買房人多長時間的籌錢時間。

一環扣一環,這就意味著,越快把自己的房子賣掉,越快拿到銀行貸款,誰就對自己心儀的房子更有底氣。

賣房、貸款是換房過程中的重要環節。

如今的形勢下,銀行的貸款額度有90%都給了首套購房者,換房的人只能拿到「批貸函」,卻拿不到貸款,這就大大延長了二手房交易的時間。

各個購房群里也都可以看到購房者關于買房貸款的「煩惱」。


這次,保監會的工作會議對于目前房貸工作做出了5個方面的工作部署:

第一,督促銀行落實房地產開發貸款、個人住房貸款監管要求,配合人民銀行實施房地產貸款集中度管理制度,房地產貸款增速穩中趨緩。

第二,保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前,銀行個人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

第三,因城施策,指導派出機構配合地方政府做好房地產調控,促進各地房地產市場平穩健康發展。

第四,嚴肅懲治違法違規行為。我們會同住建部和人民銀行聯合印發《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,指導各地開展專項排查,做好違規問題的整改問責,經營用途貸款違規流入房地產領域的問題得到了有效的遏制。持續四年開展全國性房地產專項檢查,對發現的違規行為依法進行處罰。

第五,穩妥做好對住房租賃市場的金融支持。加大對保障性租賃住房支持力度,研究細化金融支持措施,會同人民銀行推進房地產投資信托基金試點。

以上五條,我梳理了要點跟大家分享下。

  1. 房貸放款速度是穩中趨緩的。
  2. 首先要保障首套購房者的貸款權益。
  3. 因城施策,每個城市的貸款情況自己會有一些自主空間。
  4. 堅決不讓經營貸流入房地產
  5. 做好租賃金融

這五條,最值得關注的是第二條,保障首套購房者的貸款權益。由此可見,「處女貸」是多珍貴啊,對于人生中的第一次買房,十一郎建議還是謹慎再謹慎。

在調控無處不在的今天,我們能看到所有房地產政策調控的背后都是保民生、?;A,這是建立房地產長效機制的重要抓手。只是,在「抓大放小」的規則下,對真正有換房需求的人群來說會有一些「誤傷」。

尤其像北京、上海這樣的大城市,換房,已經在所有的購房需求里占據更大比重。如何讓這些合理需求也在被保障范圍內,提供政策支持,也應該成為接下來各個城市因城施策的思考方向之一。

相信,這更是換房者的心聲。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“地產十一言”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 手握批貸函卻遭銀行拒絕放貸,在北京換套房子有多難?

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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